Kredyty mieszkaniowe- Ranking
108 mld zł – tyle na koniec roku będziemy winni bankom z tytułu kredytów mieszkaniowych wg prognoz Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową. Grunt żebyśmy pożyczali świadomie i racjonalnie. W wyborze najlepszej oferty może pomóc kolejny ranking kredytów hipotecznych przygotowany przez doradców finansowych z Expandera.
Ceny w górę
Nie ma ucieczki przed wyższymi ratami. Już nie tylko szwajcarski, ale także polski bank centralny podwyższa stopy procentowe. Mamy więc wzrost oprocentowania kredytów we frankach szwajcarskich i złotówkach – dwóch najbardziej popularnych walutach. Ale bez paniki. Podwyżki są raczej kosmetyczne. Rada Polityki Pieniężnego podniosła stopy pod koniec kwietnia o ćwierć punktu procentowego. W efekcie średnio oprocentowanie kredytu w krajowej walucie wzrosło z 5,5 proc. w połowie lutego do 5,7 proc. obecnie.
Szwajcarski bank centralny wykonał analogiczny ruch w połowie marca. Skutek? Przeciętny kredyt mieszkaniowy we frankach od lutego do maja podrożał z 3,73 do 3,88 proc. Jednocześnie praktycznie pewna jest kolejna podwyżka stóp o 0,25 pkt proc., a że decyzje szwajcarskiego banku są mocno przewidywalne przyszła podwyżka już w większości została uwzględniona w oprocentowaniu kredytów. Osobom, które zadłużyły się we frankach nadal sprzyjała sytuacja na rynku walutowym. W ciągu ostatnich 4 miesięcy frank potaniał o ok. 10 groszy (z 2,39 do 2,29 zł). Dla kogoś, kto spłaca ratę w wysokości 500 franków jest to oszczędność 50 zł, co miesiąc. – Nic nie wskazuje na to, by trend na rynku walutowym miał się odwrócić – mówi Michał Kowalski, analityk w firmie Expander.
Średnia, średnią, ale kredyt zaciągamy przecież w konkretnym banku – z reguły kierując się właśnie oprocentowaniem. Doradcy Expandera sprawdzili, który bank najtaniej pożyczy 400 tys. zł na zakup mieszkania o takiej samej wartości. Najniższe oprocentowanie we frankach szwajcarskich oferuje Deutsche Bank PBC – 3,41 proc. (dodatkowo w pierwszym roku koszt kredytu obniżony jest o 0,75 pkt proc.). Najtańsze złotówki znajdziemy w Pekao SA – 5,37 proc. (w pierwszych dwóch latach o 0,5 pkt proc. mniej).
Jak zwykle zwracamy jednak uwagę na bliższe przyjrzenie się konstrukcji oprocentowania. Najważniejszym elementem oprocentowania jest marża (patrz ramka). W przypadku Pekao SA wynosi ona np. 1 pkt proc. W Kredyt Banku jest niższa – 0,9 pkt proc. Mimo to kredyt w KB kosztuje nieco więcej niż w Pekao SA. Wynika to stąd, że pierwszy z banków jest nie zaktualizował oprocentowania po ostatniej podwyżce stóp procentowych. W rzeczywistości w dłuższej perspektywie tańsza okaże się pożyczka w Kredyt Banku.
Z czego składa się oprocentowanie?
Oprocentowanie kredytu najczęściej składa się w dwóch części: rynkowej stopy procentowej i marży. Stopa rynkowa to najczęściej WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny – koszt, po jakim banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze. Nie zawsze musi to być jednak stawka obowiązują aktualnie – część banków bierze pod uwagę notowania sprzed kilku miesięcy – jeszcze nie zdążyły zaktualizować swoich danych po podwyżce stóp. W efekcie np. w Lukas Banku stopa rynkowa wynosi 4,14 proc., a w BZ WBK 4,59 proc. Przy czy wcale nie znaczy, że drugie rozwiązanie jest gorsze. Do stopy rynkowej doliczana jest marża banku – stała w całym okres spłaty. Jeśli marża wynosi np. 1 pkt proc. wówczas w przypadków Lukas Banku kredyt kosztowałby 5,14 proc. a w BZ WBK 5,69 proc. Dlatego najważniejszym parametrem oceny opłacalność kredytu jest marża.
4-osobowa rodzina o dochodach 3500 zł netto chce kupić mieszkanie. Na jaki kredyt może liczyć? Wg informacji zebranych przez Expandera: od zera do 437 tys. zł. Banki nadal znacząco różnią się, jeśli chodzi o ocenę tzw. zdolności kredytowej, a więc kalkulację maksymalnej kwoty kredytu. Sprawdzając hojność banków tym razem założyliśmy 30-letni okres spłaty długu – to praktycznie standard, jedynie Invest-Bank pożycza maksymalnie na 25 lat.
