Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, III kw. 2020

Pandemia i wywołane nią zmniejszenie liczby najemców jest problemem dla części osób, które zainwestowały w mieszkania na wynajem. Niezwykłe jest jednak to, że nawet jeśli mieszkanie przez pół roku stoi puste, to i tak zyskowność takiej inwestycji jest 3-krotnie wyższa niż lokaty bankowej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w takiej sytuacji tzw. rentowność netto wynosi średnio 1,4%. Jeśli natomiast mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12-miesięcy w roku, to zysk wynosi 4,5% netto. Jest to zyskowność przy zakupie za „gotówkę”, już po uwzględnieniu podatku, ubezpieczenia i innych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania. Mamy też dobre wiadomości dla najemców. Obecnie jest dobry moment, aby poszukać tańszego lokalu lub lepszego za takie same pieniądze.

Zysk jakie przynosi mieszkanie na wynajem zależy od wielu czynników. W obecnej sytuacji jednym z ważniejszych elementów jest to jak długo w ciągu roku mieszkanie stoi puste. W związku z nauką zdalną na uczelniach, wiele mieszkań na wynajem nie znalazło bowiem lokatorów. Z naszych wyliczeń wynika, że gdy jest wynajęte przez 12 miesięcy w roku, to przeciętna rentowność w badanych przez nas 15 miastach wynosi 4,5% netto. Jeśli jest zamieszkane przez 11 miesięcy, to rentowność spada do 4% netto. W przypadku, gdy aż przez 6 miesięcy nie przynosi dochodu, to zysk spada do 1,4% netto. Nie jest to może imponujący wynik, ale warto pamiętać, że według NBP przeciętne oprocentowanie lokat bankowych zakładanych we wrześniu wyniosło 0,49%. Po odliczeniu podatku daje to 0,4% netto. Nawet, gdy mieszkanie przez pół roku stoi puste, to przynosi ponad trzykrotnie wyższy zysk niż lokata.

Należy jednak dodać, że jest jeszcze wiele innych czynników, które mogą zarówno sprawić, że wyniki będą gorsze jak i lepsze niż w naszym wyliczeniu. Bardzo istotna jest cena zakupu. Jeśli lokal został kupiony kilka lat temu, przy niższych cenach, to rentowność będzie wyższa. Wyniki będą natomiast gorsze, jeśli właściciel zgodzi się na znaczącą obniżkę stawki za najem. Dużo zależy też od tego czy mieszkanie zostało kupione z pomocą kredytu, czy też za „gotówkę”. Kredyt w niektórych przypadkach podwyższy zyskowność, a w innych sprawi, że niewielkie zyski zamienią się w straty. My do wyliczeń przyjęliśmy zakup bez udziału kredytu.

Dobry czas dla lokatorów
Dane na temat ofertowych stawek najmu w III kwartale pokazują niewielkie spadki. W 15 analizowanych przez nas miastach ceny najmu małych mieszkań spadły średnio o 1,44%. Średnie mieszkania również oferowane są taniej, ale jedynie o 0,13%. W segmencie dużych mieszkań czynsze najmu są natomiast minimalnie wyższe (o 0,39%) niż w III kw. 2019. Przypomnijmy jednak, że był to okres jeszcze przed nasileniem się pandemii, kiedy wielu osobom wydawało się, że sytuacja wraca do normy. Wiele wskazuje na to, że w IV kwartale sytuacja najemców będzie zdecydowanie lepsza. Drastyczny wzrost zachorowań na koronawirusa sprawił, że zawieszona została działalność kilku branż, a nauka na uczelniach wyższych odbywa się zdalnie. Wiele mieszkań na wynajem będzie więc stało pustych i w miarę upływu czasu ich właściciele zaczną godzić się na większe ustępstwa cenowe. Jest to więc zdecydowanie dobry moment, aby poszukać tańszego lokalu lub lepszego za takie same pieniądze jakie ktoś płaci obecnie.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem

Jak to policzyliśmy
Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.
Wyliczenia sporządzono na podstawie 81 624 ogłoszeń najmu oraz 117 889 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VII do 30 IX 2020 r.