Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2021
Rynek najmu powoli zdrowieje z koronawirusowej zapaści. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w II kwartale 2021 r. stawki najmu wzrosły aż na 30 analizowanych przez nas rynkach, a spadły na zaledwie siedmiu. Wzrost kosztów najmu stymuluje rosnący popyt i coraz wyższe ceny mieszkań. Złą wiadomością dla części inwestorów jest natomiast zapowiedź zmian podatkowych, które mają zostać wprowadzone od 2022 r. Dla niektórych wynajmujących będą oznaczały wzrost podatku o kilka tysięcy złotych rocznie. Warto też dodać, że wciąż słabo wygląda sytuacja w Krakowie i Warszawie. W tym pierwszym stawki są tak niskie, że roczny koszt najmu dużego mieszkania jest o prawie 6 000 zł niższy niż raty kredytu płacone przy zakupie takiego mieszkania.
Po bardzo słabym okresie, na rynku najmu pojawiło się odbicie. Stawki w II kw. 2021 r. wzrosły w porównaniu do I kw. 2021 r. Zbadaliśmy sytuację w 17 miastach, dla których analizowaliśmy segmenty małych, średnich i dużych mieszkań, co daje razem 51 rynków. Wśród nich aż na 30 odnotowaliśmy wyższe koszty najmu niż w poprzednim kwartale, a spadki pojawiły się na siedmiu rynkach. Reszta, to cztery rynki, na których stawki się nie zmieniły i dziesięć, dla których nie mamy odpowiedniej liczby danych.
W maju i czerwcu pojawiły się wyraźne wzrosty kosztów najmu
Odbicie nie objęło jednak całego kwartału. Rozpoczęło się w maju i było kontynuowane w czerwcu. W rezultacie czerwcowe stawki były o 4,8% wyższe niż przed rokiem. Szczególnie wysokie podwyżki odnotowaliśmy w Białymstoku (19% r/r), Łodzi (12% r/r) i Toruniu (11% r/r). Jedyne miasta, w których koszty najmu w czerwcu były niższe niż przed rokiem, to Kraków (-2% r/r) i Warszawa (-1% r/r). Przypomnijmy, że to miasta najmocniej dotknięte problemami, ze względu na duży udział wśród najemców studentów i turystów, których zdecydowanie ubyło przez pandemię.
Przyczyną wzrostów stawek najmu jest najprawdopodobniej malejąca liczba pustostanów. Mieszkania coraz częściej znajdują najemców. Taki wniosek można wyciągnąć z tego, że liczba unikalnych ogłoszeń najmu opublikowanych w II kwartalne spadła względem poprzednich okresów. Ponadto, wpływ na koszty najmu zapewne ma również wzrost cen mieszkań. Im droższe mieszkanie, tym więcej trzeba bowiem zapłacić za jego najem.
Rentowność inwestycji w mieszkanie to 4,1% przy pełnym obłożeniu
Pomimo wzrostu stawek najmu rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem niemal się nie zmieniła. Rosły bowiem również ceny mieszkań. Średnia rentowność netto dla 50-metrowego mieszkania wynosi 4,1% w przypadku, gdy jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, a jeśli przez 11 miesięcy to 3,6%. W skrajnym przypadku, gdy jest zamieszkane tylko przez 6 miesięcy w roku jest to 1,3%. Jest to zysk już po uwzględnieniu podatku, kosztów związanych z zakupem mieszkania i jego utrzymaniem.
Od przyszłego roku część wynajmujących zapłaci znacznie wyższy podatek
Zapowiadane zmiany w opodatkowaniu najmu, które mają wejść w życie od 2022 r. nie wpłyną na prezentowaną przez nas rentowność. W naszych wyliczeniach przyjmujemy bowiem podatek ryczałtowy. Wielu inwestorów korzysta jednak z opodatkowania na zasadach ogólnych. Dzięki temu mogą odliczać poniesione koszty np. czynsz, remonty, odsetki od kredytu czy amortyzację. Z projektu nowych przepisów podatkowych wynika jednak, że od przyszłego roku nie będzie już to możliwe. Wszyscy wynajmujący mają wtedy płacić podatek ryczałtowy, czyli 8,5% od przychodu, gdy nie przekracza on 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tą kwotę. W niektórych przypadkach oznacza to dodatkowy wydatek rzędu kliku tysięcy złotych rocznie i znaczące zmniejszenie rentowności takiej inwestycji.
Zwykle opłaca się zamiana mieszkania najmowanego na własne
Pomimo wzrostu cen mieszkań w większości miast wciąż można sporo zaoszczędzić zamieniając mieszkanie najmowane na własne. Dotyczy to zwłaszcza małych lokali, do 35 m2. Rekordzistą jest Lublin, gdzie taka zmiana pozwala oszczędzić rocznie 5 465 zł. Po około 5 000 zł można również zyskać dokonując takiej zmiany w przypadku małych i średnich mieszkań Łodzi i Częstochowie.
W Krakowie najem jest już sporo tańszy niż zakup
Coraz częściej zdarza się jednak, że w przypadku dużych mieszkań, to raty są wyższe niż koszt najmu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Krakowie, Gdyni, Toruniu, Gdańsku, Radomiu, Poznaniu i Białymstoku. W tym pierwszym mieście roczny koszt najmu jest aż o 5 984 zł niższy niż suma rat płaconych za takie samo mieszkanie. Stawki najmu w Krakowie spadły na tyle mocno, że jest jedynym miastem, w którym najem jest tańszy od zakupu również w przypadku mieszkań małych i średnich.
Porównanie miesięcznych kosztów najmu i raty kredytu
