Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, kwiecień 2020
Ceny w ofertach sprzedaży mieszkań zatrzymały się na poziomie z lutego. Niewielkie spadki zaobserwowaliśmy jedynie w 5 z 16 badanych miast. Wiele wskazuje jednak na to, że ceny transakcyjne będą spadały. Kluczowe dla rynku będzie to, jak wiele osób straci pracę i jak długo taki stan będzie się utrzymywał. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednocześnie, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do najniższego poziomu w historii. W przypadku kredytów w wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym, średnia stawka wynosi zaledwie 3,01%. Niestety ubywa banków udzielających kredytów z najniższym dopuszczalnym wkładem, wynoszącym 10%. Poza tym nawet jeśli ktoś posiada odpowiedni wkład, to kredytu i tak może nie otrzymać, gdyż banki są teraz bardzo ostrożne.
Kredyty hipoteczne jeszcze nigdy nie były tak tanie
Obawy związane z kryzysem wywołanym epidemią spowodowały, że banki zaostrzyły warunki przyznawania kredytów hipotecznych i istotnie podwyższyły marże. Średnia marża dla kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wzrosła z 2,51% w lutym do 2,78% w kwietniu. Był to więc wzrost o 0,27 pkt. proc. Jednocześnie NBP obniżył stopy procentowe aż o 1 pkt. proc. W rezultacie, mimo bankowych podwyżek, oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do najniższego poziomu w historii. Średnia stawka dla kredytów z najniższym wkładem własnym wynosi 3,48%, a dla tych z wysokim wkładem (powyżej 20%) jest to 3,01%.
Choć kredyty staniały, to jednocześnie znacznie trudniej jest uzyskać finansowanie. Wiele banków podwyższyło wymagany wkład własny. ING Bank Śląski wymaga teraz aż 30% wkładu, a PKO BP i Pekao Bank Hipoteczny podwyższyły wymóg z 10% do 20%. Wśród analizowanych przez nas, już tylko pięć udziela kredytów z 10% wkładem. Nawet jeśli ktoś posiada oczekiwany przez banki wkład, to i tak może nie otrzymać kredytu. Bankowcy istotnie zaostrzyli bowiem politykę kredytową. W praktyce oznacza to, że jeśli ktoś pracuje w branży, w której istnieje ryzyko zwolnień pracowników, to wniosek o kredyt zostanie odrzucony lub dostępna kwota kredytu będzie bardzo niska. Podobnie jeśli źródłem dochodu nie jest umowa o pracę lecz działalność gospodarcza lub umowa cywilno-prawna. Banki obawiają się, że takie osoby mogą utracić źródło dochodów i będą miały problemy ze spłatą kredytu.
Czy ceny mieszkań spadną?
Wraz z epidemią koronawirusa rynek nieruchomości wyhamował. Ruch na portalach spadł o 40-70%. Ceny w ogłoszeniach sprzedaży zatrzymały się mniej więcej na poziomie z lutego. Spadki zaobserwowaliśmy tylko w 5 z 16 badanych przez nas miast i były one symboliczne. Najbardziej spadły ceny w Lublinie, gdzie są o 2% niższe niż w lutym. Największy wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu – o 4%. Warto jednak pamiętać, że obecnie kupujący mają dużo lepszą pozycję negocjacyjną niż jeszcze kilka miesięcy temu. W wielu przypadkach cena ofertowa może więc pozostawać wysoka lub spadnie nieznacznie, ale ta faktycznie płacona (transakcyjna) będzie od niej znacznie niższa.
Ofertowe ceny mieszkań w marcu 2020 r.
Nie ma jednak pewności jak głębokie będą spadki cen transakcyjnych. Utargowanie kilku procent w obecnej sytuacji wydaje się bardzo prawdopodobne. To, czy pojawią się większe obniżki będzie zależało przede wszystkim od tego jak mocno wzrośnie bezrobocie i jak długo taka sytuacja się utrzyma. Im więcej osób straci pracę i im dłużej będzie trwała taka sytuacja, tym mocniejsze będą przeceny mieszkań. Bezrobocie ogranicza bowiem liczbę osób, które mogą uzyskać kredyt na mieszkanie. Zniechęca do kupowania mieszkań też tych, którzy mają pracę. Takie osoby mogą bowiem obawiać się, że za chwilę stracą zatrudnienie i będą długo szukać nowego zajęcia. Jeśli bezrobocie istotnie wzrośnie, to zmniejszą też zakupy inwestycyjne, gdyż mieszkanie musi na siebie zarabiać. W przypadku wysokiego bezrobocia spadłby natomiast popyt zarówno na najem długo- jak i krótkoterminowy.
Taka sytuacja może potrwać kilka miesięcy, albo kilka lat. Tego jeszcze nie wiemy. Gdy jednak gospodarka znów zacznie dobrze prosperować, to rekordowo niskie stopy procentowe i niedobór mieszkań znów podwyższą popyt na mieszkania. Pamiętajmy bowiem, że mamy najtańsze kredyty hipoteczne w historii. Ponadto, wciąż mamy bardzo mało mieszkań w stosunku do liczby ludności. Nawet pomimo tego, że w 2019 r. oddano do użytkowania aż 207 479 mieszkań, to wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi ok. 387. Wciąż jest więc jednym z najniższych w UE. Po okresie spadku popytu i cen, powrócą więc wzrosty. Rynek nieruchomości jest bowiem cykliczny. Ceny mieszkań zależą w dużej mierze od tego ile osób ma pracę i oczywiście od tego jakie są ich zarobki.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 43 054 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w marcu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
