O czym trzeba wiedzieć przed kupnem nieruchomości
Osoba, która chce nabyć nieruchomość, aby uniknąć odpowiedzialności za zobowiązania sprzedającego musi zapoznać się z księgami wieczystymi.
Planując nabycie nieruchomości (gruntowej, lokalowej) należy przede wszystkim pamiętać, że jeżeli w dziale IV księgi wieczystej ujawnione są hipoteki, to obciążają one daną nieruchomość aż do czasu wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, niezależnie od ewentualnych późniejszych zmian własnościowych. Dlatego też nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką – co do zasady – przejmuje na siebie odpowiedzialność za wykonanie zobowiązań pieniężnych osób trzecich zabezpieczonych hipoteką na jego nieruchomości wpisanej w dniu nabycia nieruchomości, tj. w dniu zawarcia umowy sprzedaży.
Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego też tak długo jak w księdze wieczystej ujawniony jest wpis dotyczący hipoteki, należy domniemywać, że hipoteka taka jeszcze nie wygasła i z punktu widzenia nabywcy oznacza, że kupując daną nieruchomość przejmie on odpowiedzialność za spłatę zobowiązań osoby trzeciej, stanowiących podstawę obciążenia nabywanej nieruchomości hipoteką.
Lidia Dziurzyńska-Leipert, Kancelaria Beiten Burkhardt K. Rastawicki:
Jeżeli kupujący posiada informacje o hipotekach wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej przez niego nieruchomości, wówczas – przed zawarciem umowy sprzedaży – winien on zażądać od sprzedającego przedłożenia przez niego oświadczenia wierzyciela hipotecznego o całkowitej spłacie jego wierzytelności (wraz z odsetkami) zabezpieczonej hipoteką. Oświadczenie takie wymaga notarialnego poświadczenia podpisu byłego wierzyciela. Tylko na podstawie takiego dokumentu sąd wykreśli hipotekę, a sprzedający kupując nieruchomość nie przejmie odpowiedzialności za spłatę zobowiązań osoby trzeciej zabezpieczonych hipoteką na jego nieruchomości.
Jeżeli natomiast sprzedający nie będzie mógł przedłożyć kupującemu stosownego oświadczenia wierzyciela hipotecznego o całkowitej spłacie jego należności zabezpieczonych hipoteką, ponieważ wierzyciel np. – pomimo spłaty jego należności – odmówi mu wydania stosownego dokumentu – wówczas nowy właściciel nieruchomości będzie musiał wystąpić przeciwko byłemu wierzycielowi do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Dopiero na podstawie orzeczenia sądu wydanego po przeprowadzeniu postępowania sądowego właściciel może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Niewystarczające jest więc przedłożenie przez sprzedającego innych dokumentów, np. udowadniających spłatę przez niego długu, stanowiącego obciążenia nieruchomości hipoteką lub udowadniających fakt, że hipoteka w ogóle nie powstała, lub też że została wpisana wbrew przepisom prawa. W takiej sytuacji zalecane byłoby np. zatrzymanie przez kupującego części ceny sprzedaży, odpowiadającej kwocie hipoteki, do czasu przedłożenia przez sprzedającego dokumentu, stanowiącego podstawę wykreślenia hipoteki. Kwotę taką mógłby kupujący zdeponować u notariusza, który byłby zobowiązany przekazać zatrzymaną część ceny po przedłożeniu mu oświadczenia wierzyciela hipotecznego.
Należy ponadto pamiętać, że wierzyciel hipoteczny może również zrzec się zabezpieczenia hipotecznego, co z reguły ma miejsce, jeżeli jego wierzytelność zostanie zabezpieczona w inny sposób. Również takie oświadczenie o zrzeczeniu się zabezpieczenia hipotecznego wymaga, co do zasady, przedłożenia stosownego oświadczenia w formie pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu. Skuteczność zrzeczenia się zabezpieczenia hipotecznego wymaga jednakże wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych.
