Nadal opłaca się kupić mieszkanie na wynajem

Czy można zarobić, inwestując w mieszkanie na wynajem? Co kupić i gdzie? Ile trzeba wydać, aby potem lokal dobrze wynająć? Wielu klientów zgłasza się z takimi pytaniami do pośredników w handlu nieruchomościami. A oni odpowiadają: ten biznes nadal może się opłacać, ale trzeba dobrze wybrać mieszkanie i nie liczyć na szybki zwrot nakładów.

W ostatnich latach opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem spadła. Na początku tego dziesięciolecia analitycy oceniali, że poniesione nakłady zwrócą się w ciągu 10 lat. Teraz twierdzą, że okres ten wydłużył się do lat 15. Wzrosła podaż mieszkań na wynajem, zmniejszyła się liczba chętnych do skorzystania z takiej oferty. W rezultacie spadły ceny najmu.

– W minionym roku średnio stawki za wynajem w kraju obniżyły się o ok. 22 proc. – podaje Leszek Michniak z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. Jednocześnie na przestrzeni kilku minionych lat wzrosły ceny sprzedaży nieruchomości. Wyższe są wiec nakłady na te inwestycje. Drożeją poza tym czynsze w spółdzielniach i wspólnotach, a więc właściciele mieszkań na wynajem ponoszą większe koszty.

Jeśli wyłożysz 150 tys. zł

Czy zatem warto teraz zainwestować w kupno mieszkania na wynajem? Pośrednicy twierdzą, że mimo wszystko tak. W najbliższych latach ceny za wynajem nie powinny już maleć. Jeśli oczywiście w gospodarce nic nadzwyczajnego się nie wydarzy. Przewiduje się też, że w najbliższych pięciu latach wzrośnie wartość rynkowa nieruchomości.

Lokal mieszkalny na wynajem musi być jednak dobrze wybrany, aby stosunkowo łatwo znaleźć chętnego i uzyskać jak najwyższą opłatę. Inwestycja taka może być korzystna tylko w dużym mieście, gdzie przebywa wielu dobrze opłacanych specjalistów z całego kraju i z zagranicy oraz jest wiele uczelni. Cena za wynajem uzależniona jest przede wszystkim od lokalizacji, a także od standardu wyposażenia mieszkania. Największe zapotrzebowanie jest na pomieszczenia mniejsze, usytuowane w centrum, umeblowane, wyposażone.

Jeśli zatem ktoś ma 150 tys. zł, to jaki lokal powinien wybrać, aby łatwo znaleźć klienta i jak najwięcej zarobić na wynajmie? Wiele zależy od tego, w jakim mieście chce się te pieniądze zainwestować.

– W Warszawie za te pieniądze warto kupić na wynajem kawalerkę w centrum lub nieduże dwa pokoje przy linii metra – uważa Tomasz Rożek z Akcesu. Można wprawdzie nabyć również mieszanie większe, ale w dużych blokach z płyty, w peryferyjnych osiedlach. Na wynajęcie takich pomieszczeń szanse są nikłe, a zysk mniejszy.

– W Krakowie, mając tyle do wydania, najlepiej szukać mieszkania 35 – 40 mkw., jak najbliżej centrum – uważa Krzysztof Gębala z Ober-Haus. Najlepszym osiedlem byłaby Krowodrza, jednak tam rzadko pojawiają się oferty lokali na sprzedaż. Za 150 tys. zł można kupić 60 mkw. w osiedlach z wielkiej płyty np. w Woli Tuchackiej, na Podgórzu czy w Nowej Hucie. Takie mieszkanie można jednak, i to z trudem, wynająć tylko studentom.

W Łodzi najlepszym adresem dla mieszkań do wynajęcia jest ul. Piotrkowska i jej okolice. – Za 150 tys. zł można kupić dwa pokoje, 50 – 60 mkw., w kamienicy, w samym centrum. I jeszcze zostanie na podniesienie standardu, remont, wyposażenie – mówi Joanna Ignaczak-Góral z Experta. Za wynajęcie takiego mieszkania można uzyskać o jedną trzecią więcej, niż za dzierżawę dwóch podobnych pokoi w osiedlu.

W miastach, które są przede wszystkim ośrodkami akademickimi, a dość rzadko klientami agencji nieruchomości są firmy czy pracownicy na kontraktach, najkorzystniej, kupując mieszkanie na wynajem, wybierać lokalizacje blisko uczelni. – W Lublinie większość wynajmujących to studenci, dlatego warto kupić 3 pokoje, o powierzchni około 50 mkw., i wydzierżawić uczącej się młodzieży – twierdzi Sławomir Gański z Lokaty. Pieniędzy starczy również na remont i wyposażenie. Najlepiej wybierać lokalizacje w okolicach Politechniki.

