Kredyty mieszkaniowe – Ranking

Prezentujemy czwartą już edycję rankingu kredytów mieszkaniowych przygotowaną przez doradców Expandera. A w nim jak zwykle odpowiedzi na pytania: który bank najszybciej rozpatruje wnioski, gdzie powinien udać się ktoś kto nie odłożył jeszcze nic na mieszkanie, a gdzie ten kto zamienia stare mieszkanie na nowe i od banku potrzebuje tylko „niewielkiej pomocy”. Doradcy typują banki, które oferują najkorzystniejsze warunki wcześniejszej spłaty kredytu, a także banki, które skłonne są zaakceptować „trudne przypadki” (np. klienta, który trafił przypadkiem na czarną listę lub ma negatywną opinię w BIK-u).

Nowe kategorie

Od 1 maja jesteśmy w Unii Europejskiej. Coraz częściej oddziały Expandera odwiedzają obcokrajowcy szukający kredytu na zakup nieruchomości w Polsce. Nie każdy bank chętnie udzieli im pożyczki. To dlatego w tej edycji rankingu doradcy Expandera odpowiadają na pytanie o najlepszy bank dla obcokrajowca.
Kolejne nowe kategorie to: „bank, z którym najlepiej się współpracuje doradcom Expandera” oraz „bank, któremu najbardziej zależy na klientach”. Dla kredytobiorców bardziej istotna wydaje się odpowiedź na drugie pytanie. Banki na dorobku takiej jak mBank czy Nykredit, a także banki, które walczą o wejście do „pierwszej ligi” Bank Pekao, Bank Millennium czy BZ WBK skłonne są wiele zrobić, by pozyskać nowego klienta.

Który najtańszy

W poprzednich edycjach rankingu pytaliśmy doradców o najkorzystniejszy kredyt w złotówkach i frankach szwajcarskich. Tym razem kategoria ta została wyłączona spod subiektywnej oceny, przy której oprocentowanie wcale nie musiało być jedynym kryterium. Zestawienie zostało sporządzone w oparciu o faktyczne stawki oprocentowania kredytów. Jest to wypadkowa zestawień najtańszych kredytów w przypadku zakupu nieruchomości za 200 tys. zł przy wkładzie własnym: 30, 50 i 70 proc. wartości inwestycji.

Szczegóły

Ranking – w części dotyczącej kosztu kredytu – nie uwzględnia promocji polegających na redukcji oprocentowania w początkowym okresie spłaty. Przyjęliśmy ponadto, że kredytobiorca nie jest klientem typu VIP (wysokie zarobki) dlatego w pierwszych piątkach nie znalazły się m.in. mBank i MultiBank oferujące takim osobom bardzo atrakcyjne warunki. Ranking nie uwzględnia także specjalnych ofert Expandera (np. oprocentowanie 6,2 proc. w złotówkach i 2,95 proc. we frankach szwajcarskich w mBanku).
Niestety okazuje się, że nawet w przypadku tak ściśle określonych kryteriów na podstawie takiego zestawienia nie można stwierdzić, który kredyt jest najtańszy. Bardzo ważne są bowiem zasady ustalania oprocentowania przez banki. Kredyt, który dzisiaj jest najniżej oprocentowany wcale nie musi pierwszy za miesiąc. Warto to przeanalizować na przykładzie Banku Pekao SA i PKO BP – liderów jeśli chodzi o kredyty w złotówkach.
Pierwszy z banków z początkiem czerwca podniósł oprocentowanie kredytów mieszkaniowych o 0,33 pkt proc. W ten sposób zdyskontował ostatnie wzrosty stawki WIBOR 3M na podstawie, której oblicza koszt kredytu. Bank PKO BP, który aktualnie ma najtańszą ofertę w złotówkach jeszcze tych wzrostów nie uwzględnił w cenie. Wynika to stąd, że bank ten aktualizuje oprocentowanie raz na kwartał, a nie tak jak Bank Pekao SA – raz na miesiąc. Z początkiem lipca oprocentowanie w PKO BP wzrośnie najprawdopodobnie o ok. 0,4 pkt proc. Wybierając kredyt dzisiaj warto to wziąć pod uwagę.

