Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV kw. 2020

Rok 2020 był bardzo trudny dla części właścicieli mieszkań na wynajem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w Krakowie, Gdańsku i Warszawie stawki za małe i średniej wielkości lokale spadły o ok. 10% r/r. Średnio w 15 badanych przez nas miastach koszty najmu spadły o 3% r/r. Mimo to najem staje się coraz mniej opłacalny dla lokatorów. Dzieje się tak dlatego, że w tym samym czasie rata kredytu hipotecznego spadła aż o 14%. To powoduje, że np. w Sosnowcu, Częstochowie i Lublinie koszt najmu lokalu o powierzchni 30 m2 jest o połowę wyższy niż wynosi rata kredytu na zakup takiego samego mieszkania.

Zmiany wywołane przez pandemię mocno dały się we znaki właścicielom mieszkań na wynajem. W najgorszej sytuacji znaleźli się ci, którzy postawili na najem krótkoterminowy. Tymczasowy zakaz świadczenia usług zakwaterowania pozbawił wielu tego rodzaju przedsiębiorców źródeł przychodu i zmusił do zawieszenia lub zamykania działalności. Inni doczekali się ponownej możliwości wynajmu mieszkań turystom, jednak musieli toczyć zaciętą walkę z konkurencją o każdego klienta. Turystów w 2020 r. było bowiem znacznie mniej niż w poprzednich latach. W okresach najgorszych przestojów, na booking.com lub Airbnb można było znaleźć apartamenty w centrum Warszawy nawet za 50zł za dobę.

W rezultacie część właścicieli tego rodzaju mieszkań szukała ratunku na rynku najmu długoterminowego. Dodatkowa podaż nie ułatwiła jednak i tak trudnej sytuacji w tym segmencie. Popyt bowiem spadał ze względu np. na brak studentów oraz utrudnienia w podróżowaniu imigrantów zarobkowych. To wszystko spowodowało, że wielu wynajmujących nie znalazło chętnych do najmu. Inni musieli się pogodzić ze znaczącymi obniżkami stawek najmu.

Najem małego mieszkania w Krakowie staniał o 12%
Największy spadek stawek ofertowych odnotowaliśmy w przypadku małych mieszkań (do 35 m2) w Krakowie (-12% r/r). O 10% staniał najem średniej wielkości lokali (35 – 60 m2) w Warszawie i Krakowie oraz i dużych (pow. 60 m2) w Toruniu. Spadki o 9% odnotowaliśmy w przypadku małych lokali w Warszawie oraz małych i średnich w Gdańsku. Wzrosty były natomiast rzadkością. Takim wyjątkiem były Sosnowiec, gdzie małe lokale zdrożały o 6%, a średnie o 3% oraz Częstochowa, gdzie koszt najmu dużego lokalu wzrósł o 4%, a średniego o 3%. Przeciętnie w 15 badanych przez nas miastach stawki spadły o 3,3% r/r.

Koszty najmu w IV kw. 2020 r.

Inwestycja w mieszkanie średnio przynosi 4,4% netto
Powyższe zmiany spowodowały obniżenie rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Średnio wynajmujący przy pełnym obłożeniu mogą liczyć na 6,2% rentowności brutto w skali roku. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów i podatku rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wyniesie natomiast 4,4% netto. Przy jednym miesiącu pustostanu, rentowność netto spadnie do poziomu 3,9% netto. W pesymistycznym scenariuszu, czyli przy 6 miesiącach przestoju jest to „tylko” 1,4% netto.

Paradoksalnie, nawet jeśli mieszkanie przez pół roku stoi puste, to i tak przynosi ponad 3-krotnie wyższe zyski niż przeciętne lokaty bankowe. Według NBP średnie oprocentowanie lokat założonych w grudniu wyniosło bowiem 0,51%, co po uwzględnieniu podatku daje 0,41% netto.

Koszty najmu spadły o 3%, a raty o 14%
Z punktu widzenia mieszkańców najmowanych mieszkań spadki stawek to bardzo dobra informacja. Oznacza to mniejsze wydatki, albo możliwość przeniesienia się do lepszego lokalu za te same pieniądze. Należy jednak dodać, że w porównaniu z opcją zakupu mieszkania, najem wydaje się coraz mniej atrakcyjny. Obniżki stóp procentowych spowodowały bowiem, że rata kredytu np. na 300 000 zł na 25 lat spadła w ciągu roku z 1 557 zł do 1 334 zł, a więc aż o 14%.

Istotny spadek rat kredytowych spowodował, że w większości przypadków zakup mieszkania jest znacznie bardziej opłacalny niż wynajem podobnego lokalu. Przenosząc się z małego wynajmowanego mieszkania w do takiego samego, ale własnego w Lublinie można zaoszczędzić 543 zł miesięcznie. Na ponad 554 zł oszczędności miesięcznie można liczyć przy takiej zamianie w przypadku średniej wielkości mieszkań w Częstochowie.

Porównanie kosztów najmu i raty kredytu

Dotychczas taka przeprowadzka nie była jednak taka prosta, gdyż wiele banków zaostrzyło kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Na szczęście w ostatnim czasie Bank Pekao i PKO BP obniżyły wymagany wkład własny do 10%, a niedługo na podobne zmiany zapewne zdecydują się kolejne banki. Kredyty hipoteczne są więc już nie tylko rekordowo tanie, ale też coraz bardziej dostępne. Zaletą najmu pozostaje natomiast elastyczność, czyli możliwość szybciej zmiany miejsca zamieszkania czy wielkości lokalu.

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 59 030 ogłoszeń najmu oraz 117 519 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 X do 31 XI 2020 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.