Ranking kredytów mieszkaniowych – czerwiec 2006 r.
W I kwartale tego roku pożyczyliśmy ponad 7 mld zł – to o 70 proc. więcej niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Jedną z przyczyn są z pewnością ograniczenia w dostępności kredytów walutowych, które zaczną obowiązywać 1 lipca. Czy słusznie się spieszymy? A może lepiej spokojnie wybrać kredyt, nie przejmując się magiczną datą?
Mniej w wakacje?
Zacznijmy od najbardziej aktualnego tematu. Chodzi o zasady obliczania zdolności kredytowej osób zaciągających kredyty w walutach obcych. Dzisiaj wiele banków chętnie pożyczy więcej temu samemu kredytobiorcy o ile wybierze on np. franki szwajcarskie zamiast złotówek. Nadzór bankowy postanowił to ukrócić zakładając, że osoba spłacająca kredyt walutowy ponosi ryzyko kursowe i banki muszą wziąć na to poprawkę. W efekcie proceder pożyczania więcej „frankowym” klientom skończy się po 1 lipca.
Nie jest to oczywiście korzystne dla klientów. Osoby o niższych dochodach mogą mieć w efekcie do wyboru mniej banków. Po prostu część instytucji nie będzie w stanie pożyczyć im tyle, ile potrzeba na zakup określonej nieruchomości. Nie zmieni się natomiast atrakcyjność ofert banków (oprocentowanie, wymagany wkład własny). Przynajmniej na razie regulacje nadzoru w to nie ingerują. Do końca roku mogą się natomiast pojawić kolejne utrudnienia a wśród nich być może ograniczenie kredytów walutowych do 70 proc. wartości nieruchomości. To byłby już silny cios dla klientów, którzy dzisiaj chętnie korzystają z możliwości finansowania całej nieruchomości kredytem.
Sprawdźmy na konkretnym przykładzie co może się zmienić już za kilka tygodni. Założyliśmy, że o kredyt stara się 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach netto 3000 zł uzyskiwanych z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Kredytobiorcy mieszkają w mieście liczącym 100 tys. mieszkańców. Mają samochód, nie spłacają innych kredytów. Za pożyczone pieniądze chcą kupić 70-metrowe mieszkanie, którego utrzymanie będzie ich kosztować 400 zł miesięcznie. Interesuje ich kredyt z możliwie niskim wkładem własnym (większość z banków oferuje na 100 proc. wartości nieruchomości) spłacany przez 20 lat w ratach równych.
Nie wszystkie banki skłonne są podać kwotę kredytu jaka będzie dostępna dla naszych kredytobiorców po 1 lipca. W większości przypadków można ją jednak w prosty sposób policzyć pomniejszając o 1/5 to co bank jest skłonny dzisiaj pożyczyć w złotówkach. To uproszczona kalkulacja, bo banki mogą kształtować zdolność kredytową w danej walucie za pomocą dodatkowych parametrów. W większości przypadków takie obliczenie będzie jednak zbliżone do rzeczywistości. Część banków (np. BGŻ) z wyprzedzeniem wdrożyła nowe przepisy, a więc po 1 lipca nic się tam nie zmieni.
W ostatniej kolumnie tabeli pokazujemy kwotę kredytu dostępną dla tej rodziny przy założeniu, że spłata ma trwać możliwie długo, a waluta kredytu nie ma znaczenia (jedynym kryterium jest maksymalizacja kwoty kredytu). Wydłużenie okresu spłaty zadłużenia może być jednym ze sposobów na zwiększenie dostępnej kwoty kredytu. Przy czym niekoniecznie trzeba spłacać kredyt aż 40 czy 45 lat (odsetki będą wówczas bardzo wysokie). Wiele banków pozwala bez prowizji nadpłacać miesięczne raty co pozwoli pozbyć się kredyt w sensowym terminie np. 20 lat.
Michał Wąsikowski, doradca Expandera: Nie ma co panikować. Różnice w maksymalnych kwotach kredytu dostępnych dla danego kredytobiorcy nie wynikają z oprocentowania, lecz przede wszystkim z wewnętrznych procedur banków (np. zakładanych kosztów utrzymania kredytytobiorcy). Jeśli okaże się, że upatrzony przez nas bank po 1 lipca nie chce nam pożyczyć tyle ile potrzebujemy sprawdźmy ofertę innej instytucji. Banki nadal mogą pożyczać duże kwoty – zarówno w walucie obcej jak i złotówkach.
Zmiana zawsze kosztowna
Kredytobiorca często spotyka się z „walutową propagandą” – jeden bank zachęca do zaciągania kredytów w złotówkach strasząc ryzykiem kursowym, inny wręcz przeciwnie: pokazuje korzyści z pożyczania niżej oprocentowych franków. Decyzja często jest taka: wezmę w tej walucie a potem najwyżej przewalutuję, przecież to jest bezpłatne. To błąd. Przewalutowanie zawsze kosztuje i to słono. Co więcej wiąże się z ponowym badaniem zdolności kredytowej a więc koniecznością dostarczenia dokumentów potwierdzających wysokość dochodów.
Bank może więc odmówić zmiany waluty. Taka odmowa będzie bardziej prawdopodobna po 1 lipca kiedy zasady obliczania zdolności kredytowej będą znacznie surowsze. W efekcie, mimo że po zamianie ze złotówek na franki rata spadnie np. o 20 proc. bank będzie mógł nam odmówić twierdząc że nie ma mamy odpowiedniej zdolności kredytowej. Nie oznacza to oczywiście że trzeba się spieszyć ze zmianą waluty. Warto jednak mieć świadomość, że przewalutowanie to nie automat.
