Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, luty 2023
Po grudniowym odbiciu, w styczniu ceny mieszkań ponownie spadały. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w badanych 17 miastach średnio od maja 2022 r. ceny obniżyły się o 2,6%. Tempo spadków wciąż jest więc bardzo niewielkie. Uwagę zwraca też przyrost liczby ofert sprzedaży. Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest z kolei wprowadzenie przez pierwszy bank (Alior Bank) podwyższonej zdolności kredytowej wynikającej z obniżenia przez KNF bufora z 5 pp. do 2,5 pp. Poznaliśmy również dokładne zasady wyliczania dopłat do kredytów, które będą przyznawane w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%”. W przypadku zakupu mieszkania 50 m2 w Warszawie dopłaty obniżą ratę kredytu z 4 549 zł do 3 049 zł.
W styczniu spadek cen mieszkań w porównaniu z grudniem 2022 r. odnotowaliśmy w 10 z 17 badanych miast, a od maja 2022 r, czyli szczytu cenowego, ceny spadły w 14 z 17 miast. W większości przypadków spadki są jednak niewielkie. Średnio od maja ceny spadły tylko o 2,6%. Największa przecena występuje w Częstochowie, gdzie przeciętna cena wynosi 5 946 zł za m2, czyli aż o 10% mniej niż w maju 2022 r. Na kolejnych miejscach są Szczecin i Toruń ze spadkiem o 6%. Z kolei ceny wyższe niż w maju 2022 r. odnotowaliśmy tylko w Rzeszowie (+1%), Wrocławiu (+0,7%) i Lublinie (+0,1%). Należy jednak dodać, że w przypadku Lublina te dane mogą być mylące. Tam najwyższe ceny pojawiły się bowiem w czerwcu 2022 r., a później nieustannie spadały.
Przeciętne ceny mieszkań w styczniu 2023 r.
Jeśli chodzi o konkretne kwoty, to w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2, najmocniej spadła przeciętna cena w Częstochowie. W styczniu takie mieszkanie kosztowało 297 tys. zł, czyli o 32 tys. mniej niż w maju. Na kolejnych miejscach są Gdańsk (- 30 tys. zł) i Szczecin (-28 tys. zł). Z kolei najmocniej wzrosła cena takiego mieszkania w Rzeszowie. Podwyżka wyniosła jednak tylko 4 tys. zł.
Jak zmieniła się cena mieszkania o powierzchni 50 m2
Wzrost liczby ofert sprzedaży
Za kontynuacją spadków w kolejnych miesiącach przemawia wzrost liczby internetowych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Po istotnym obniżeniu liczby ofert w grudniu 2022 r., w styczniu ofert znów przybyło. Liczebność wróciła do poziomów z drugiej połowy poprzedniego roku, czyli łącznie odnotowaliśmy ponad 100 tys. unikalnych ofert w analizowanych przez nas miastach.
Alior jako pierwszy obniża bufor i poprawia zdolność kredytową
Z kolei na rynku kredytów hipotecznych najważniejszymi wydarzeniem jest obniżenie przez KNF bufora z 5 pp. do 2,5 pp. W wyliczeniach dostępnej kwoty kredytu banki będą więc mogły przyjmować nieco niższe oprocentowanie. Poprawi to zdolność kredytową. W części banków wzrośnie dostępna kwota nie tylko kredytów z oprocentowaniem stałym ale również z oprocentowaniem zmiennym.
Pierwszym bankiem, który uwzględnił niższy bufor w swojej ofercie jest Alior Bank. Zmiana obowiązuje od 16 lutego. Z naszych informacji wynika, że na podobny krok w najbliższym czasie zdecyduje się Santander, a później zapewne również inne banki.
Wiadomo już ile wyniosą dopłaty w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%”
Kolejnym znaczącym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych jest publikacja projektu ustawy regulującej zasady przyznawania dopłat w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Nareszcie znamy więc dokładny wzór wyliczania dopłat. Na jego podstawie udało nam się oszacować wysokość raty kredytu z dopłatą w poszczególnych miastach. Założyliśmy zakupu mieszkania o powierzchni 50 m2, okresu spłaty 30 lat oraz posiadanie przez kredytobiorcę 10% wkładu własnego (kredyt z dopłatą będzie mógł być udzielony również bez wkładu własnego).
Z wyliczeń wynika, że dopłaty bardzo mocno obniżą wysokość raty. Gdy program zacznie działać, to rata zwykłego kredytu z ratą stałą będzie niemal o połowę wyższa niż będzie wynosiła początkowa rata kredytu z dopłatą. Dla przykładu uwzględniając przeciętną cenę mieszkań w Warszawie, rata zwykłego kredytu wyniesie 4 549 zł, a pierwsza rata kredytu z dopłatą 3 049 zł. W obu przypadkach przyjęto do wyliczeń oprocentowania stałe wynoszące 8,5%.
W opisanym przypadku suma dopłat w pierwszym 5-letnim okresie wyniesie 141 227 zł. Oczywiście dopłaty będą wypłacane przez 10 lat, ale w drugim okresie 5 lat kwoty dopłat będą uzależnione od obowiązującego w tym czasie poziomu stóp procentowych, więc obecnie trudno określić ich wysokość.
Porównanie rat przy zakupie mieszkania 50 m2
(wkład własny 10%, okres spłaty 30 lat)
Zaletą programu będzie nie tylko dość niska rata, ale wysoka dostępna kwota kredytu. Dzięki dopłatom i obniżeniu bufora może być nawet o ponad 70% wyższa niż dotychczas dla zwykłych kredytów. Warto jednak przypomnieć, że z tego programu będą mogły skorzystać (poza kilkoma wyjątkami) tylko osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały domu, ani mieszkania. Popyt na kredyty i mieszkania zapewne więc wzrośnie, ale program nie wywoła nowego boomu na rynku nieruchomości. Liczba osób spełniających warunki programu jest bowiem ograniczona.
