Podatek od towarów i usług – co nas czeka po 1 maja

Będziemy mieć 22-procentowy VAT na materiały budowlane. To pewne. Jednak 22-proc. stawki VAT na obrót gruntami budowlanymi można uniknąć np. dzięki krytykowanej ustawie o planowaniu przestrzennym. Można też uniknąć VAT od gruntu, wpłacając deweloperowi ratę za udział w gruncie jeszcze przed 1 maja. Natomiast mieszkanie od spółdzielni ma mieć zerową stawkę VAT.

Straszenie obywateli wyższym podatkiem VAT trwało co najmniej pół roku. Nakręciło to koniunkturę deweloperom, producentom materiałów budowlanych i pośrednikom w obrocie nieruchomościami.

Zmiany w opodatkowaniu będą, ale nikt nie potrafi ich dziś przedstawić bez wątpliwości, choć parlament uchwalił już znowelizowaną ustawę o podatku od towarów i usług. Prezydent zapewne lada chwila ją podpisze, bo ustawa musi wejść w życie 1 maja, wraz z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Co oznacza nowe prawo dla osób inwestujących właśnie w nieruchomości?

Budowlana, czyli jaka

Teraz przy obrocie gruntami budowlanymi płaci się jedynie 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych. Od 1 maja sprzedaż gruntów będzie objęta 22-procentową stawką VAT. Sprzedający musi doliczyć ją do ceny gruntu i odprowadzić do urzędu skarbowego. Jednak nie zawsze, nie przy każdym gruncie i nie przy każdej transakcji pojawi się VAT.

VAT obejmuje tylko grunty budowlane. Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje jednak gruntów budowlanych i zapewne przyjdzie się tu odwołać do innych przepisów, jak prawo budowlane czy ustawa o planowaniu przestrzennym.

Prawdopodobnie przyjęta będzie zasada, że grunty budowlane to takie, które są zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem plany zagospodarowania przestrzennego ma raptem 25 proc. gmin. Co z tego może wyniknąć? Deweloper kupi grunt, który w niedawno obowiązującym planie był terenem przeznaczonym pod budownictwo. Będzie miał więc działkę budowlaną czy nie?

Prawdopodobnie deweloper wydepcze pozwolenie na budowę na tej działce bez planów zagospodarowania, poprzez uzyskanie warunków zabudowy. Jednak w chwili transakcji trudno przesądzać, że grunt jest budowlany, i płacić za niego VAT.

Podatek uznaniowy

O tym, czy zapłacimy VAT, zdecyduje też to, od kogo tę ziemię kupujemy. Jeżeli od osoby, która nie jest płatnikiem VAT, to podatku nie będzie. Czy jednak zawsze? Wyobraźmy sobie, że ktoś odziedziczył dwa hektary ziemi po dziadku, który miał gospodarstwo rolne np. w warszawskim Wilanowie. Dziś to doskonałe grunty budowlane i spadkobierca postanawia je sprzedać. Dzieli grunt na działki i sprzedaje. Czy powinien naliczyć VAT?

Zdaniem doradcy podatkowego Krzysztofa Sachsa, partnera w firmie Ernst & Young – nie. Spadkobierca nie prowadzi bowiem działalności gospodarczej w tym zakresie, czyli w obrocie działkami, i w ogóle nie jest płatnikiem VAT. A gdyby nawet był, bo jest np. producentem wkrętaków, to też nie zapłaci VAT od sprzedaży działek, bo nie jest to jego działalność gospodarcza w tym zakresie.

Ale wyobraźmy sobie osobę, która zdobyła informację jakie grunty mają być odrolnione i wskazane pod budownictwo mieszkaniowe. Kupuje je od rolnika, a w kilka miesięcy później sprzedaje podzielone działki. Zdaniem Krzysztofa Sachsa, powinna odprowadzić VAT, choć jest tylko pracownikiem najemnym i w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności w zakresie obrotu działkami.

– Działalność gospodarcza to nic innego jak podjęcie pewnych działań w celu zarobkowym. O tym, czy ktoś prowadzi działalność gospodarczą, nie przesądza przecież to, czy ją zarejestrował, lecz czy faktycznie ją prowadzi. W tym przypadku wyraźnie widać, że nabycie działki miało prowadzić do jej odsprzedaży. Ale to właśnie trzeba będzie takiej osobie udowodnić, bo ona nabycie działki może tłumaczyć wyłącznie chęcią prowadzenia ekologicznych upraw, co akurat się nie udało – wyjaśnia Krzysztof Sachs.

Mieszkanie i dom

Na nowe mieszkanie czy dom będzie obowiązywała stawka obniżona VAT – czyli 7 proc. Do końca 2007 roku mamy to wynegocjowane z Unią Europejską.

Ponieważ mieszkanie i dom mogą być sprzedawane tylko razem z gruntem, a więc stawka 7 proc. VAT jest naliczana od całości. Do tej pory transakcji na grunt dokonywano oddzielnie, bo obrót gruntami podlegał jedynie 2-procentowemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a dom czy mieszkanie obłożone są 7-procentową stawką VAT. I tak jest obecnie zawartych wiele umów z deweloperami.

Czy jeżeli ktoś jest w trakcie finansowania inwestycji i wpłacił już ratę, która pokrywa koszt nabycia gruntu, to czy podpisując akt notarialny, będzie musiał dopłacić te 7 proc. VAT czy nie? Zdaniem wiceprezesa Budimeksu Nieruchomości Ireneusza Ignaciuka, VAT w takim przypadku nie wystąpi. Decyduje o tym moment wystawienia faktury, a nie jej zapłaty czy faktycznego przeniesienia własności.

Ujednolicenie stawki VAT na grunt i dom czy mieszkanie nabywane od dewelopera może oczyścić sytuację wycen nieruchomości dla ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste. Do tej pory wielu deweloperów zawyżało cenę udziału w gruncie i zaniżało cenę mieszkania. Najpierw z powodu nielimitowanego odliczenia z racji nabycia działki budowlanej, a potem – ponieważ od transakcji gruntowej był 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych, a od domu czy mieszkania 7-proc. VAT. Stąd niebotyczne ceny gruntu, służące później np. do ustalenia opłat za wieczyste użytkowanie, co dotkliwie odczuli m.in. użytkownicy wieczyści warszawskiego Mokotowa.

Spółdzielcze bez VAT

Tu mamy prawdziwy galimatias w przepisach. Zapowiadano, że siedmioprocentową stawką VAT objęte będzie lokatorskie i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Niestety, nigdzie to nie jest jednoznacznie zapisane, choć generalnie spółdzielcze prawa do lokalu, jako prawa majątkowe, są objęte VAT. Równie dobrze można interpretować ustawę, że przydział praw spółdzielczych objęty jest stawką podstawową. Spółdzielnie staną się więc podatnikami VAT, co docelowo nie będzie dla nich krzywdzące, bo „oczyszczą” koszty z VAT doliczanego przy różnych zakupach.

Jednak w przepisach przejściowych i końcowych ustawy o podatku od towarów i usług zapisano, że przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego jest do końca 2007 roku objęte stawką zero.

Spółdzielnia mieszkaniowa, budując więc mieszkania dla swoich członków, może przekazać je potem na własność ze stawką zerową i uzyskać zwrot zapłaconego VAT.

Przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe oraz zmiana własnościowego prawa spółdzielczego w wyodrębnioną własność także będą objęte stawką zerową VAT.

Nie musi się też obawiać wyższego VAT ktoś, kto kupuje grunt pod dom od innej osoby fizycznej lub dom czy mieszkanie z udziałem w gruncie na rynku wtórnym (np. od gminy czy zakładu pracy). Mieszkań używanych VAT nie dotyczy – tylko podatek od czynności cywilnoprawnych.

VAT na materiały i usługi

Od 1 maja materiały będą obłożone już stawką 22 proc. Ale na usługi dla budownictwa mieszkaniowego mamy wynegocjowaną do końca 2007 roku stawkę 7 proc. W budownictwie ta usługa najczęściej związana jest z materiałami i w tym przypadku na całość, czyli usługę z materiałami, obowiązywać będzie stawka 7 proc.

Zamawiając więc montaż okien czy szafy wnękowej przed 1 maja czy po 1 maja, zapłacimy za tę usługę, według podobnej kalkulacji, 7-proc. stawkę VAT, również wtedy gdy usługodawca dostarczy nam materiał.

Przy tych wszystkich rozważaniach ma prawo towarzyszyć jednak obawa: czy na pewno tak jest, czy w zawiłych przepisach nie kryją się jeszcze jakieś luki i pułapki na podatnika? Na to, niestety, gwarancji nie ma. Dziś czytanie nowej ustawy o VAT ze zrozumieniem sprawia trudność nawet doradcom podatkowym.

Krystyna Milewska, Rzeczpospolita