Prowizji za przewalutowanie nie pobierają GE Money Bank, MultiBank, mBank, Raiffeisen, BGŻ, Nykredit i BPH (dotyczy kredytów zaciągniętych w ramach promocji). BZ WBK, Fortis Bank, Deutsche Bank, Millennium i Kredyt Bank nie naliczą prowizji jeśli uciekamy z waluty obcej do złotówek. W PKO BP pierwsze przewalutowanie za darmo w ramach promocji trwającego do końca czerwca. Tam gdzie prowizja jest wynosi najczęściej 0,5 lub 1 proc. „Wyróżnia” się Dom z 1,5-proc. prowizją.
Oczywiście prowizja nie jest jedynym kosztem. Prawdziwym kosztem przewalutowania jest różnica między ceną kupna a sprzedaży waluty obcej, a więc tzw. spread. Można w uproszczeniu powiedzieć że z uwagi na tę różnicę przewalutowanie np. w franka na złotówki kosztuje 4-5 proc. a przewalutowanie z franka na dolary lub euro dwurotnie więcej. W tym drugim przypadku nie wykorzystuje się wzajemnych kursów dwóch walut obcych ale bank przelicza kredyt dwukrotnie z „przejściem” przez złotówki.
Warto zwrócić uwagę na banki, które nie będą ponownie badać zdolności kredytowej przy przewalutowaniu. Tak jest w Nykredit Realkredit, mBanku i MultiBanku. W PKO BP nie jest to konieczne jeśli zmieniamy walutę obcą na złotówki. Dokładnie odwrotnie jest w Fortis Banku. ING, który już nie oferuje kredytów walutowych bez dodatkowej biurokracji przekonwertuje na złotówki długi swoich starych klientów. W Millennium i Santander Consumer Banku analiza zdolności kredytowej odbywa się wówczas, gdy po przewalutowania rata kredytu miałaby być wyższa niż przed. Podobnie w GE Money Bank, przy czym nowa rata musi być wyższa o min. 10 proc. od staret, by analiza dochodów była konieczna. Dom bada zdolność tylko w indywidualnych przypadkach.
Może się wydawać, że przewalutowanie to wyłącznie sprawa decyzji kredytobiorcy. Tymczasem niektóre banki mogą zmienić walutę naszego kredytu z własnej inicjatywy. W Fortis Banku może to nastąpić w „nadzwyczajnej sytuacji społeczono-politycznej lub ekonomicznej Szwajcarii”. W regulaminie kredytu BGŻ jest zapis, że „przewalutowanie proponuje bank w przypadku, gdy wzrost kursu waluty może spowodować w ocenie banku realne zagrożenia spłaty kredytu”. Możliwość wystąpienia z wnioskiem o przewalutowanie zastrzega sobie w umowach także BPH. To o tyle istotne, że wkrótce klienci tego banku staną się klientami Pekao SA, a ten bank ma silną awersję do kredytów walutowych.
I wreszcie czas. Przewalutowanie to nie kwestia kilku dni, lecz najczęściej ok. 2 tygodni. Tyle czasu mija od złożenia wniosku o zmiane waluty do faktycznej realizacji tej operacji. Na rynku walutym sytuacja zmienia się szybko można więc zapomnieć o realizowaniu krótkoterminowych korzyści (także z uwagi na koszt spreadu). GE MB, BZ WBK, Fortis, KB, Nykredit, BGŻ, BPH i Deutsche Bank pozwalają negocjować kurs przewalutowania. Warto z tego korzystać, każdy wytargowany grosz to przy kredycie mieszkaniowym kilkaset złotych oszczędności.
Anna Chudobińska, doradca Expandera: Przewalutowanie należy traktować jak ostateczność z uwagi na jego koszt. Są jednak sytuacje kiedy się to opłaci. Jeśli np. ktoś zaciągnąć kredyt, gdy frank kosztował 3 zł dzisiaj zrealizowałby spory zysk „uciekając” w złotówki. Oczywiście rata będzie wyższa, lecz za to zniknie ryzyko kursowe i ryzyko wzrostu szwajcarskich stóp procentowych. To zawsze kwestia osobistych preferencji i skłonności do ryzyka.
Kredyty do jednego worka
Sprawdziliśmy koszty kredytów konsolidacyjnych. Zakładamy, że klient ma kredyt mieszkaniowy (do spłaty 100 tys. zł) oraz kredyty konsumpcyjne (do spłaty 50 tys. zł). Wartość nieruchomości, która może stanowić zabezpieczenie to 300 tys. zł. Kredyt konsolidacyjny będzie spłacany przez 10 lat.
Anna Kuźmiak, doradca Expandera: Korzystając z kredytu konsolidacyjnego trzeba uważać, by zamiast oszczędności nie zrealizować strat. Zamieniając kilka drogich krótkoterminowych kredytów na dług o 20- czy 30-letnim okresie spłaty nie zaoszczędzimy na odsetkach. Należy więc wybrać optymalny okres spłaty kredytu konsolidacyjnego i nie traktować go jako furtki do dalszego zadłużania się. Pamiętając o tych prostych regułach możemy dzięki konsolidacji uzdrowić swoje finanse.