Jednocześnie kilka banków pozwala spłacać kredyt znacznie dłużej. Rekordzistą jest Millennium gdzie złotówki można oddawać nawet pół wieku, a franki 45 lat. Ze spłatą kredytu w Millennium trzeba zdążyć przed ukończeniem 75 roku życia. 45-letni kredyt oferują także mBank i MultiBank. Tu trzeba jednak dysponować wkładem własnym i zdążyć ze spłatą przez 70 urodzinami. Oczywiście wydłużenie okresu spłaty pozwala zwiększyć dostępną kwotę kredytu. Nie są to jednak znaczące różnice – np. w Millennium wydłużając spłatę z 30 do 50 lat nasza przykładowa rodzina zwiększy dostępny kredyt z 326 do 372 tys. zł.
Lepsze efekty daje zmniejszenie liczby osób w gospodarstwie domowym (chociaż jest to raczej teoretyczne rozwiązanie). Singiel o dochodach 3500 netto ma szansę na 465 tys. zł w GE Money Bank (o 22 proc. więcej niż rodzina). W Millennium mógłby uzyskać o 74 tys. zł więcej niż rodzina o takim samym dochodzie a więc 400 tys. zł. Przy wydłużeniu okresu spłaty do 50 lat kwota ta rośnie dodatkowo do 466 tys. zł. Co ciekawe w Kredyt Banku dostępna kwota kredytu spada wraz ze spadkiem liczby osób w gospodarstwie domowym – rodzina dostanie o 40 tys. zł więcej niż singiel.
Warto też zwrócić uwagę na miejsce zamieszkania kredytobiorcy. W naszej symulacji założyliśmy, że przykładowa rodzina mieszka w miejscowości liczącej 100 tys. mieszkańców. Gdyby mieszkała w Warszawie w Kredyt Banku – najbardziej liberalnym w naszym zestawieniu, wówczas dostępny dla niej kredyt wyniósłby tylko 298 tys. zł, a gdyby to było miasto wojewódzkie wówczas 378 tys. zł. Bank spadłby więc z pozycji lidera. GE Money Bank i Pekao dla odmiany nie uzależniają maksymalnej kwoty kredytu od miejsca zamieszkania. Widać więc, że ranking „hojnych banków” nieco się komplikuje.
Założenia dla kalkulacji: o kredyt ubiega się 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 3500 zł netto. Kredytobiorcy mieszkają w mieście o liczbie mieszkańców 100 tys., nie spłacają żadnych kredytów. Potrzebują kredytu o 30-letnim okresie spłaty z możliwie niskim wkładem własnym (w większości przypadków będzie to kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości).
Więcej niż 100
Jeszcze kilka lat temu banki były skłonne finansować maksymalnie 80 proc. ceny mieszkania – resztę trzeba było wyłożyć z kieszeni. Dodatkowym kosztem były oczywiście wszelkie opłaty związane z transakcję sięgające 10 proc. wartości nieruchomości. Dzisiaj standardem jest kredyt na zakup całego mieszkania (spośród znaczących banków jedynie Invest-Bank i Nykredit pożyczają nadal najwyżej 80 proc.). To jednak nie jest ostatnie słowo banków. Coraz częściej pojawiają się kredyty na wyższe kwoty niż jest warte mieszkanie. Nie należy ich mylić z kredytami na zakup i wykończenie mieszkania kupowanego od dewelopera – tutaj zawsze banki pożyczają więcej niż płacimy za mieszkanie zakładając że jego wartości po zainwestowaniu w wykończenie wzrośnie o kilkadziesiąt procent. – To właśnie ta przyszła wartości już „zrobionego” mieszkania jest podstawą do oszacowania maksymalnej kwoty kredyty – wyjaśnia Anna Kuźniak, doradca finansowy Expander Prestige.
Najbardziej powszechnym rozwiązaniem jest kredytowanie przez banki wszelkich opłat transakcyjnych. Dzięki temu nie musimy z własnej kieszeni płacić np. taksy notarialnej, 2-procetnowego podatku czy bankowej prowizji – wszystko to „sfinansuje” bank. Oznacza to oczywiście wyższy kredyt jednak zawsze warto wszelkie oszczędności zostawić po swojej stronie i traktować je jako zabezpieczenie na wypadek problemów np. z zatrudnieniem. Mając oszczędności korzystniej będzie je zainwestować osiągając przy tym zysk wyższy niż oprocentowanie kredytu.
