Prawdy i mity na temat kredytów mieszkaniowych

Pokochaliśmy kredyty hipoteczne. W ubiegłym roku na mieszkania i domu pożyczyliśmy w bankach ponad 43 mld zł – o 60 proc. więcej niż rok wcześniej. Musimy pożyczać coraz więcej, bo w ekspresowym tempie drożeją mieszkania. Według firmy Rednet Property Consulting metr nowego mieszkania w Warszawie kosztował pod koniec stycznia tego roku 7843 zł.

Im szybciej spłacisz kredyt, tym lepiej

Niezupełnie. Oczywiście, przy krótkim okresie spłaty odsetek będzie znacznie mniej (co widać na wykresie poniżej) to jednak wcale nie oznacza, że przyspieszanie spłaty kredytu jest dobrą strategią. Kredyt trzeba traktować jako część naszych finansów.

Rata kredytu nie może być na tyle dotkliwa, by znacząco obniżała nasz poziom życia. Nie może być też tak wysoka, byśmy na przykład nie byli w stanie oszczędzać co miesiąc jakiejś, choćby niewielkiej kwoty. Jeśli tak będzie, może okazać się, że korzyści wynikające z faktu, iż zapłaciliśmy o kilka tysięcy złotych niższe odsetki są znacznie mniejsze niż wielkość strat. Stratą może być np. brak środków na sfinansować studiów dzieci czy własnych wydatków na emeryturze. Wynika to stąd, że w przypadku wieloletniego oszczędzania bardzo ważne jest, by zacząć je możliwie wcześniej – wtedy niewielka kwota, za sprawą tzw. procentu składanego, urośnie po 20 czy 30 latach do pokaźnych rozmiarów. Jeśli natomiast przez pierwsze 10 lat jedyną pozycją na liście naszych wydatków będzie rata kredytu i wszystkie dodatkowe pieniądze będziemy przeznaczać na spłatę zadłużenia, wówczas tracimy cenny czas. Załóżmy, że naszym celem jest uzbierania miliona złotych na emeryturę. Kwota może się wydawać astronomiczna, jednak okazuje się, że odkładając 182 zł w funduszu akcji, mamy szansę na milion po 35 latach wpłat (przy czym suma składek to ok. 80 tys. zł, reszta to zysk). Gdyby jednak czas na oszczędzanie skrócić do 25 lat wówczas co miesiąc trzeba by odkładać prawie 600 zł – dla wielu osób będzie to już zbyt wiele.

Lepsze są raty malejące, bo płaci się mniej odsetek

Rzeczywiście suma odsetek w trakcie spłaty kredytu w systemie rat malejących będzie niższa niż w przypadku rat równych (patrz tabela poniżej). Wynika to stąd, że spłacając raty malejące, w szybszym tempie pozbywamy się zadłużenia.

W efekcie w kolejnych ratach odsetki liczone są od coraz niższej podstawy. Raty równe skonstruowane są tak, że zadłużenia spada w nieco wolniejszym tempie. I stąd wyższa na koniec łączna suma odsetek – mimo takiego samego oprocentowania. Sprawa wydaje się prosta – lepsze są raty malejące. Okazuje się jednak, że niekoniecznie. Przede wszystkim nie zawsze kredytobiorca ma wybór między dwoma trybami spłaty. Wynika to stąd, że raty malejące w początkowym okresie są wyższe od rat równych i trzeba po prostu osiągać wyższe dochody, by sobie na nie pozwolić. Nawet jeśli mamy możliwość wyboru, warto rozważyć spłatę w ratach równych. Każdy kredytobiorca powinien zmierzać do tego, by oddawać pieniądze bankowi jak najpóźniej. Zamiast płacić raty, lepiej zainwestować własne oszczędności. Raty malejące utrudniają taką strategię odraczania spłaty kredytu – na początku musimy co miesiąc płacić dość sporo, dopiero z czasem płatności maleją i pod koniec są znacznie niższe niż raty równe.

Kredyt 200 tys. zł, okres spłaty 20 lat, oprocentowanie 5,5 proc.

Inwestuj w mieszkanie własne pieniądze, żeby mieć mniejszy kredyt

Oczywiście, im mniejszy kredyt, tym niższa rata. Nie oznacza to jednak, że należy bać się kredytu i za wszelką cenę minimalizować jego kwotę, kupując mieszkania w dużej części za własne oszczędności.

