Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV kw. 2019
W 2019 r. na rynek najmu trafiło mnóstwo nowych mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ubiegłym roku internecie zamieszczono 282 tys. ogłoszeń o wynajmie, czyli aż o 58% więcej niż w 2018 r. Koszty najmu w IV kw. 2019 r. były o 5% wyższe niż przed rokiem. Ponieważ ceny lokali wzrosły mocniej, to rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem nieco spadła, ale wciąż jest bardzo atrakcyjna – średnio jest to niecałe 7% brutto rocznie.
Stawki najmu powoli rosną
Wysyp ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań nie spowodował spadku stawek. Wręcz przeciwnie, były one o 5% wyższe niż w porównaniu z IV kw. 2018 r. Największe wzrosty miały miejsce w segmencie małych mieszkań (o 7,5%). W przypadku lokali średniej wielkości (35-60 m2), koszty najmu wzrosły o niecałe 4%, a dużych (powyżej 60 m2) o niecałe 5%. Rekordzistą jest Lublin, w którym najem lokalu do 35 m2 zdrożał aż o 25%. Warto jednak dodać, że dotyczy to cen zamieszczanych w internetowych ogłoszeniach, a nie trwających umów najmu. Spadek kosztu najmu zaobserwowaliśmy jedynie w przypadku dużych mieszkań w Łodzi (-5%) i Warszawie (-1%).
Najwyższe zyski przynoszą małe mieszkania
Wyższe stawki za najem poprawiły rentowność inwestycji, ale tylko dla mieszkań, które wcześniej zostały kupione. W przypadku nowych inwestycji, duże znaczenie ma cena zakupu, a ta zwykle wzrosła znacznie bardziej niż stawka najmu. W rezultacie średnia rentowność nieco spadła i wynosi niecałe 7% brutto, przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkałe przez 12 miesięcy w roku. Oczywiście w praktyce zyskowność jest bardzo różna, w zależności od wielkości mieszkania czy miasta. Najwyższe zyski przynoszą małe lokale, średnio niecałe 8% brutto rocznie. Te średniej wielkości dają rentowność na poziomie niecałych 7%, a duże pozwalają zarobić 6%. Jeśli chodzi o konkretne miasta, to najwyższe zyski, wynoszące ok. 10% rocznie, można uzyskać kupując kawalerkę w Częstochowie lub Sosnowcu.
Sposobem na podwyższenie rentowności mieszkań w miastach turystycznych, szczególnie tych nadmorskich, może być model mieszany. Mieszkanie jest wynajmowane na doby w sezonie turystycznym, a przez resztę roku stosowany jest najem długoterminowy.
Koszt najmu jest o średnio 18% wyższy niż rata kredytu
Z punku widzenia osoby, która szuka mieszkania na wynajem najistotniejsze są oczywiście konkretne stawki. Najdrożej jest w Warszawie, gdzie za mieszkanie o powierzchni 70 m2 trzeba zapłacić ok. 3 609 zł, za 50-cio metrowe 2850 zł, a 35-cio metrowe 2425 zł. Najtaniej, wśród badanych przez nas miast, jest w Sosnowcu, gdzie najem małego mieszkania kosztuje 1220 zł, a średniej wielkości 1429 zł. Należy jednak dodać, że są to stawki bez opłat licznikowych i administracyjnych. W porównaniu z ratą kredytu najem jest średnio o 18% droższy. Rekordzistami są Częstochowa i Lublin, gdzie najmując kawalarkę, co miesiąc będziemy płacili o ok. 700 zł więcej niż wynosi rata kredytu za podobne mieszkanie.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 61 338 ogłoszeń najmu oraz 120 162 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 X do 31 XII 2019 r. Przeciętne ceny stanowią medianę zbioru dla danego miasta.