Polisy od zła wszelkiego
Kredyt mieszkaniowy to już nie tylko prosta pożyczka na zakup mieszkania – to okazja dla banku by sprzedać klientowi np. pakiet ubezpieczeń. Część polis ma charakter obowiązkowy – zawsze trzeba np. ubezpieczyć mieszkanie od ognia i zdarzeń losowych. Jeśli w nasz dom – odpukać – spłonie, wówczas bank musi mieć pewność odzyskać tego, co pożyczył. Roczny koszt takiego ubezpieczenia to z reguły 0,1 proc. wartości nieruchomości a więc kilkaset złotych. Należy pamiętać, że taką polisę będziemy opłacać tak długo jak spłacamy kredyt. Inna sprawa, że tego typu ubezpieczenie powinien mieć każdy.
Częstym dodatkiem do kredytu mieszkaniowego, chociaż już nie obowiązkowym, są ubezpieczenia na życie. Takie polisy można szczególnie polecić sytuacji, gdy w rodzinie występuje spora dysproporcja dochodów (np. żona zarabia trzy razy więcej od męża) i śmierć „głównego żywiciela” oznaczałaby problemy ze spłatą zadłużenia – w efekcie np. konieczność opuszczenia mieszkania. Warto w takiej sytuacji skorzystać z ubezpieczenia oferowanego przez banki. Okazuje się bowiem że takie polisy mogą być sporo tańsze od tych kupowanych bezpośrednio u agentów, a czasem wręcz darmowe. Wynika to stąd że banki hurtowo ubezpieczają swoich kredytobiorców i to często w towarzystwach należących do tej samej grupy kapitałowej.
Wyróżnić należy Kredyt Bank oraz Nordea Bank, które kredytobiorcom dają polisy za darmo. W Millennium zapłacimy co miesiąc 0,02 proc. sumy ubezpieczenia (aktualnej wysokości zadłużenie z tytułu kredytu). W przypadku kredytu na kwotę 400 tys. zł będzie to więc 80 zł miesięcznie. Jeśli klient nie wykupi polisy bank może podnieść oprocentowanie o 0,5 pkt proc. Podobnie wygląda sytuacja w mBanku przy czym ubezpieczenie w pierwszych dwóch latach kosztuje 1,5 proc. kwoty kredytu, a dopiero potem płacimy 0,02 proc. salda zadłużenia miesięcznie. W ING Banku Śląskim będzie to 0,49 proc. zadłużenia rocznie (w więc ok. 160 zł miesięcznie). W MultiBanku 0,0417 proc. miesięcznie (166 zł), W BZ WBK 0,06 proc. (240 zł). W GE Money Banku klient może wybrać między prowizją a ubezpieczeniem, którego koszt to 0,7 proc. kwoty kredytu w pierwszym roku. Różnice są jak widać znaczące i zawsze warto sprawdzić koszty ubezpieczeń o podobnych parametrach w innych towarzystwach ubezpieczeniowych.
Ubezpieczenia na życie, w określonych przypadkach, przedstawiają znaczącą wartość i są ważnym zabezpieczeniem dla kredytobiorcy. Nieco inaczej wygląda sprawa z ubezpieczeniami od ryzyka utraty pracy. Tego typu polisy w części banków stały się substytutem prowizji – składkę płaci się obowiązkowo (lub pod sankcją gorszych warunków kredytu) za pierwszy rok lub dwa lat spłaty. W tym czasie jesteśmy chronieni od bezrobocia. Sęk w tym, że niewielu kredytobiorców zakłada utratę pracy tuż po zaciągnięciu kredytu. Jeśli widzą takie ryzyko wówczas odkładają decyzję o kredycie. To oznacza, że towarzystwo ubezpieczeniowe nie ponosi wielkiego ryzyka oferując taką ochroną. Tym bardziej że warunkiem wypłaty świadczenia jest zawsze rejestracja w urzędzie pracy oraz uzyskanie statusu bezrobotnego najczęściej łącznie z prawem do zasiłku (co wcale nie jest takie proste).
Warto też dokładnie sprawdzić zakres ochrony oraz jej koszt. Z reguły towarzystwo ubezpieczeniowe zobowiązuje się do spłaty za kredytobiorcę, który stracił pracę do 12 rat kredytu. Prawo do takiego świadczenie może się odnawiać kilka razy w trakcie całego okresu spłaty kredytu (podobne rozwiązania stosują mBank, GE Money Bank czy Dom). Zakres ochrony może być jednak węższy – np. Santander Consumer Bank wspólnie z ubezpieczeniowym partnerem zapewnia spłatę maksymalnie 6 rat w trakcie całego okresu spłaty kredytu. Oczywiście w tym banku ubezpieczenie jest sporo tańsze (1,5 proc. kwoty kredytu za 5 lat) podczas, gdy np. w mBanku 1,5 proc. za pierwsze dwa lata, a w GE Money Banku 0,7 proc. za pierwszy rok.
