Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Ostatnimi czasy dość istotnie zmieniły się zasady nabywania nieruchomości położonych w Polsce przez cudzoziemców określone w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Spora część z nich miała rzecz jasna związek z przystąpieniem naszego kraju do Unii Europejskiej.

Wprawdzie zdecydowanej większości z nas wspomniana ustawa nie stawia żadnych przeszkód w nabywaniu nieruchomości (gruntów, budynków na gruncie użytkowanym wieczyście, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność), to z pewnością wielu spośród naszych Czytelników żywo interesuje się tym tematem. Niektórzy mają przecież rodzinę czy znajomych za granicą, którzy chcieliby tutaj legalnie kupić ziemię, dom lub mieszkanie. Inni są wspólnikami lub członkami władz spółek handlowych posiadających nieruchomości, a nagle pojawia się inwestor zagraniczny i pragnie zakupić udziały czy też akcje naszej spółki.

Kto jest cudzoziemcem?

Nie sposób rozpocząć rozważania na temat nabywania nieruchomości przez cudzoziemców bez wyjaśnienia, kto jest cudzoziemcem. Ustawa wprowadziła bowiem swoją własną definicję cudzoziemca. Jest nim:

• osoba fizyczna niemająca obywatelstwa polskiego,
• osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
• niemająca osobowości prawnej spółka wyżej wymienionych osób, mająca
• siedzibę za granicą i utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osoba prawna (np. spółka z o.o., spółka akcyjna) oraz spółka osobowa (np. spółka jawna) mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez wyżej wymienione osoby lub spółki.

Tak więc nawet spółka z siedzibą w Warszawie może być w rozumieniu omawianej ustawy cudzoziemcem, jeśli tylko jest kontrolowana przez zagraniczne spółki lub osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa. Za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu albo mają pozycję dominującą w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 lit. b) lub c), lub e) Kodeksu spółek handlowych.

Kiedy wymagane jest zezwolenie?

Cudzoziemiec może nabyć nieruchomość położoną w Polsce po wcześniejszym uzyskaniu zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (obecnie: Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji). Mówiąc o nabyciu nie chodzi tutaj tylko o przenoszące własność umowy sprzedaży czy darowizny, choć z pewnością są to przypadki występujące najczęściej. Nieruchomość można też nabyć np. przez dziedziczenie lub zasiedzenie. Ustawa dotyczy więc każdego rodzaju nabycia prawa własności bądź użytkowania wieczystego nieruchomości.

Nie ma jednak przeszkód, aby cudzoziemiec bez występowania o stosowne zezwolenie zawarł umowę przedwstępną dotyczącą nieruchomości, bądź też taką umowę sprzedaży, darowizny czy zamiany, która jedynie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości.

Zezwolenie wymagane jest również w przypadku nabycia lub objęcia przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium RP. Nie dotyczy to jednak wszystkich przypadków stania się udziałowcem lub akcjonariuszem w spółce, lecz takich, których efektem jest to, że spółka stanie się spółką kontrolowaną przez cudzoziemców. Tak samo jeśli spółka jest już kontrolowana przez cudzoziemców, a udziały lub akcje nabywa bądź obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

A kiedy nie?

Od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego (składającego się z państw UE oraz Norwegii, Islandii i Lichtensteinu) z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych w okresie 12 lat od dnia przystąpienia oraz drugiego domu w okresie 5 lat.

W sposób szczególny potraktowani zostali obywatele państw EOG, którzy od dłuższego czasu dzierżawią polski grunt rolny, prowadzą na nim działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkują na terytorium RP. Nie muszą oni w przewidzianym okresie przejściowym występować o zezwolenie, jeśli od dnia zawarcia umowy dzierżawy z urzędowo (notarialnie) poświadczoną datą minęły 3 lata (jeżeli nieruchomość rolna położna jest w województwach lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim) lub 7 lat (w pozostałych województwach).

Ustawa przewiduje też przypadki, kiedy to nie jest wymagane zezwolenie niezależnie od tego, z jakiego kraju pochodzi cudzoziemiec. Wskażmy niektóre z nich. O zezwolenie nie musi występować cudzoziemiec, który nabywa nieruchomość:

• przez dziedziczenie, jeśli należy on do kręgu spadkobierców ustawowych,
• stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny,
• jeżeli zamieszkuje w Polsce co najmniej od 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się,
• która wejdzie w skład majątku wspólnego małżonków, jeżeli cudzoziemiec jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się.