Okazuje się, że odłożone pieniądze można zainwestować na tyle korzystnie, że zysk, jaki uzyskamy, będzie wyższy od odsetek związanych z kredytem. Wszystko dlatego, że kredyt hipoteczny to najtańsza pożyczka na rynku. Część osób stara się wręcz wykorzystać swoje mieszkania jako źródło gotówki na dowolny cel po to, by pozyskane pieniądze zainwestować. A wystarczy wpłacić środki do funduszu z udziałem akcji (np. stabilnego wzrostu), by w dłuższej perspektywie uzyskać roczny zysk na poziomie 6-8 proc. To więcej niż oprocentowanie kredytu w złotówkach, nie mówiąc już o frankach szwajcarskich. Warunek jest jednak taki, by środki inwestować nie na rok czy dwa, lecz przynajmniej na 5 czy 10 lat. Tylko wtedy mamy szansę na wysoki zysk. W przypadku krótkiego okresu jest zbyt wysokie ryzyko straty – możemy mieć pecha i trafić na kiepską koniunkturę na giełdzie. Banki bardzo chętnie udzielają kredytów na sfinansowanie zakupu całej nieruchomości – bez tzw. wkładu własnego. Co więcej, część banków oferuje kredyty na 110 proc. wartości mieszkania czy domu. Dzięki temu w kredyt można wrzucić wszystkie koszty, które ponosimy w związku z transakcją – opłaty bankowe, notarialne, podatki czy ubezpieczenia. Poniższa tabela pokazuje, jak korzystne może być zainwestowanie własnych środków zamiast angażowania ich w zakup nieruchomości.

Ile można zyskać inwestując wkład własny:

Zysk po 20 latach: 101 191,23 zł – tyle możemy zarobić, inwestując własne środki zamiast angażowania ich w zakup mieszkania, po uwzględnieniu kosztu w postaci wyższych odsetek od kredytu.

Przy swojej pensji w każdym banku dostaniesz mniej więcej taki sam kredyt

Nic bardziej błędnego. Tego typu przeświadczenie może sprawić, że nie kupimy upatrzonego mieszkania – po wizycie w jednym czy dwóch bankach uznamy np., że nie mamy szans na odpowiednią kwotę kredytu.

Tymczasem banki bardzo różnią się między sobą, jeśli chodzi o zasady oceny tzw. zdolności kredytowej, a więc szacowanie maksymalnej kwoty, jaką będą skłonne pożyczyć danej osobie. Ta kwota zależy od bardzo wielu zmiennych. Chociażby od liczby osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy. Każdy bank wg swoich zasad oszacuje miesięczny koszt utrzymanie rodziny. W jednym banku każda osoba może „kosztować” np. 500 zł miesięcznie, a więc rodzina 4-osobowa będzie (oczywiście subiektywnym zdaniem banku) potrzebować 2500 zł miesięcznie na życie. Inny bank policzy koszt inaczej: pierwszą osobę wyceni na 700 zł, drugą na 500 zł, a każdą kolejną na 200 zł. Od razu widać, że ten drugi system jest bardziej prorodzinny, ale jednocześnie mniej korzystny dla małżeństwa bez dzieci. Maksymalna wysokość kredytu zależy także od miejsca zamieszkania – generalnie im mniejsze miasto, tym wyższy kredyt (bo koszty utrzymania niższe). Przy czym wiele banków dzieli Polskę na Warszawę i resztę. Nieliczne rozróżniają więcej kategorii (np. w BPH jest pięć, zależnie od wielkości miasta). Zależnie od banku samochód może być traktowany jako dodatkowy koszt (ok. 300 zł miesięcznie) lub też nie. Różnie też banki obliczają miesięczne obciążenie z tytułu posiadania karty kredytowej – jeśli jest ona zawsze spłacana w terminie, wówczas może nie generować żadnych kosztów lub też – niezależnie od tego, czy ją spłacamy, czy nie – bank założy, że koszt karty to np. 5 proc. jej limitu. Koszty utrzymania, raty innych kredytów i inne stałe obciążenia są odejmowane od dochodu netto i to, co zostanie, ma wystarczyć na ratę. Jednak także sam dochód może być różnie liczony. Dotyczy to szczególnie osób prowadzących działalność gospodarczą – banki z reguły pomniejszają faktyczne dochody uzyskiwane przez indywidualnych przedsiębiorców przy kalkulacji zdolności kredytowej. Zakładają, że tego typu dochody są po prostu mniej stabilne. Przy czym np. przedsiębiorca płacący podatek w formie karty podatkowej może mieć wg banku dochód na poziomie 4-krotności karty lub też – w innym banku – na poziomie 7-krotności karty kredytowej. A to już spora różnica.

STAN NA LISTOPAD 2006

4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 2500 zł netto (umowa o pracę na czas nieokreślony), miejsce zamieszkania: miasto 100 tys. mieszkańców, brak innych kredytów, samochód. Cel: zakup mieszkania o powierzchni 70 m kw.