Triki walutowe
To samo oprocentowanie i zupełnie inna rata? To standard w przypadku kredytów mieszkaniowych w walutach obcych. Banki podwyższają faktyczny koszt pożyczki stosując inny kurs przy wypłacie kredytu a inny (wyższy) przy jego spłacie. Tego typu praktykę można zrozumieć w przypadku kantorów walutowych, dla których różnica między jednym a drugim kursem jest jedynym źródłem zysku. Tymczasem banki, nie dość, że zarabiają przecież na odsetkach stosują niekorzystne przeliczenia kursowe. Im większa różnica między kursem wypłaty kredytu a kursem jego spłaty (tzw. spread) tym gorzej dla klienta. Co ciekawe, w bankach te widełki kursowe bywają trzy razy szersze niż w kantorach! Sprawdziliśmy, które banki najwięcej zarabiają na walutowych trikach.
1 796,18 zł – tyle wyniosłaby rata kredytu w kwocie 400 000 zł, spłacanego przez 30 lat przy oprocentowaniu 3,5 proc. Wyniosłaby, gdyby nie spread. W rzeczywistości zapłacimy od 60 do blisko 150 zł więcej. Najkorzystniejszy spread oferuje Lukas Bank. Rata kredytu po uwzględnieniu przeliczenia kursowego rośnie niespełna o 60 zł. Oznacza to że kredyt oprocentowany stawką 3,5 proc. faktycznie kosztuje ok. 3,75 proc. Najwięcej na różnicach w kursach zarabia Noble Bank – w tym przykładzie rata rośnie prawie o 150 zł, co oznacza wzrost oprocentowania o 0,65 pkt proc. Oczywiście stawki oprocentowanie w poszczególnych bankach są różne. Warto jednak zwrócić uwagę że różnice między nimi często są kosmetyczne i znaczenia nabiera nieco ukryty przed kredytobiorcą element kosztu kredytu jakim jest spread.
Wolne od kredytu
Zbliżają się wakacje i rata zaciągniętego jakiś czas temu kredytu mieszkaniowego będzie dla nas zbędnym kosztem. Nic prostszego: można się jej pozbyć. Oczywiście nie dosłownie – banki umożliwiają skorzystanie z tzw. Wakacji kredytowych, a więc zawieszenie spłaty jednej lub więcej rat. Biorąc kredyt teraz raczej nie skorzystamy z wakacji już teraz – banki wymagają wcześniej spłaty przynajmniej 12 rat. Częściowym rozwiązaniem może być tzw. Karencja w spłacie – przez pewien czas oddajemy bankowi same odsetki lub nawet odroczyć w czasie spłatę całych rat. W Banku Millennium dostępna jest opcja „3 miesiące bez rat” polegająca na odroczeniu spłaty kredytu (całej raty kapitałowo-odsetkowej) o 3 miesiące od jego zaciągnięcia. Inne banki proponują karencję w spłacie raty kapitałowej – przez pewien czas oddajemy bankowi same odsetki (w GE Money Banku może to trwać nawet 10 lat, w Nykredit maksymalnie 5 lat.
Gdyby kredyty można było w łatwy i jednoznaczny sposób ocenić i porównać nie byłoby doradców finansowych. Nasz ranking jest próbą zestawienia wybranych parametrów kredytów jednak tylko dla określonych sytuacji. Nie wystarczy np. porównania stawek oprocentowania – trzeba sprawdzić z jakich elementów się składają, na jakich zasadach mogą być zmieniane, a w przypadku kredytów walutowych także uwzględnić spread. Zasady obliczanie zdolności kredytowej są bardzo różne – banki „hojne” dla jednych klientów mogą być „skąpe” dla innych. O atrakcyjności kredytu może przesądzić oferta ubezpieczeniowa (darmowa polisa na życie to poważny bonus) czy dostępność wakacji kredytowych (przyjemnie jest co roku zamiast na ratę wydać pieniądze na urlop – nawet jeśli to tylko odroczenie spłaty). Kredyt mieszkaniowy może być wreszcie okazją do pożyczenia pokaźnej kwoty na dowolny cel (np. zakup samochodu). Taka pożyczka będzie kilka razy tańsza od „szybkiej gotówki”, którą kuszą banki. To tylko wybrane cechy kredytów hipotecznych, które warto wziąć pod uwagę. Nie sposób ich wszystkich porównać samodzielnie – z pewnością przyda się dobrze poinformowany doradca.
Co nowego?
Banki nieustannie poprawiają swoje oferty. Przynajmniej niektóre. Doradcy Expandera przyjrzeli się modyfikacjom wprowadzonym od początku roku. Pogrubioną czcionką zaznaczone są zmiany, które należy docenić jako znaczące, innowacyjne czy szczególnie korzystne dla klientów.
Maciej Kossowski
