Mieszkanie w darze lub spadku a podatki

Chodzi tu głównie o przypadki, kiedy to realizujemy marzenia o własnym lokum z czyjąś pomocą finansową. Najczęściej na pomoc możemy liczyć ze strony kogoś z rodziny. Mieszkanie można dostać m.in. w spadku albo w drodze darowizny. Niekiedy rodzina wspiera nas w takich sytuacjach, darując pieniądze właśnie na ten cel. Niektórzy korzystają również z użyczonego mieszkania.

Wszystkie te przypadki wiążą się jednak z określonymi skutkami podatkowymi. Warto więc zastanowić się, jak najlepiej skorzystać z pomocy, tak żeby na tym nie stracić, a ponadto, by nie narazić kogoś, kto akurat zechce nam pomóc, na nadmierne koszty wynikające z prawa podatkowego.

Spadek, a może lepiej darowizna

Przeniesienie własności mieszkania na podstawie umowy darowizny lub w spadku to chyba najpopularniejsze formy zapewnienia najbliższym własnego lokum. Jedną z form przekazania mieszkania jest spadek. Jeśli otrzymamy mieszkanie w taki właśnie sposób, musimy pamiętać o podatkowych konsekwencjach takiego przysporzenia. Wiele zależy od tego, od kogo otrzymamy takie mieszkanie i czy nabycie własności mieszkania jest konsekwencją dziedziczenia ustawowego, czy też wynika z testamentu. Może się przecież zdarzyć i tak, że mieszkanie otrzymamy od obcej osoby, która zapisze nam je w testamencie.

Powołanie do spadku wynikać więc może z ustawy – tzw. dziedziczenie ustawowe albo z testamentu (rozrządzenie majątkiem na wypadek śmierci). Podatkowe skutki otrzymania mieszkania w drodze spadku regulują przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn. Co do zasady, podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy (w tym mieszkania) znajdujących się na terytorium RP, m.in. tytułem spadku i darowizny. Podatkowi temu podlega również nabycie praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładcy na wypadek jego śmierci. Nabycie praw do wkładu oszczędnościowego może przyczynić się do kupna własnego mieszkania. Może to więc być forma pomocy mieszkaniowej.

Obdarowani mieszkaniem

Kolejnym sposobem na pomoc mieszkaniową jest przekazanie mieszkania w drodze darowizny. Umowa darowizny może zostać dokonana pomiędzy osobami, które łączą więzy rodzinne, jak i pomiędzy osobami sobie obcymi.

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 par. 1 k.c.). Można w tym miejscu odwołać się również do orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem NSA z 27 kwietnia 2001 r. (I SA/Gd 1738/00, niepublikowany), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego. Świadczenie jest bezpłatne tylko wtedy, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.

Dla podatkowych skutków otrzymania mieszkania w drodze darowizny nie ma znaczenia późniejsze przeniesienie własności mieszkania z powrotem na darczyńcę (wyrok NSA z 12 stycznia 1998 r., I SA/Lu 1/97, niepublikowany).

Podarować można nawet mieszkanie, które znajduje się w stanie budowy. Skutki podatkowe podarowania mieszkania w takim stanie są takie same jak obdarowanie kogoś mieszkaniem już nadającym się do zamieszkania. Jeżeli więc przedmiotem darowizny jest np. oznaczony dom jednorodzinny w spółdzielni mieszkaniowej, znajdujący się w budowie, trzeba określić jego wartość rynkową i obliczyć podatek. Potwierdza to wyrok NSA z 18 marca 1996 r. (SA/Lu 549/95, niepublikowany).

Pamiętajmy o zwolnieniach

Ustawa o podatku od spadków i darowizn określa przypadki, w których nie trzeba płacić podatku. Chodzi tu więc o sytuacje, w których obdarowany lub spadkobierca zostanie zwolniony na mocy przepisów ustawy z obowiązku zapłaty tegoż podatku.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy, zwalnia się od podatku m.in.:

• nabycie w drodze darowizny pieniędzy lub innych rzeczy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej w wysokości nieprzekraczającej 9637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców łącznie nie więcej niż 19 274 zł w okresie 5 lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę lokalu w małym domu mieszkalnym, budowę domu jednorodzinnego albo nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• nabycie w drodze darowizny praw do rachunku oszczędnościowo-kredytowego przez małżonka, wstępnych, zstępnych, rodzeństwo oraz osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z posiadaczem rachunku oszczędnościowo-kredytowego w kasie mieszkaniowej, pod warunkiem przeznaczenia środków zgromadzonych na tym rachunku na cele mieszkaniowe,
• nabycie w drodze spadku lub darowizny budynku, w części zajętej przez osoby trzecie na podstawie umów najmu, do których mają zastosowanie przepisy o czynszu regulowanym, określonym w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Każdy z tych przypadków może oznaczać pomoc mieszkaniową dla obdarowanego bądź dla spadkobiercy. Jak już wspomniałam, otrzymanie pieniędzy jest jedną z form takiej pomocy. Nierzadko przecież członkowie rodziny nie mogą nas wesprzeć, darując mieszkanie. Mogą natomiast dołożyć się i powiększyć ilość posiadanych przez nas pieniędzy, tak by w przyszłości stać nas było na własne lokum. Ustawa o podatku od spadków i darowizn uzależnia jednak skorzystanie ze zwolnienia od spełnienia określonych warunków, o których była wcześniej mowa (ograniczenie kwotowe, zaliczenie do I grupy podatkowej oraz przeznaczenie pieniędzy na zakup mieszkania).