Tak więc inaczej traktowani są obywatele oraz przedsiębiorcy z państw EOG (np. spółka z siedzibą we Francji, obywatel niemiecki), a inaczej pozostali cudzoziemcy (np. obywatel Rosji, spółka amerykańska). Ci pierwsi zasadniczo mogą swobodnie nabywać nieruchomości położone w Polsce, chyba że w okresie przejściowym chcą nabyć nieruchomość rolną lub drugi dom. Z kolei pozostali cudzoziemcy z reguły muszą występować o stosowne zezwolenie, chyba że ustawa wyraźnie ich z tego obowiązku zwalnia (art. 8 ust. 1 ustawy).

Jak uzyskać zezwolenie?

W tym celu cudzoziemiec powinien skierować do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) wniosek o wydanie zezwolenia zawierający oznaczenie: wnioskodawcy, nabywanej nieruchomości oraz zbywcy, jak również określenie formy prawnej nabycia nieruchomości (np. kupno, spadkobranie) i informację o celu oraz możliwości nabycia nieruchomości (np. w celu prowadzenia działalności gospodarczej).

Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające: powyższe dane (np. odpowiednik naszego aktu urodzenia czy odpisu z rejestru przedsiębiorców, umowę przedwstępną ze zbywcą nieruchomości) oraz – jeśli występują – więzi cudzoziemca z Polską (np. akt małżeństwa z polskim obywatelem).

Ile trzeba czekać na decyzję?

Niestety z małym wyjątkiem ustawa nie przewiduje terminu, w ciągu którego MSWiA powinien rozpatrzyć wniosek i wydać odpowiednią decyzję bądź zezwalającą na nabycie nieruchomości, bądź odmawiającą wydania zezwolenia. Nie oznacza to jednak, że minister ma tutaj wolną rękę, a cudzoziemcowi pozostanie czekać w nieskończoność. Zastosowanie znajdą bowiem ogólne terminy załatwiania spraw określone w art. 35 Kodeksu postępowania administracyjnego. W praktyce minister korzysta z terminu dwumiesięcznego od dnia złożenia kompletu dokumentów, twierdząc, iż są to sprawy szczególnie skomplikowane.

Nie ma co liczyć na szybkie załatwienie sprawy jeszcze z innego powodu. Otóż przed wydaniem decyzji MSWiA występuje do Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych również do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, którzy w terminie 14 dni mają możliwość wyrażenia sprzeciwu. Brak sprzeciwu daje MSWiA wolną rękę w tej kwestii. Jest to postęp w stosunku do stanu prawnego sprzed ostatniej nowelizacji, ponieważ wcześniej należało uzyskać zgodę jednego lub obu wspomnianych ministrów.

Ustawa traktuje jednak w sposób wyjątkowy specjalne strefy ekonomiczne. Jeśli bowiem nieruchomość położona jest na ich terenie, MSWiA ma miesiąc od dnia złożenia wniosku na wydanie decyzji w sprawie zezwolenia.

Czy można być pewnym, że uzyska się zezwolenie?

Choć ostatnia nowelizacja istotnie ograniczyła w tej kwestii swobodę decyzji ministra, to nadal ma on pewien margines uznania, czy istnieją okoliczności, które uzasadniają decyzję odmowną. W świetle przepisów ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może powodować zagrożenia obronności i bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie mogą się temu sprzeciwiać względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Jak widać, pole do interpretacji, czy takie okoliczności zachodzą, czy nie, jest dość obszerne. Niemniej jednak minister musi uzasadnić, dlaczego odmówił wydania zezwolenia, co może być później rozważane pod kątem zgodności z prawem przez sąd administracyjny.

Jeśli nawet nie ma nic, co by sprzeciwiało się wydaniu zezwolenia, to minister i tak może odmówić wydania zezwolenia, jeśli cudzoziemiec nie wskazał i nie udowodnił pewnych okoliczności potwierdzających jego więzi z Polską. Przykłady tych więzi daje nam sama ustawa. Są to:
posiadanie polskiej narodowości lub polskiego obywatelstwa,
zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim,
posiadanie zezwolenia za zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się
członkostwo w organie zarządzającym spółki z siedzibą w Polsce, kontrolowanej przez cudzoziemców,
wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Wykazanie owych więzi może również nastąpić w inny aniżeli wyżej wskazany sposób. Nie wystarczy jednak samo powołanie się na takie czy inne związki z państwem polskim. Więzi te powinny być należycie uzasadnione i udokumentowane.

Tomasz Konieczny, Gazeta Podatkowa