Czym jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości – przejrzysty przewodnik dla planujących zakup działki, mieszkania lub domu

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest stan prawny nieruchomości;
• co oznacza nieuregulowany stan prawny nieruchomości;
• czy sprzedaż nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym jest możliwa;
• czy nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym może być przedmiotem kredytu hipotecznego.

Jednym z najważniejszych elementów, które warto zweryfikować przed zakupem nieruchomości, jest jej stan prawny. Taka czynność pozwoli Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, rozczarowań oraz długofalowych konsekwencji nabycia „wadliwego” domu, mieszkania czy działki. Czym jest stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości — definicja

Stan prawny nieruchomości jest zbiorem informacji dotyczących własności określonej nieruchomości (w tym m.in. liczby właścicieli czy spadkobierców), zasad jej użytkowania oraz roszczeń z tytułu praw rzeczowych (np. hipoteki czy służebności) ustanowionej na danej nieruchomości.

Zobacz także: Czym jest kubatura budynku i jak ją wyliczyć – przejrzysty przewodnik dla inwestorów

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co to znaczy?

Jak wskazuje Art. 113 ust 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis (ust. 6) stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono, lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. Co oznacza nieuregulowany stan prawny nieruchomości w praktyce?

Kiedy stan prawny nieruchomości może być nieuregulowany?

W praktyce stan prawny nieruchomości może nie być uregulowany, jeśli:

• nie ma możliwości wyłonienia spadkobierców, mających prawo własności nieruchomości;
• postępowanie spadkowe przedłuża się lub po śmierci spadkodawcy w ogóle go nie przeprowadzono;
• akt notarialny ustanawiający prawo aktualnego właściciela do nieruchomości zawiera błędy i nieścisłości;
• istnieje nieuregulowany stan prawny gruntu spółdzielni;
• nieruchomość obciążają niespłacone długi zastaw czy hipoteka;
• brakuje dokumentów potwierdzających własność.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Zgodnie z treścią Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości dokumentami stwierdzającymi stan prawny nieruchomości są:

1) odpisy z ksiąg wieczystych lub odpisy dokumentów znajdujących się w zbiorze dokumentów,

2) wypisy aktów notarialnych,

3) prawomocne orzeczenia sądu i ugody sądowe,

4) ostateczne decyzje administracyjne.

Aby sprawdzić, czy nieruchomość, którą chcesz nabyć, nie jest obciążona, a jej stan prawny jest uregulowany, przeanalizuj:

• zawartość księgi wieczystej. Możesz zrobić to online na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do;
• wypis i wyrys ewidencji gruntów i budynków;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzje o warunkach zabudowy (jest to szczególnie ważne, jeśli chcesz kupić działkę i wybudować na niej nieruchomość);
• zaświadczenia i inne dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej;
• akt notarialny aktualnego właściciela nieruchomości potwierdzający jego prawo własności.

Upewnij się także, że aktualny właściciel nieruchomości odprowadził podatek od nieruchomości we właściwej stawce.

Czy sprzedaż nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym jest możliwa?

Nieuregulowany stan prawny gruntów, mieszkania czy domu eliminują szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego. Co jednak w przypadku, jeśli potencjalny nabywca chce sfinansować transakcję gotówką? Choć teoretycznie tak, w praktyce kupno takiej nieruchomości może być bardzo trudne, a często wręcz niemożliwe (wiele zależy tu przede wszystkim od tego, z czego wynika nieuregulowany stan). Nieuregulowany stan prawny działki, mieszkania czy domu może okazać się jednak bardzo kłopotliwy dla nowego właściciela. Świadomy zakup nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym może być więc przysłowiowym strzałem w kolano, utrudniającym użytkowanie nieruchomości i jej odsprzedaż.

Czy można uregulować stan prawny nieruchomości?

W większości przypadków stan prawny nieruchomości da się uregulować. Obowiązek ten powinien jednak wykonać aktualny posiadacz nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub jej posiadacze (jeśli właścicieli jest co najmniej dwóch).

Kredyt hipoteczny na zakup wymarzonej nieruchomości – tylko z pomocą eksperta

Jeśli chcesz otrzymać kredyt hipoteczny, będziesz musiał wypełnić wniosek, dostarczyć bankowi dokumenty potwierdzające wysokość i źródło Twoich dochodów oraz dokumenty nieruchomości. Przed wydaniem decyzji kredytodawca dokładnie zweryfikuje nie tylko Twoją zdolność kredytową, ale także stan prawny mieszkania lub domu, który planujesz kupić. W przypadku nieuregulowanego stanu prawnego otrzymanie finansowania nie będzie możliwe. Jeśli szukasz profesjonalisty, który pomoże Ci przeanalizować dokumenty nieruchomości i wskaże bank, który udzieli finansowania na korzystnych warunkach, skorzystaj ze wsparcia eksperta – Expandera. Specjalista Expandera pomoże Ci na każdym etapie procesu kredytowego – począwszy od analizy dokumentów, poprzez wyselekcjonowanie banków, w których Twoja zdolność kredytowa będzie najwyższa, a warunki spłaty – najkorzystniejsze dla Twojego portfela aż po złożenie wniosku kredytowego. Ekspert odpowie także na wszelkie pytania, rozwieje wątpliwości i pomoże w interpretacji zapisów umowy kredytowej. Ze względu na to, że wynagradza go kredytujący nieruchomość bank, za jego wsparcie nie zapłacisz ani złotówki.

Zobacz także: Mieszkanie na Start