Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, I kw. 2021

W I kw. 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży wciąż rosły. W porównaniu do poziomu przed rokiem niektóre wzrosty wyglądają wręcz „kosmicznie”. Chodzi o Sosnowiec, gdzie mediana stawek dla małych lokali (do 35 m2) wzrosła o niebotyczne 66% r/r, a średnich i dużych mieszkań o 25% r/r. W pozostałych miastach najmocniej zdrożały duże mieszkania (średnio o 7,4% r/r). Poza wspomnianym Sosnowcem, znaczące wzrosty w tym segmencie miały miejsce w Gdyni (+18%) i Krakowie (+13%). Na rynku kredytów hipotecznych mamy natomiast ogromny popyt. Według BIK w marcu banki udzieliły aż 23,6 tys. kredytów, czyli więcej niż przyznawały w szczycie boomu przed pandemią. Aby ograniczyć napływ wniosków część banków zdecydowała się znacząco podwyższyć marże. W kwietniu średnia marża dla kredytów w wysokim (20%) wkładem własnym wyniosła 2,32%, co oznacza, że w ciągu miesiąca podskoczyła aż o 0,12 pkt. proc. Po raz ostatni tak znaczące skoki w tak krótkim czasie obserwowaliśmy na początku pandemii oraz gdy wprowadzany był podatek bankowy.

Dane dotyczące cen wystawianych w internetowych ogłoszenia sprzedaży mieszkań sugerują, że rynek nieruchomości w największych miastach wrócił do stabilnych wzrostów. Stawki są wyższe zarówno w porównaniu do poprzedniego kwartału, jak i do poziomu sprzed roku. W porównaniu rocznym jest tylko jeden przypadek spadku cen – chodzi o średniej wielkości mieszkania w Katowicach, które staniały o 1,6%. Co ciekawe w I kwartale odnotowaliśmy też zauważalny spadek liczby nowo opublikowanych ogłoszeń (unikalnych, bez uwzględnienia duplikatów) o sprzedaży mieszkania. Było ich 108,1 tys., czyli o 9,4 tys. mniej niż w poprzednim kwartale. Wciąż jest ich jednak o 9,9 tys. więcej niż przed rokiem.

Sosnowiec – po wzroście o 66% wciąż jest najtaniej
W przypadku małych (do 35 m2) mieszkań największe wrażenie robi wzrost o 66% r/r stawek w Sosnowcu. Warto jednak dodać, że mimo to mediana cen wynosząca 5 366 zł za m2 jest najniższą wśród analizowanych przez nas 16 miast. Znaczące wzrosty w tym segmencie miały również miejsce w Trójmieście. W Gdyni małe lokale zdrożały aż o 17% r/r, a w Gdańsku o 11%. W pozostałych miastach stawki rosły w jednocyfrowym tempie. Uwagę zwraca też fakt, że w Warszawie mediana cen ofertowych w przypadku małych mieszkań osiągnęła kolejny rekord wynoszący 12 725zł za m2.

Najmocniej zdrożały duże mieszkania
Gdy pominiemy zaburzający obraz Sosnowiec, to okazuje się, że największe podwyżki miały miejsce w przypadku dużych (powyżej 60 m2) mieszkań – wzrost o 7,4% r/r. Małe zdrożały średnio o 6,5%. W segmencie średniej wielkości (35-60 m2) mieszkań zaobserwowaliśmy najmniejsze wzrosty – o 6,1%. Dzieje się tak ponieważ jest tu kilka miast, w których zmiany są minimalne np. Poznań czy Toruń. W Katowicach ceny są wręcz nieco niższe niż przed rokiem.

Ofertowe ceny mieszkań w I kw. 2021 r.

Ogromny popyt na kredyty
Bardzo dużo dzieje się również na rynku kredytów hipotecznych. Według BIK w marcu banki przyznały aż 23,6 tys. tego typu kredytów. Takiej ich liczby nie było nawet w szczycie bomu przed pandemią. Co ciekawe dane na temat złożonych wniosków sugerują, że w kwietniu może ich być jeszcze więcej. W ostatnim czasie banki, które posiadały atrakcyjne oferty kredytowe zostały „zasypane” wnioskami. Część z nich zdecydowało się ograniczyć ich napływ poprzez znaczące podwyżki marż. W przypadku kredytów z wysokim (20%) wkładem własnym najbardziej wzrosły marże w Pekao Banku Hipotecznym i BNP Paribas, gdzie w porównaniu z początkiem roku podskoczyły odpowiednio i 0,8 pkt. proc. i 0,6 pkt. proc. W przypadku najniższego (10%) wkładu własnego największe podwyżki wprowadził Millennium, gdzie marża wzrosła o 0,4 pkt. proc.

Podwyżki marża prawe jak na początku pandemii
W kwietniu średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym wyniosła 2,32%, a więc w ciągu miesiąca wzrosła aż o 0,12 pkt. proc. W ostatnich latach tak duże skoki w ciągu jednego miesiąca oglądaliśmy tylko na początku pandemii (w kwietniu 2020 r.) i w styczniu 2016 r., gdy został wprowadzony podatek bankowy. W rezultacie zauważalnie wzrosło średnie oprocentowanie. Na początku roku wynosiło 2,42% i było najniższe w historii, a obecnie wynosi 2,55%. Pomimo wzrostu wciąż jest zdecydowanie niższe niż przed rokiem (3,01%).

Co dalej z cenami mieszkań
Ten ogromny popyt na kredyty hipoteczne sugeruje, że ceny mieszkań nadal mogą rosnąć. Zakupom, zarówno na swoje potrzeby jak i jako inwestycja, sprzyja nie tylko to, że kredyty wciąż są bardzo tanie. Mamy też najniższe w UE bezrobocie, znaczący wzrost wynagrodzeń (według GUS +8% r/r), najwyższą w UE inflację i bliskie zera oprocentowanie lokat bankowych. To wszystko będzie napędzało wzrosty cen do czasu aż coś się zmieni. Obecnie wydaje się, że czynnikiem, który zatrzyma ten boom może być znaczący wzrost stóp procentowych.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 108 133 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 stycznia do 31 marca 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.