Kiedy trzeba zapłacić

Obowiązek podatkowy powstaje:

• przy nabyciu w drodze dziedziczenia – z chwilą przyjęcia spadku,
• przy nabyciu praw do wkładów oszczędnościowych – z chwilą śmierci wkładcy,
• przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Natomiast wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Kwota wolna od podatku

Podatek zapłacimy dopiero wtedy, gdy przekroczony zostanie limit kwotowy (wartość) otrzymanych przez nas na własność rzeczy i praw majątkowych. Jeszcze inne zasady stosuje się do opodatkowania nabywców mieszkania, jeżeli mogą oni skorzystać z ulgi podatkowej, o której mowa w art. 16 ust. 1 ustawy.

Jeżeli od obcej osoby otrzymujemy np. pieniądze, które mamy zamiar przeznaczyć na mieszkanie, musimy liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku. Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

• 9637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
• 7276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
• 4902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Jeżeli zaś nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych należy doliczyć wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej osoby lub po tej samej osobie w okresie pięciu lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.

Ile trzeba zapłacić

Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku według skali określonej w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje jednak tzw. ulgę w opodatkowaniu nabycia mieszkania.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nabycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym:

• w drodze spadku lub darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej,
• w drodze spadku przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej,
• w drodze spadku przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, sprawujące przez co najmniej dwa lata opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie umowy zawartej z nim przed organem gminy,
• nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m.kw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.
• Ulga ta przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:
• nabywca jest obywatelem polskim lub ma miejsce stałego pobytu na terytorium RP,
• nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy,
• nie dysponują spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub nie są właścicielami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego,
• nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu,
• będą zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat:
• od dnia złożenia zeznania podatkowego (jeżeli w chwili złożenia zeznania nabywca mieszka w nabytym lokalu lub budynku),
  od dnia zamieszkania w nabytym lokalu lub budynku (jeżeli nabywca zamieszka w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego).

Jeżeli natomiast nabyty budynek lub lokal jest zajęty przez osoby trzecie, spełnienie warunków określonych w powyższych punktach (z wyjątkiem punktu pierwszego) może nastąpić w okresie pięciu lat od dnia nabycia. W tym wypadku zawiesza się odpowiednio bieg terminu przedawnienia do dokonania wymiaru podatku.

Warunek dotyczący zamieszkania przez okres pięciu lat uważa się za spełniony również wtedy, gdy budynek lub lokal został zbyty przed rozpoczęciem zamieszkiwania ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a nabycie innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę albo nabycie innego lokalu nastąpiło nie później niż w ciągu 6 miesięcy od dnia zbycia. Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

Natomiast powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

A może zamieszkać w użyczonym mieszkaniu

Kolejną formą pomocy mieszkaniowej może być użyczenie mieszkania. Takie przypadki często występują w życiu codziennym. Czasami wahamy się, czy pomóc potrzebującemu bliskiemu krewnemu, czy też członkowi rodziny, który nie posiada własnego lokum. Obawy budzić może opodatkowanie przychodu z takiego nieodpłatnego użyczenia.

Forma użyczenia mieszkania jest również często wykorzystywana przez osoby, które nie są ze sobą spokrewnione. Otóż zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym uważa się wartość czynszową, stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Przychód ten zaś podlega opodatkowaniu.

Inaczej jednak sytuacja wygląda, jeśli mieszkanie użyczamy tzw. członkowi rodziny. Otóż jeżeli właściciel nieruchomości używa jej na potrzeby członków rodziny, nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części. Wartość czynszowa nie stanowi więc przychodu podlegającego opodatkowaniu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „członek rodziny”. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 lutego 2001 r. (I SA/Gd 1012/99, niepublikowany) wskazuje, że można w celu zdefiniowania tego pojęcia odwołać się do przepisów Ordynacji podatkowej.

Warto wiedzieć:

Dla kwestii opodatkowania olbrzymie znaczenie ma to, w jakiej grupie podatkowej znajduje się obdarowany bądź spadkobierca. Wysokość podatku ustala się bowiem w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

• I grupa – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie,
• II grupa – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych,
• III grupa – inni nabywcy.

Za rodziców w rozumieniu ustawy uważa się również przysposabiających, a za zstępnych także przysposobionych i ich zstępnych.

Agnieszka Witkiewicz, Gazeta Prawna