Mieszkanie za pieniądze banku

W Polsce wciąż pokutuje przekonanie, że trzeba mieć znaczne oszczędności żeby kupić mieszkanie. Bank wykorzystujemy tylko wtedy, gdy musimy dopożyczyć brakujące środki. Tymczasem można sfinansować całe mieszkanie kredytem. I to się opłaca.

Drożej? Niekoniecznie

Im wyższa relacja kredytu do wartości nieruchomości tym wyższe oprocentowanie. Rzeczywiście z reguły tak jest. Bank ponosi bowiem wyższe ryzyko pożyczając więcej. Jeśli klient przestanie spłacać wówczas bank będzie miał do odzyskania np. równowartość rynkowej wartości domu czy mieszkania. A przecież będzie jeszcze musiał pokryć koszty sądowe i komornicze.

Dlatego np. w PKO BP kredyt z zerowym wkładem własnym kosztuje 3,65%, a jeśli wkład własny przekroczy 70% wówczas oprocentowanie spada do 1,75 proc. (dane dla kwoty kredytu powyżej 250 tys. zł). Stosowanie takich widełek jest dla banków korzystne także z marketingowego punktu widzenia. Dzięki temu mogą oplakatować oddział komunikatem: „kredyty od 1,75%”. Tymczasem taką stawkę dostanie tylko klient, który pożycza ponad 250 tys. zł, a z własnej kieszeni wykłada 583 tys. zł na zakup nieruchomości wartej 833 tys. zł…

Nie zawsze jednak banki różnicują oprocentowanie zależnie od wkładu własnego. Na rynku można znaleźć przynajmniej kilka ofert – często są to promocje, kiedy indziej specjalne oferty przygotowane dla brokerów kredytowych – kiedy stawka oprocentowania jest „płaska”. Przykłady? Choćby Bank Ochrony Środowiska (w ramach promocji do połowy września), mBank i MultiBank (dotyczy oferty we frankach szwajcarskich) czy też Pekao SA, ING Bank Śląski oraz BZ WBK dla kredytów w złotówkach.

A jednak to kosztuje…

Finansując mieszkanie w 100-proc. kredytem nie unikniemy jednak dodatkowych kosztów. Chodzi o tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu. Składka ubezpieczenia naliczana jest od kwoty brakującego wkładu własnego. Załóżmy, że zaciągamy kredyt w wysokości 200 tys. zł na zakup mieszkania o tej wartości. Bank standardowo wymaga 20 proc. wkładu własnego jednak skłonny jest kredytować całość nieruchomości pod warunkiem wykupienia wspomnianej polisy.

Brakujący wkład własny to w tym przypadku 40 tys. zł (20% z 200 tys. zł). Od tej kwoty zostanie naliczona składka ubezpieczenia. W większości banków wynosi ona ok. 3,5 proc., a więc w tej sytuacji 1400 zł. Banki, które mają niewielki udział w rynku nie są w stanie wynegocjować z ubezpieczycielami tak niskich stawek. Ich klienci często muszą płacić składkę rzędu 8,4 proc., a więc w naszym przypadku 3360 zł. To już znaczący koszt. Tak wysokie składki do niedawna pobierały jeszcze mBank i MultiBank, a teraz trzeba tyle zapłacić jeszcze np. w Fortis Banku.

Składki ubezpieczenia pobierane są za określony czas – z reguły za 5 lat. Jeśli w tym czasie relacja zadłużenia do wartości nieruchomości nie spadnie poniżej standardowych 80 proc. wówczas składka będzie pobrana ponownie. Może się zdarzyć tak, że np. po 3 latach ubezpieczenie przestanie być wymagane. Jedynie PKO BP zwraca w takiej sytuacji nadpłaconą składkę.

Czy faktycznie bez gotówki?

Czy dzięki kredytowi bez wkładu własnego można kupić mieszkanie zupełnie bez własnych oszczędności? Niestety nie. Nawet 10 proc. wartości nieruchomości mogą pochłonąć opłaty związane z transakcję – sądowe, notarialne, podatki, prowizja banku, prowizja agencji nieruchomości…

Banki pozwalają skredytować część lub większość tego typu kosztów. Największy problem może być z „wrzuceniem” do kredytu prowizji agenta nieruchomości. Jest to możliwe np. w PKO BP. Kredytowanie prowizji bankowej to standard. GE Money Bank zwraca nawet koszty wpisania hipoteki i praw własności do księgi wieczystej. Może to być kilka tysięcy złotych.

Wszytko pięknie ale banki skłonne są pożyczać tylko do 100 proc. wartości nieruchomości! Jeśli finansują zakup całego mieszkania wówczas nie ma już miejsca na kredytowanie kosztów – trzeba je ponieść z własnej kieszeni. Ale czy zawsze? Oczywiście są wyjątki. Np. Bank Ochrony Środowiska jest skłonny skredytować składkę ubezpieczenia niskiego wkładu nawet przy kredycie na 100 proc. nieruchomości. W PKO BP na tych samych zasadach można skredytować prowizję banku. Pekao SA deklaruje kredytowanie maksymalnie 104 proc. wartości domu czy mieszkania. Czasem zdarza się, że kupujemy mieszkanie poniżej jego wartości rynkowej. Wówczas też możemy starać się o dodatkowe środki na pokrycie opłat. Taka możliwość istniej np. w BPH.

A co z zadatkiem?

No właśnie. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym najczęściej będziemy musieli podpisać umowę przedwstępną i uiścić zadatek. To zabezpiecza interesy obu stron. No ale przecież chcemy sfinansować mieszkanie w całości kredytem. Jest wyjście z tej sytuacji. Część banków zrefinansuje zadatak. W praktyce więc wnioskujemy o kredyt na kwotę 100 proc. wartości nieruchomości, bank wypłaca zbywcy pieniądze pomniejszone o zadatek, zadatek natomiast trafia z powrotem na nasze konto. W niektórych bankach to nie przejdzie. Np. Bank Ochrony Środowiska nie refinansuje zadatku.

Za własne się nie opłaca

Nawet wówczas, gdy mamy sporo własnych oszczędności opłaca się zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego. Kredyt mieszkaniowy to najtańszy pieniądz na rynku. Jak widzimy w zestawieniu można zapłacić za kredyt tylko 1,8 proc. rocznie. A skoro tak opłaca się wziąć tego pieniądza tak dużo jak się da, a oszczędności zainwestować osiągająć zysk wyższy niż oprocentowanie kredytu.

Oczywiście jeśli planujemy trzymać pieniadze w skarpecie lub na koncie w banku wówczas lepiej wykorzystać je jako wkład własny. Musimy jednak pamiętać, że oszczędności „w odwodzie” zwiększają nasze bezpieczeństwo jako kredytobiorcy. Jeśli pozbędziemy się wszystkich pieniędzy przy zakupie mieszkania, a za kilka lat stracimy pracę lub spadną nasze dochody możemy mieć spore problemy. Nie wszystkie banki są skore do zawieszenia miesięcznych spłat. Jeśli nie dostaną pieniędzy na czas mogą po prostu wypowiedzieć umowę.

Kredyt na 100-proc. wartości nieruchomości to także ciekawe narzędzie dla kogoś kto zamierza kupić mieszkanie w celach inwestycyjnych. W maksymalnym stopniu działa wówczas tzw. dźwignia kredytowa. Inwestując relatywnie niewiele własnych środków możemy osiągać zysk z nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych!

Kredyt 200 tys. zł bez wkładu własnego, spłata 20 lat. Banki oferujące najniższe oprocentowanie:

Opublikuj artykuł