Powyższe uwagi dotyczące formy, w której wierzyciel hipoteczny składa oświadczenie pozwalające na wykreślenie hipoteki, tj. w formie pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisów, nie dotyczy banków polskich, które zgodnie z prawem bankowym składają oświadczenie w formie pisemnej. Jeżeli hipoteka ustanowiona została na rzecz banku zagranicznego, wówczas oświadczenie banku o całkowitej spłacie należności banku zabezpieczonych hipoteką, wymaga zgodnie z ogólnymi przepisami notarialnego poświadczenia podpisów osób działających w imieniu banku.
Ryzyko przejęcia odpowiedzialności za zobowiązania osób trzecich istnieje również w sytuacji, jeżeli z ksiąg wieczystych wynika, że w dziale IV wpisana została wzmianka o wniosku osoby trzeciej. Oznacza to, że złożony został wniosek o wpis hipoteki, który do dnia wydania odpisu z księgi wieczystej, względnie do dnia wglądu do księgi wieczystej nie został jeszcze przez sąd rozpoznany.
W takiej sytuacji konieczna jest szczególna ostrożność w przeprowadzeniu transakcji nabycia nieruchomości. Nie można bowiem wykluczyć, że wniosek o wpis do księgi wieczystej hipoteki zostanie rozpatrzony przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży nieruchomości, tj. że w okresie pomiędzy wydaniem wypisu z księgi wieczystej a dniem zawarcia umowy sprzedaży do księgi wieczystej zostanie wpisana np. hipoteka przymusowa na rzecz jednego z wierzycieli sprzedającego.
Jeżeli natomiast wniosek o wpis hipoteki, złożony przez jednego z wierzycieli sprzedającego przed dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie zostanie rozpatrzony przez sąd do dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – to po tym dniu sąd oddali taki wniosek. Oznacza to, że nie powstanie hipoteka na nieruchomości, nawet jeżeli hipoteka taka zostałaby ustanowiona przed zawarciem umowy sprzedaży lub też wierzyciel sprzedającego przed tym dniem, np. na podstawie wyroku sądu, złożyłby do sądu wniosek o wpis hipoteki przymusowej.
Do ustanowienia hipoteki konieczne jest bowiem złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o wyrażeniu zgody na wpis hipoteki lub też przedłożenie przez wierzyciela wraz z wnioskiem tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi. Sąd rozpatrywałby natomiast wnioski o wpis hipoteki już po zawarciu umowy sprzedaży, a tym samym po przejściu prawa własności na rzecz nowego właściciela.
Sąd oceniając możliwość wpisu hipoteki według stanu na dzień orzekania, a nie na dzień złożenia wniosku stwierdziłby bowiem, że wnioskodawca – na dzień orzekania o wniosku o wpis hipoteki – nie dysponuje tytułem wykonawczym przeciwko nowemu właścicielowi względnie oświadczeniem nowego właściciela o ustanowieniu hipoteki.
Analogicznie jeżeli sąd nie wiedząc jeszcze o sprzedaży nieruchomości dokona wpisu hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności sprzedającego po dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, wówczas nowy właściciel winien złożyć apelację od wpisu hipoteki, a sąd okręgowy – zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego – winien zmienić zaskarżone orzeczenie o wpisie hipoteki odmawiając jej wpisu. Wniosek o wpis hipoteki przymusowej był bowiem w dacie jego złożenia zasadny, natomiast w dacie dokonania wpisu właścicielem nieruchomości byłby już kolejny właściciel, który na wpis hipoteki nie wyraził zgody lub też przeciwko któremu wnioskodawca nie posiadałby tytułu wykonawczego.
Ryzyko przejęcia zobowiązań sprzedającego można niewątpliwie zminimalizować poprzez zawieranie umów na przykład w miejscowości, w której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą dla nabywanej nieruchomości, tak aby w dniu zawarcia aktu notarialnego notariusz mógł sprawdzić stan prawny nieruchomości. Warto bowiem pamiętać o tym, że sądy zobowiązane są rejestrować nie tylko datę, ale i godzinę złożenia wniosku do ksiąg wieczystych.
Gazeta Prawna
