Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, kwiecień 2020
Rynek najmu mieszkań gwałtownie się zmienił. Spadki stawek za najem do niedawna były bardzo rzadkie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że w marcu pojawiły się aż w 7 z 15 badanych miast. Jak na razie były jednak nieznaczne. Rządowy zakaz najmu krótkoterminowego stał się potężnym ciosem dla wynajmujących mieszkania w tym modelu. W tej grupie stosunkowo dobre nastroje panują jedynie wśród tych, którzy posiadają mieszkania w miejscowościach turystycznych. Liczą bowiem, że w wakacje Polacy zostaną w kraju i że będą zdecydowanie bardziej preferować apartamenty niż zatłoczone hotele. Przyszłość całego rynku najmu nie wygląda jednak najlepiej ze względu na zaczynający się kryzys.
Co czeka rynek najmu w przyszłości
Wiele wskazuje na to, że rozpoczynający się kryzys gospodarczy może doprowadzić do znacznego wzrostu bezrobocia i tym samym spadku popytu na najem. Im więcej osób straci pracę tym gorzej dla posiadaczy mieszkań. Najmującymi są przede wszystkim trzy grupy osób – młodzi Polacy, imigranci i turyści. Młodzi i imigranci, jeśli strącą pracę i nie będą mogli znaleźć nowej, to wrócą do rodzinnego domu i tym samym zmniejszą popyt na najem. Im większa będzie skala bezrobocia, tym większy będzie wpływ na rynek. Ci, którzy nie wyjadą (np. studenci) w kryzysie mogą dysponować mniejszym budżetem i wybierać tańsze oferty. W przypadku najmu długoterminowego istnieje więc ryzyko znaczonego spadku popytu. Jeśli faktycznie do tego dojdzie, to część właścicieli nie znajdzie chętnych do najmu i będzie zmuszona sprzedać swoje lokale. Część będzie musiała natomiast obniżyć stawki.
Jeśli chodzi o turystów, którzy korzystają z najmu krótkoterminowego, to sytuacja jest bardziej skomplikowana. Z jednej strony wzrost bezrobocia może sprawić, że część osób zrezygnuje z wyjazdów weekendowych czy wakacyjnych. Z drugiej, więcej Polaków może obawiać się zarażenia podczas lotu samolotem i w rezultacie zdecydować się na wypoczynek w kraju. Podobne obawy mogą też sprawiać, że chętniej będą wybierali apartamenty wakacyjne niż hotele czy pensjonaty. W ten sposób można bowiem ograniczyć liczbę osób, z którymi trzeba się stykać. Jednak w przypadku znacznego wzrostu bezrobocia skutki negatywne byłyby zdecydowanie większe niż pozytywne.
Stawki za najmem zaczęły spadać
Dotychczas obserwowaliśmy głównie wzrosty stawek. Obecnie sytuacja na rynku zmienia się jednak bardzo szybko. W marcu, w porównaniu z lutym, przeciętne ceny najmu mieszkań nagle spadły w 7 z 15 analizowanych miast. W większości przypadków były to jednak niewielkie obniżki (o 1%-2%). Wyjątkiem jest Sosnowiec, gdzie koszty najmu tąpnęły o 7%. Na drugim biegunie jest natomiast Toruń, gdzie zaobserwowaliśmy wzrost aż o 9%. Trzeba jednak dodać, że w 14 na 15 miast koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Tylko w Sosnowcu, po wspomnianej obniżce, powróciły do poziomu z marca 2019 r.
Porównaliśmy również liczbę nowych unikalnych ogłoszeń najmu. W marcu było ich 21 290, a więc niemal tyle co w lutym. Warto jednak dodać, że w niektórych miastach pojawiły się nowe ogłoszenia na najem długoterminowy, w przypadku których widać, że chodzi o mieszkania typowo przygotowane pod najem na doby. Takie ogłoszenia stanowią jednak relatywnie niedużą część wszystkich ofert. Oznacza to, że prawdopodobnie większość właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby nie decyduje się jeszcze na drastyczne kroki i wierzy, że przeczeka okres zakazu.
W najgorszej sytuacji są wynajmujący ponoszący duże koszty utrzymywania pustych mieszkań, które kupili w dużej mierze za kredyt. Co prawda zwykle korzystają oni z wakacji kredytowych, ale zawieszone raty i tak trzeba będzie spłacić w przyszłości i to z dodatkowymi odsetkami. Jeśli latem popyt na krótkoterminowy najem nie wróci, to część z nich będzie zmuszona sprzedać lokal lub poszukać najemców długoterminowych, o których nie będzie łatwo. Trzeba jednak dodać, że duża część zakupów mieszkań w ostatnich latach była realizowana przez inwestorów, którzy kupowali bez pomocy kredytu lub z niewielkim jego udziałem. Dlatego raczej nie czeka nas paniczna wyprzedaż mieszkań.
Przeciętne koszty najmu w marcu 2020 r.
Metodologia raportu
Podane koszty najmu to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 21 290 ogłoszeń dostępnych w internecie w marcu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