Spójrzmy jeszcze na Nykredit, który plasuje się obecnie w czołówce złotówkowych kredytodawców. Zaciagając kredyt w tym banku ryzykujemy, że za kilka miesięcy nasze oprocentowanie znacznie wzrośnie. Jak to możliwe? Otóż, bank oblicza oprocentowanie na podstawie rocznej stopy WIBOR. Gdy ruszał, we wrześniu ub.r., przyjął tę stopę na poziomie 4,7 proc. i było to nawet nieco mniej niż ówczesny poziom rynkowy. Teraz roczny WIBOR to aż 6,8 proc. Został wywindowany w górę oczekiwaniami wzrostu stóp procentowych w Polsce. Nykredit zmienia oprocentowanie kredytów mieszkaniowych raz na rok – 1. października. Tego dnia kredytobiorców może czekać przykra niespodzianka.

W przypadku franków szwajcarskich podstawowe znaczenie ma wysokość marż banków. Wynika to stąd, że stopy bazowe, do których są doliczane, a zatem LIBOR 1-, 3- lub 6-miesięczny są bardzo niskie. Mimo to, tutaj także można zaobserwować ofekt „rozjechania się” stóp (to także skutek oczekiwań wzrostu stóp na świecie). 6-miesięczny LIBOR wzrósł w ostatnich miesiącach z 0,3 do 0,7 proc. dzięki czemu wzrosło oprocentowanie kredytów oparte o tę właśnie stawkę. Stracił np. Bank BPH, który ustala oprocentowaniu w oparciu o LIBOR 6M z dnia podpisania umowy kredytowej. Zyskał np. PKO BP wybrał LIBOR 1-miesięczny.

Jeśli porównujemy banki o bardzo zbliżonym poziomie oprocentowania warto zwrócić uwagę na takie właśnie szczegóły. Jednocześnie, decydującym kryterium może się wówczas stać nie oprocentowanie ale inne parametry oferty taki jak np. zasady i koszty wcześniejszej spłaty, przewalutowania czy wysokość kosztów wstępnych (prowizja, wycena nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe itp.). Jako kosztu nie należy traktować ubezpieczenia na życie (niektóre banki wymagają go nawet od młodych kredytobiorców). Taka „kredytowa” polisa (np. o malejącej sumie ubezpieczenia) to nie gadżet ale wręcz konieczność dla każdego odpowiedzialnego kredytobiorcy.

Stopy w górę

Wróćmy jednak do stóp procentowych. Ostatnie podwyżki WIBOR-u przekładają się – szybciej lub wolniej – na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Tymczasem już niedługo czeka nas prawdopodobnie podwyżka stóp procentowych NBP. Już za pół roku zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych może wynosić od 9 do 10 proc.!
W tej sytuacji warto się zastanowić nad tym jak przetrwać tę zwyżkę stóp. Może się okazać, że klienci „przeproszą się” z tzw. kredytem Pola (stałe oprocentowanie 6,5 proc. przez 20-25 lat spłaty). Problem w tym, że banki nie mają interesu, by promować ten kredyt. Dla nich jest to pieniądz pożyczony po stawce WIBOR 3M plus 1,5 pkt proc. – budżet państwa zwraca różnicę między oprocentowaniem kredytu Pola, a tak właśnie wyliczoną stopą rynkową. Banki z reguły zarabiają na klientach więcej. Mankamentem kredytu Pola z punktu widzenia klienta są zaś wysokie koszty jego wcześniejszej spłaty.
Stałe oprocentowanie oferowane „komercyjnie” przez niektóre banki na 2, 5, a nawet 10 lat nie prezentuje się na tyle atrakcyjnie, by klienci się na nie decydowali. Powodzeniem mogą się natomiast cieszyć promocje polegające na redukcji oprocentowania w pierwszym roku spłaty. Warto z nich korzystać zapewniając sobie jednak korzystne oprocentowanie także w latach następnych.

Zdaniem Doradców Expandera

Doradcy przyznawali bankom 1, 2 lub 3 punkty w każdej kategorii. Wygrywa bank z największą liczbą punktów. W rankingu brały udział wyłącznie banki współpracujące z Expanderem (lista poniżej).