Gdy masz 400 tys. zł

Posiadając dużo większy kapitał, powiedzmy 400 tys. zł., w Łodzi także warto wybrać lokal na ul. Piotrkowskiej. – Np. o metrażu 100 mkw. – radzi Joanna Ignaczak-Góral. – Ceny wywoławcze najmu takich mieszkań, odnowionych i atrakcyjnie wyposażonych, są wysokie – do 6 tys. zł. Jednak dość długo szuka się lokatora.

Za 400 tys. zł można kupić duże mieszkanie w modnych osiedlach na Widzewie czy w dzielnicy Górna. Tam jednak cena najmu luksusowego apartamentu jest o jedną czwartą niższa.

W Warszawie czy w Krakowie stawka za wynajem apartamentu, który można kupić za 400 – 500 tys. zł, wynosi 3 – 4 tys. zł miesięcznie. Ale i tu trudno o chętnych. Dlatego Tomasz Rożek z warszawskiego Akcesu uważa za lepsze rozwiązanie kupno dwóch mniejszych mieszkań w centrum niż jednego dużego.

Ważną rolę przy wynajmie odgrywa standard mieszkania i jego wyposażenie. Jeśli znajduje się ono w stosunkowo nowym budynku, ma miejsce parkingowe lub garaż, nowoczesne meble, sprzęt dobrej klasy – nie tylko łatwiej znaleźć lokatora, ale uzyskać też wyższą cenę. Na mieszkania zaniedbane klientów ubywa. Nawet studenci chcą mieć pralkę i Internet. Zmywarka powoli staje się tak powszechna, jak pralka.

Co dalej?

Analitycy twierdzą, że ceny mieszkań na wynajem nie powinny już spadać. W 2005 roku przewidują stabilizację wysokości czynszów najmu. W dalszej perspektywie wiele zależeć będzie od ogólnej sytuacji gospodarczej kraju, szczególnie od wielkości zatrudnienia.

Zdaniem pośredników przy wynajmie mieszkań, jak w każdej dziedzinie życia, liczy się też szczęście. Połowa sukcesu to znalezienie lokatora uczciwego, który wynajmie lokal na dłużej, będzie płacił regularnie należności i nie zniszczy mieszkania.

Czasem warto zgodzić się na nieco niższą cenę, jeśli kandydat na lokatora robi dobre wrażenie i są podstawy, aby sądzić, że nie będzie zalegał z opłatami i utrzyma powierzony mu majątek w dobrym stanie.

Anna Sielanko, Rzeczpospolita

Wyjść na swoje

Pieniądze zainwestowane w dwupokojowe mieszkanie o pow. ok. 40 mkw., w centrum dużego miasta, przeznaczone na wynajem, mogą się zwrócić przed upływem 17 lat. Jak to policzyliśmy?

Założyliśmy, że mieszkanie zostało kupione za 200 tys. zł. Doszły jednak koszty związane z uzyskaniem prawa własności, w wysokości ok. 8 proc. wartości mieszkania – czyli 16 tys. zł. Należą do nich: wynagrodzenie pośrednika, opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych i wpis do księgi wieczystej.

Poza tym, żeby móc wynająć mieszkanie za korzystną cenę, musi zostać wyremontowane i wyposażone. Przyjmując, że właściciel wyda na to ok. 20 tys. zł, całkowita suma, jaką musi wydać na mieszkanie, zanim zacznie ono na siebie zarabiać, wynosi 236 tys. zł.

Mieszkanie właściciel może wynająć za kwotę 1,7 tys. zł miesięcznie. Musi jednak ponosić pewne wydatki. Wnosi opłaty do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Dla przykładowego mieszkania jest to ok. 250 zł miesięcznie. Opłaty za media uiszcza z kolei lokator. Do tego dochodzi rozliczanie z fiskusem. Zwykle wynajmujący wybierają podatek ryczałtowy w wysokości 8,5 proc. miesięcznie. W tym przypadku wynosić on będzie 144,5 zł. W kieszeni właściciela każdego miesiąca zostanie więc 1305 zł i 50 gr. W ciągu roku na mieszkaniu zarobi więc 15 tys. 666 zł.

Średnio umowa najmu trwa około jednego roku. Co 12 miesięcy, zanim właściciel wynajmie mieszkanie następnemu lokatorowi, musi je odnowić, co w omawianym wypadku może być kosztem ok. 1,5 tys. zł. Po odjęciu tego wydatku, w kieszeni właściciela zostaniu co roku na czysto 14 tys. 166 zł.

Jeżeli przyjmiemy, że czynsz administracyjny nie będzie się zmieniał oraz że właściciel nie będzie podnosił opłaty za wynajem, zainwestowane pieniądze zwrócą mu się w ciągu 16 lat i 7 miesięcy.

AIS, Konsultacja: Danuta Grelewicz-Pogórska z agencji AD Drągowski

Opcje dostępności

Wysoki kontrast
Czytaj stronę
Kliknij aby czytać
Podświetlenie linków
TT
Duży Tekst
Odstępy między tekstami
Zatrzymaj animacje
Ukryj obrazy
Df
Przyjazny dla dysleksji
Kursor
Struktura strony