Nie płać za samą dziurę w ziemi

Jeżeli zależy nam na mieszkaniu w konkretnej lokalizacji i decydujemy się podpisać umowę rezerwacyjną, sprawdźmy, czy inwestycja w ogóle ma szanse realizacji, a potem zabezpieczmy swoje interesy.

Coraz częściej deweloperzy oferują mieszkania do sprzedaży tuż po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę albo nawet jeszcze przed przystąpieniem do kompletowania niezbędnych dokumentów. W takich wypadkach nie liczmy, że budowa ruszy w ciągu miesiąca.

Prawo do działki

Jeśli jesteśmy zdecydowani na daną inwestycję – mimo że plac budowy jeszcze nie istnieje – prześwietlmy ją, aby zminimalizować ryzyko.

– Najpierw należy sprawdzić, czy deweloper ma prawo do dysponowania na rzecz kupującego gruntem, na którym ma zamiar budować, czyli upewnijmy się, czy firma jest właścicielem działki lub użytkownikiem wieczystym – mówi Wadim Kurpias, radca prawny z kancelarii Baker & McKenzie. – Warto również poprosić dewelopera o przedstawienie możliwości zagospodarowania danej działki w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, poprośmy o decyzję o warunkach zabudowy, która jest niezbędna, by otrzymać pozwolenie na budowę.

Należy też pamiętać, że do realizacji inwestycji deweloper może przystąpić tylko wówczas, gdy pozwolenie się uprawomocni. Jest to możliwe w ciągu dwóch tygodni od jego wydania, pod warunkiem że nikt nie będzie protestował.

Jeżeli przy rezerwacji mieszkania deweloper żąda wpłacenia znacznej kwoty – np. 10 proc. wartości wybranego przez nas lokalu – trzeba pomyśleć o tym, jak zabezpieczyć te pieniądze.

Bezpieczne pieniądze

– Jeżeli kwota jest znaczna, warto zdeponować ją na rachunku powierniczym – podpowiada mec. Kurpias. – Deweloper nie będzie mógł wtedy dowolnie nią dysponować, a klient będzie pewny, że bez problemu ją odzyska – np. gdy minie przewidziany termin podpisania umowy przedwstępnej.

Nawet jeżeli powierzamy zaliczkę deweloperowi z dobrą opinią i kondycją finansową, zawsze istnieje ryzyko, że w gdy będziemy dochodzić od niego wpłaconej gotówki, nie będzie on w stanie zwrócić nam pieniędzy.

Jeśli jednak opłata rezerwacyjna jest niewysoka i wynosi np. tysiąc złotych, rachunku powierniczego nie opłaca się zakładać. Jego obsługa też kosztuje.

Zapisy w umowie

W umowie rezerwacyjnej powinna być dokładnie określona data podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Szczegółowo należy również opisać warunki, na jakich klient może od umowy odstąpić oraz kiedy ona wygasa.

– Należy dopilnować, by umowa rezerwacyjna zobowiązywała obie strony do podpisania umowy przedwstępnej, np. po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę – podpowiada mec. Wadim Kurpias. – Niedopuszczalne jest, by ten obowiązek – pod groźbą zapłaty kary umownej -spoczywał tylko na kliencie, podczas gdy deweloper bez żadnych konsekwencji mógłby zrezygnować z zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży.

Jeżeli deweloper nakłada na klienta karę za odstąpienie od umowy – np. w momencie, w którym nie minął termin podpisania umowy przedwstępnej – klient ma prawo domagać się od niego takiej samej kary umownej, gdy ten nie zechce podpisać z nim umowy sprzedaży upatrzonego lokalu, bo np. znalazł klienta, który jest gotów zapłacić więcej.

– Niedopuszczalne jest również, aby deweloper zakwalifikował nieotrzymanie pozwolenia na budowę jako tzw. siłę wyższą i próbował w ten sposób zwolnić się z odpowiedzialności finansowej wobec klienta – podsumowuje mec. Kurpias.

DŁUGIE FORMALNOŚCI I NIEPEWNOŚĆ

Gdy deweloper nie ma pozwolenia na budowę już sprzedawanych mieszkań, może minąć dużo czasu, zanim rozpocznie inwestycję.

Zgodnie z prawem budowlanym pozwolenie na budowę musi zostać wydane w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Jest to możliwe tylko wtedy, jeżeli dana działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Większość miast nie ma jednak takich planów.

Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor musi najpierw wystąpić o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Trzeba je dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia. W takim przypadku, jak mówią deweloperzy, na otrzymanie pozwolenia na budowę trzeba czekać minimum około 18 miesięcy.

Warunkiem wydania pozwolenia w przewidzianym ustawą terminie jest złożenie kompletnego wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami. Jeżeli wniosek ma braki, starosta odsyła go inwestorowi do uzupełnienia w określonym terminie, co przedłuża czas wydania dokumentu. Przed złożeniem wniosku inwestor może wystąpić o listę niezbędnych załączników.

Gmina ma zawsze prawo zawiesić na okres do 12 miesięcy postępowanie wszczęte z wniosku inwestora, wykorzystując ten czas na opracowanie i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego i w okresie zawieszenia postępowania, czyli 12 miesięcy, uchwalić miejscowy plan.

Agnieszka Stefańska, Rzeczpospolita