Ubezpieczenia dołączane do kredytów to zbędny koszt

Czasem tak, czasem nie. Kredytom mieszkaniowym towarzyszy kilka różnych ubezpieczeń – większość z nich to polisy, które musimy wykupić.

Na przykład ubezpieczenia, które chronią naszą nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (np. trzęsienia ziemi czy powodzi). Jeśli zdarzy się nieszczęście i nieruchomość ulegnie zniszczeniu, wówczas odszkodowanie trafi do banku, dla którego nasza nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. Zdarza się, że banki dołączają do kredytów ubezpieczenia na życie. W Kredyt Banku takie ubezpieczenie dołączane jest za darmo do każdego kredytu. Takiej polisy wymaga także Bank Millennium, a jej koszt jest sporo niższy, niż gdy kupimy ją sami. Wynika to stad, że banki ubezpieczają swoich kredytobiorców „hurtem” w ramach tzw. polis grupowych. Ubezpieczenie na życie jest szczególnie przydatne wówczas, gdy kredyt zaciąga osoba, która ma na utrzymaniu rodzinę – np. mąż czy żona osiąga 80 proc. dochodów całego gospodarstwa domowego. Łatwo sobie wyobrazić, co się stanie w sytuacji śmierci takiej osoby – problemy ze spłatą mogą doprowadzić do utraty nieruchomości. A w przypadku gdy jest polisa na życie, zadłużenie zostanie spłacone przez ubezpieczyciela i bank nie będzie miał już żadnych roszczeń.

W razie czego zawsze można zmienić walutę kredytu

Tak, jednak nie zawsze to się opłaca. Banki pozwalają na zmianę waluty w trakcie spłaty zadłużenia. Jest to jednak operacja dość długotrwała i kosztowna.

Jednocześnie kredytobiorcy bardzo często decydują się na zmianę waluty w najmniej odpowiednim momencie. Na przykład po przeczytaniu w gazecie, że złotówka osłabiła się o kilka groszy. W takiej sytuacji rzeczywiście rata kredytu walutowego wzrośnie. Pytanie jednak, czy wzrośnie na tyle, by była wyższa od raty alternatywnego kredytu w złotówkach? Prawdopodobnie nie. Jeśli kredytobiorca zdecyduje się jednak na przewalutowanie, wówczas bank przeprowadzi ponowną analizę zdolności kredytowej – trzeba więc będzie przedstawić dokumenty poświadczające wysokość i źródło dochodów. Następnie trzeba też (chociaż to nie jest regułą) złożyć w sądzie wniosek o zmianę waluty hipoteki (np. z franków szwajcarskich na złotówki). Koszt takiej zmiany to 30 zł. Dalej koszty są już znacznie wyższe. Jeśli bank zgodzi się na zmianę waluty (a może odmówić z uwagi na niewystarczającą zdolność kredytową), wówczas zadłużenia, które pozostało do spłaty, zostanie przeliczone z franków na złotówki po kursie sprzedaży franka z tabeli banku. W ten sposób bank obliczy wysokość zadłużenia w złotówkach i na jej podstawie zostanie wyliczona nowa rata. Za zmianę waluty bank może także pobrać prowizję – ok. 1 proc., chociaż wiele banków z niej rezygnuje.

Przykładowa operacja zmiany waluty (trzy scenariusze):

Zaciągamy kredyt we frankach szwajcarskich (200 tys. zł na 20 lat) w lutym 2006 roku. Kurs kupna franka wynosi wówczas 2,38 zł w efekcie nasze zadłużenie w szwajcarskiej walucie to 84 034 CHF. Rata kredytu to 487 CHF (przy oprocentowaniu 3,5 proc.). Tę kwotę spłacamy ku kursie sprzedaży franka (2,48 zł), co daje 1209 zł miesięcznie.

Scenariusz 1 (prawdziwy). Po roku zadłużenie wynosi 81 080 franków. Kredytobiorca decyduje się na przewalutowanie. Kwota zadłużenia zostanie przeliczona na złotówki po obowiązującym obecnie kursie sprzedaży franka. Kurs wynosi 2,45 zł, a więc do spłaty będzie 198 645 zł. Rata kredytu przy założeniu że oprocentowaniu 5,5 proc. i okresie spłaty 228 miesięcy wynosi 1406 zł.

Scenariusz 2 (wzrost kursu franka o 10% w ciągu roku). Przewalutowanie następuje po kursie 2,72 zł. Do spłaty po zmianie waluty zostaje kwota 220 537 zł. Rata kredytu w złotówkach wynosi 1561 zł.

Scenariusz 3 (spadek kursu franka szwajcarskiego o 10% w ciągu roku). Przewalutowanie następuje po kursie 2,23 zł. Do spłaty po zmianie waluty zostaje kwota 188 105 zł. Rata kredytu w złotówkach wynosi 1331 zł.

Powyższe przykłady pokazują, że na przewalutowaniu można zrealizować zysk lub stratę – zależnie od tego, jak zmieni się kurs od momentu zaciągnięcia kredytu do momentu zmiany waluty. Trzeba jednak pamiętać, że kredyt zaciągamy po kursie kupna, a przeliczenie na złotówki następuje po kursie sprzedaży. Kurs sprzedaży jest wyższy od kursu kupna o ok. 10 groszy. W efekcie dopiero spadek kursu sprzedaży o więcej niż 10 groszy sprawi, że na zmianie waluty możemy zarobić. Oczywiście zysk jest pojęciem względnym. Może się bowiem okazać, że więcej zyskamy zostając przy frankach i spłacając niższe raty. Tego jednak nie wiemy – bo nie wiemy, jak będzie się kształtował kurs franka w przyszłości.

Zamiana kredytu na inny jest zawsze bardzo kosztowna

Banki coraz silniej konkurują o klientów – skłonne są wyrywać ich sobie nawzajem. W efekcie coraz więcej mamy promocji, w ramach których zaciągając kredyt na spłatę starego zadłużenia możemy liczyć na spore ustępstwa.

Najbardziej powszechną preferencją jest brak prowizji za taki kredyt (nie pobiera jej już kilkanaście banków). Zdarza się jednak, że oprocentowanie takiego kredytu (tzw. kredytu refinansowego) jest niższe niż to, co dany bank nalicza w przypadku standardowego kredytu na zakup nieruchomości. Takie zasady wprowadził mBanku czy Polbank. W przypadku przeniesienia kredytu z jednego banku do drugiego trzeba zmienić wpis w księdze wieczystej – wykreślić starą hipotekę i wpisać nową. Od marca ubiegłego roku opłaty za taką operację są znacznie niższe – wpisanie hipoteki to wydatek 200 zł, a jej wykreślenie powinno kosztować o połowę mniej. W efekcie, po uwzględnieniu wszystkich kosztów może się okazać, że zmiana banku będzie nas kosztować tylko kilkaset złotych. To oznacza, że warto jej dokonać nawet wówczas, gdy ma to oznaczać relatywnie niewielki spadek oprocentowania. Dotyczy to szczególnie kredytów w złotówkach. W przypadku kredytów walutowych sprawa nie jest taka prosta. Jeśli mamy kredyt we frankach i chcemy go zamienić na inny tańszy w tej samej walucie, musimy się liczyć z dodatkowym kosztem wynikającym z przeliczenia kursowego. Obecny kredyt musi zostać spłacony po kursie sprzedaż w złotówkach. Kwota, jaką przeleje nowy bank na spłatę starego zadłużenia, będzie przeliczona na franki po kursie sprzedaży. W efekcie zadłużenie po takich przeliczeniach będzie o kilka procent wyższe. Można tego uniknąć, jeśli nasz obecny bank przyjmuje spłatę bezpośrednio we frankach szwajcarskich i jednocześnie nowy bank pozwala na wypłatę kredytu w szwajcarskiej walucie. Jeśli więc odpowiednio dobierzemy banki, unikniemy kosztu przejścia przez złotówki, a z banku do banku przeniesiona zostanie bezpośrednio kwota we frankach szwajcarskich.

Kupię mieszkanie, a raty będą się same spłacać dochodami z wynajmu

Będzie to bardzo trudne. Dochody z wynajmu mieszkań spadają z roku na rok. Wynika to stąd, że kredyty są coraz bardziej dostępne. W efekcie mieszkania wynajmują tylko te osoby, które muszą, bo np. nie mają wystarczających dochodów na zakup, nie mogą tych dochodów udokumentować czy też planują mieszkać w danym mieście tylko przez określony czas.

Jak widać w poniższej tabeli, rata kredytu będzie z reguły sporo wyższa niż miesięczne dochody z wynajmu. A musimy pamiętać, że właściciel nieruchomości z reguły ponosi dodatkowe koszty czynszu, co jakiś czas musi także zainwestować w remont nieruchomości. Nie oznacza to jednak że nie warto inwestować w nieruchomości. Głównym źródeł zysku dla kogoś, kto kupuje mieszkanie jako lokatę kapitału nie jest bieżący dochód z wynajmu, lecz wzrost wartości nieruchomości. Dochód z wynajmu ma tylko częściowo amortyzować koszt miesięcznych rat. Przy założeniu, że w ciągu 10 najbliższych lat wartość