Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2023
„Bezpieczny kredyt 2%” podbijał ceny mieszkań zanim jeszcze zaczął działać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu, czyli jeszcze przez startem programu, ceny mieszkań były wyższe niż w styczniu we wszystkich 17 badanych miastach. Wzrosty nie były jednak zbyt duże. Przeciętne ceny wzrosły w tym okresie o 5,5%. Duży popyt to nie tylko zasługa dopłat, ale również dobrej dostępności preferencyjnego kredytu. Alior Bank przyzna singlowi z dochodem 5000 zł netto aż 500 000 zł, czyli o 161 624 zł więcej niż w przypadku zwykłego kredytu. Co ciekawe w tym banku przy odrobinie szczęścia można uzyskać oprocentowanie (skorygowane o dopłatę) niższe niż 2%.
Zwykle sezon letni, to zastój na rynku nieruchomości. Historycznie latem jest mniej ofert i mniej kupujących umawia się na prezentacje. Tym razem jest jednak inaczej. Już od maja odczuwalne jest większe zainteresowanie mieszkaniami. Już zapowiedzi wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt 2%” zdecydowanie zmieniły sytuację na rynku. Popyt wzrósł, a wraz z nim ceny mieszkań.
Zacznijmy od danych miesięcznych, czyli dotyczących ofert sprzedaży opublikowanych w czerwcu. Był to okres jeszcze przed startem programu, ale wiele osób już wtedy podpisywało umowy przedwstępne rezerwując sobie wybrane mieszkanie. W rezultacie we wszystkich badanych 17 miastach ceny były wyższe niż w styczniu br. Z kolei w porównaniu z poprzednim miesiącem, czyli z majem ceny były wyższe w 14 z 17 analizowanych przez nas miast. Spadki wystąpiły jedynie w Toruniu (-1,6%), Częstochowie (-2,6%) i Katowicach (-9,8%).
Spadek w Katowicach jest efektem zjawiska opisywanego przez nas w poprzednim raporcie. W maju w tym mieście pojawiły się w sprzedaży drogie inwestycje deweloperskie, które mocno podbiły medianę cen. W czerwcu nowych drogich inwestycji już nie wprowadzono do sprzedaży, przez co względem maja ceny ofert dodanych mogą sprawiać wrażenie istotnie tańszych. Jest to złudne wrażenie, gdyż ceny w czerwcu były wyższe niż kwietniowe.
Najwyższe wzrosty w porównaniu z majem w wystąpiły w Rzeszowie (8,5%) i Sosnowcu (8,2%).
Ofertowe ceny mieszkań w czerwcu 2023 r.
Najmocniej drożały małe i średniej wielkości mieszkania
Jakie mieszkania drożeją najszybciej? Z pomocą przychodzą dane kwartalne przygotowane w podziale na segmenty – małe mieszkania (do 35m2), średnie (35-60m2) oraz duże (powyżej 60m2). Porównując ceny w II kw. 2023 r. względem I kw. 2023 r. największe wzrosty odnotowaliśmy wśród małych mieszkań (+3,9%) oraz średnich (+3,5%). Duże mieszkania również podrożały, ale w najmniejszym stopniu, bo o 2,9%. Jest to spójne z przewidywaniami w kontekście programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Młodych ludzi, kupujących pierwsze w życiu mieszanie, często nie stać na duże, a więc i drogie nieruchomości. Dlatego cieszą się one mniejszym zainteresowaniem.
Ofertowe ceny mieszkań w II kw. 2023 r. i ich kwartalne zmiany
Mniej ofert sprzedaży
Warto dodać, że liczba ofert dodanych na portale w czerwcu była o 3,6% mniejsza niż w maju, a wszystkich aktywnych ofert w czerwcu było o 2,5% mniej niż miesiąc wcześniej. Można zatem stwierdzić, że podaż maleje. W warunkach zwiększonego popytu wywołuje to oczywistą presję na wzrost cen mieszkań.
Kwota „Bezpiecznego kredytu 2%” o 161 tys. zł wyższa niż zwykłego
Start programu „Bezpieczny kredyt 2%” jest również najważniejszym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych. Oferta cieszy się ogromnym zainteresowaniem nie tylko ze względu a dopłaty, ale również ze względu na dobrą dostępność takich kredytów. Nie jest wymagany żaden wkład własny. Dodatkowo dostępna kwota jest dużo wyższa niż dla zwykłego kredytu. Zbadaliśmy pod tym kątem trzy banki, do których trafia zdecydowanie najwięcej wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%”.
W przypadku singla z dochodem 5000 zł netto najwyższą kwotę gotowy jest przyznać Alior Bank – 500 000 zł. Jest to jednocześnie maksymalna kwota jaką ustawa dopuszcza w przypadku osób nie będących w związku małżeńskim i nieposiadających dzieci. Ta kwota jest niemal o połowę wyższa niż w przypadku standardowego kredytu tego banku. Na drugim miejscu pod tym względem jest Bank Pekao (452 600 zł). Ostatnie miejsce zajął PKO BP (399 200 zł).
Dostępna kwota kredytu na singla z dochodem 5000 zł netto
Oprocentowanie „Bezpiecznego kredytu 2%” nawet poniżej 2%
Raty bezpiecznego kredytu są wyjątkowo niskie nie tylko dzięki wysokim dopłatom. Banki też w pewnym stopniu się do tego przyczyniły. PKO BP i Bank Pekao ofertują oprocentowanie wynoszące 7,14%, czyli dokładnie na poziomie wskaźnika BGK. To powoduje, że oprocentowanie skorygowane o dopłatę wynosi dokładnie 2%.
Z kolei w Alior Banku możliwe jest uzyskanie stawki niższej niż 2%. Bank codzienne zmienia stawkę oprocentowania, ale nierzadko jest ona niższa niż 7,14%. W dniu naszego badania oprocentowanie wynosiło 6,798%. To oznacza, że oprocentowanie skorygowane o dopłatę wyniosło tylko 1,658%, a więc poniżej 2%.
