Najniższe wynagrodzenie pozwala na zakup nawet 89 m2 mieszkania

Jednym z powodów bardzo wysokiego popytu na mieszkania jest fakt, że kredyty hipoteczne są obecnie dostępne nawet dla osób o bardzo niskich dochodach. Z danych zebranych przez Expandera wynika, że dwie osoby, które otrzymują po minimalnym wynagrodzeniu (łącznie zarabiają 4 124 zł netto), wspólnie uzyskają kredyt hipoteczny nawet na 380 000 zł. Suma takiego kredytu i 10% wkładu własnego daje kwotę 422 222 zł. Za nią można natomiast kupić mieszkanie o powierzchni od 42 m2 w Warszawie do 89 m2 w Zielonej Górze. Problem polega jednak na tym, że w takiej sytuacji rata pochłonie ponad 40% dochodu takiej pary, a samodzielne zebranie wymaganego wkładu własnego może im zająć nawet 8 lat.

Fenomen ogromnego popytu na kredyty hipoteczne i mieszkania często jest tłumaczony niskim oprocentowaniem lokat bankowych, które w połączeniu z dość wysoką inflacją zachęcają do inwestowania w mieszkania. Jest jednak również inna przyczyna – bardzo duża dostępność kredytów hipotecznych. To z kolei efekt najniższego w historii oprocentowania kredytów oraz rosnących wynagrodzeń, zwłaszcza pensji minimalnej, która w ciągu 10 lat się podwoiła. To sprawia, że nawet osoba, która uzyskuje najniższe wynagrodzenie (2062 zł netto) może liczyć na kredyt hipoteczny. Dostępna kwota w takim przypadku wyniesie ok. 130 000 zł.

Problem polega jednak na tym, że do jego uzyskania potrzebne jest posiadanie oszczędności, które pokryją przynajmniej 10% kupowanej nieruchomości. Oszczędzanie przy tak niskim dochodzie nie jest łatwe. Zadłużanie się w takiej sytuacji jest też dość ryzykowne, gdyż utrata pracy może oznaczać duże kłopoty ze spłatą. Dlatego niewiele osób będących w takiej sytuacji decyduje się na samodzielne zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Postanowiliśmy więc przeanalizować bardziej realną sytuację, czyli parę osób uzyskujących po najniższym wynagrodzeniu, która chciałby wspólnie zaciągnąć kredyt.

Para z najniższym wynagrodzeniem dostanie nawet 380 000 zł kredytu

W przypadku pary bez dzieci, której łączny dochód wynosi 2-krotność najniższego wynagrodzenia (4 124 zł netto), dostępna kwota kredytu wynosi w zależności od banku od 274 200 zł (PKO BP) do nawet 380 000 zł (BPS). Przyjęliśmy założenie, że te osoby nie spłacają żadnego innego kredytu, że mają 10% wkładu własnego i że okres spłaty wyniesie 30 lat.

Maksymalna kwota kredytu dla pary z najniższym dochodem

Jeśli do kwoty kredytu dodamy wkład własny (10%), to okaże się, że taka para może kupić mieszkanie za 422 222 zł. W tym jest 380 000 zł kredytu i 42 222 zł z oszczędności (często zgromadzonych dzięki wsparciu rodziców). Jeśli porównamy to z cenami mieszkań w różnych miastach, to okazuje się, że mimo najniższych dochodów, taka para może kupić całkiem duże mieszkanie.

Minimalne dochody i 2-pokojowe mieszkanie w stolicy
Według danych NBP o cenach transakcyjnych w I kw. 2021 r. cena m2 mieszkania na rynku wtórnym w Zielonej Górze wynosi 4 764 zł za m2. Oznacza to, że dysponując kwotą 422 222 zł można tam kupić mieszkanie o powierzchni 88,6 m2. Zielona Góra ma jednak najniższe ceny wśród 17 miast, dla których NBP podaje dane. Najdrożej jest natomiast w Warszawie – 10 135 zł za m2. Nawet w stolicy nasza przykładowa para może więc kupić całkiem spore mieszkanie. W przypadku przeciętnej ceny będzie to niecałe 42 m2, a więc 2-pokojowe mieszkanie.

Jakie mieszkanie możne kupić para przy najniższych dochodach

Na wkład własny mogą odkładać nawet 8 lat
Warto jednak dodać, że prezentowane przykłady mają przede wszystkim pokazać jak duża jest obecnie dostępność kredytów. W praktyce osoby o tak niskich dochodach z reguły nie zadłużają się na tak wysokie kwoty. Jednym z problemów jest wkład własny. Gdyby rodzice nie pomogli naszej przykładowej parze w zgromadzeniu oszczędności i jeśli w okresie oszczędzania taka para musiałaby płacić za najmowanie mieszkania, to zgromadzenie kwoty 42 222 zł mogłoby im zająć 8 lat (przy założeniu, że będą w stanie odkładać po 10% dochodu) lub 4 lata (jeśli uda im się odkładać po 20% dochodu). Dlatego dla takich osób wprowadzenie programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” byłoby ogromną korzyścią. Od razu mogłyby zacząć płacić na własne „cztery kąty”, zamiast być wmuszonym do wieloletniego płacenia za najem

Koszt utrzymania mieszkania pochłonąłby połowę dochodu
Pary o tak niskich dochodach nie zaciągają tak wysokich kredytów także dlatego, że ich po prostu na to nie stać. Już na początku spłaty rata pochłaniałaby ok. 40% dochodu. Rata to jednak nie jedyny koszt związany z utrzymaniem mieszkania. Trzeba jeszcze zapłacić czynsz (w tym woda, śmieci, ogrzewanie, fundusz remontowy), opłacić rachunki za prąd i inne media, ubezpieczyć mieszkanie (obowiązkowe przy kredycie). Suma raty i kosztów utrzymania mieszkania mogłaby przekroczyć połowę dochodów. W przypadku utraty pracy przez jedno z nich nie mieliby szans na poradzenie sobie ze spłatą.

Dodatkowo istnieje ryzyko wzrostu stóp procentowych. Gdyby za kilka lat oprocentowanie kredytu znacząco wzrosło, to istotnie wzrosłaby również wysokość raty. Dlatego, niezależnie od wysokości dochodu, lepiej nie wykorzystywać swojej zdolności kredytowej do maksimum.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors