W Polsce można kupić mieszkanie bez kredytu?

GUS informuje, że zarabiamy coraz więcej, a ceny w sklepach spadają. Wygląda więc na to, że nasza sytuacja finansowa się poprawia. Czy jest jednak na tyle dobra, aby przeciętny Polak mógł kupić mieszkanie bez zaciągania kredytu? Z wyliczeń Expandera wynika, że jest to bardzo trudne, ale możliwe. Muszą być jednak spełnione pewne warunki.

Według GUS przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w marcu 4 351 zł. To o ponad 3% więcej niż przed rokiem i o niemal 20% więcej niż 5 lat temu. Jednak wielu z nas denerwuje się widząc gusowską średnią. Nie bez powodu. Po pierwsze średnią zawyżają dochody osób o bardzo wysokich dochodach, a większość Polaków zarabia znacznie poniżej przeciętnej płacy. Dlatego lepszą miarą jest mediana, która wynosi ok. 80% średniej. Poza tym lepiej posługiwać się kwotą netto. Wartość brutto widzimy bowiem tylko na umowie, a na nasze konto co miesiąc wpływa suma pomniejszona o składki i podatki. Dlatego w naszym wyliczeniu przyjmiemy dochód wynoszący 2 491 zł (szacunkowa mediana netto).

Załóżmy, że mieszkanie bez kredytu chcą kupić pracujący małżonkowie. Każde z nich ma przeciętne dochody, więc łącznie zarabiają 4 983 zł. Chcą kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 mkw. Na ten cel potrzebują od ok. 140 000 zł do ok. 320 000 zł, w zależności od miasta. Załóżmy również, że na mieszkanie chcą oszczędzać nie dłużej niż 10 lat, a najchętniej ok. 5 lat. To, czy taki zakup się uda, zależy od tego, jak dużo są w stanie odkładać, jak będą lokowane ich oszczędności oraz w jakim mieście chcą kupić nieruchomość.

W pięciu miastach wystarczy oszczędzać 5 lat

Obliczeń dokonaliśmy dla 17 miast, dla których NBP publikuje transakcyjne ceny mieszkań na rynku wtórnym. Okazuje się, że w pięciu lokalizacjach (Zielonej Górze, Łodzi, Kartowicach, Bydgoszczy i Kielcach) można kupić takie mieszkanie bez kredytu po 5 latach oszczędzania. To jednak przy założeniu, że nasze przykładowe małżeństwo będzie w stanie co miesiąc odkładać aż 40% swoich dochodów, czyli 1 993 zł. Dodatkowo muszą oni inwestować swoje pieniądze w taki sposób, aby uzyskać stopę zwrotu w wysokości 5%, czyli np. lokując je w obligacjach przedsiębiorstw lub dość bezpiecznych grupach funduszy inwestycyjnych. Jeśli natomiast zdeponują je na przeciętnej lokacie z oprocentowaniem 1,6%, to czas oszczędzania wydłuży się o nawet 4 lata (w Warszawie). W takim przypadku w mniej niż 6 lat uda się zebrać potrzebną kwotę tylko na mieszkanie w Zielonej Górze.

Oczywiście oszczędzanie będzie trwało znacznie dłużej w miastach, w których ceny mieszkań są wyższe. Jednak jeśli będą gromadzić pieniądze przez 10 lat, uda się zebrać odpowiednią sumę nawet na kupno mieszkania znajdującego się w Warszawie. To jednak pod warunkiem, że odkładana będzie wspomniana już kwota 40% dochodów i że te pieniądze będą inwestowane, a nie trzymane na lokacie.

Problem polega jednak na tym, że nie każda para będzie w stanie odkładać tak dużo. Jeśli oszczędzając muszą oni jednocześnie płacić za wynajem mieszkania, być może będą w stanie odkładać nie więcej niż 30% lub jedynie 20% dochodu. W tym ostatnim przypadku tylko w Zielonej Górze możliwe będzie nabycie nieruchomości po mniej niż 10 latach odkładania pieniędzy, ale pod warunkiem, że będą one inwestowane. Jeśli natomiast przykładowej parze uda się odkładać 30% dochodu (1 495 zł miesięcznie), bez kredytu będą w stanie poradzić sobie w niemal wszystkich miastach. Jeśli ich pieniądze będą przynosiły pięcioprocentowe zyski to okres 10 lat przekroczą jedynie, jeśli będą chcieli zamieszkać w Warszawie lub Krakowie.

Ile lat trzeba oszczędzać na mieszkanie inwestując?

Jaki % dochodu będzie co miesiąc odkładany?

Założenia: Do obliczeń przyjęto średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym publikowane przez NBP. Małżonkowie zarabiają po 2 491 zł netto, czyli 80% średniego wynagrodzenia. Chcą kupić mieszkanie o powierzchni  45 mkw. po przeciętnej cenie. Zysk z inwestycji wynosi 5% rocznie. Uwzględniono podatek od zysków.

Ile lat trzeba oszczędzać na mieszkanie za pomocą lokaty?

Jaki % dochodu będzie co miesiąc odkładany?

Założenia: Do obliczeń przyjęto średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym publikowane przez NBP. Małżonkowie zarabiają po 2 491 zł netto, czyli 80% średniego wynagrodzenia. Chcą kupić mieszkanie o powierzchni 45 mkw. po przeciętnej cenie. Oprocentowanie lokaty wynosi 1,6%. Uwzględniono podatek od odsetek.

Autor:

Jarosław Sadowski
Główny analityk firmy Expander