Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, listopad 2020
Rynek najmu coraz mocniej odczuwa skutki pandemii. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od marca koszty najmu spadły w 14 z 15 analizowanych przez nas miast. Najlepsze wiadomości mamy dla najemców z Torunia i Krakowa, gdzie spadki były dwucyfrowe i wyniosły odpowiednio -11% i -10%. Odnotowaliśmy również rekordową liczbę nowych ogłoszeń dotyczących wynajmu, która po raz pierwszy odkąd publikujemy raport przekroczyła 30 000. Po usunięciu ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania w październiku było ich aż 32 040. Mimo spadków stawek rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi średnio 3,92% netto, a więc jest 9-krotnie wyższe niż na przeciętnej lokacie bankowej. To oczywiście przy założeniu, że mieszkanie nie stoi puste, lecz jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku.
Koszty najmu już niemal we wszystkich analizowanych przez nas miastach są niższe niż w marcu, czyli na początku pandemii. Wzrosły jedynie w Sosnowcu, ale to tak naprawdę efekt wyjątkowo niskich poziomów w marcu. Był to jedyny miesiąc w tym roku kiedy średnia spadła tam poniżej 30 zł za m2. W rzeczywistości tam również obserwujemy spadki. Jeszcze w lipcu średni koszt najmu w Sosnowcu wynosił niecałe 33 zł za m2, a obecnie 30,57 zł. Przy okazji warto też wspomnieć o sytuacji na największym rynku najmu, czyli w Warszawie. Średni koszt najmu wynosi tam 54 zł za m2 i jest to o 7,1% mniej niż w marcu.
Główną przyczyną obniżek jest oczywiście pandemia, która wymusiła m. in. zdalną naukę. Studenci, którzy pochodzą z miejscowości odległych od uczelni zostali więc w rodzinnych domach. Rezygnacja z najmu mieszkania nie wynika jednak wyłącznie z tego, że nie muszą chodzić na zajęcia. Duże znaczenie ma też kwestia finansowa. W obecnej sytuacji trudno byłoby im znaleźć pracę. Wiele branż, w których studenci zwykle pracują, funkcjonuje na bardzo zwolnionych obrotach.
Rekordowo dużo ogłoszeń dotyczących najmu
Za spadek cen z pewnością odpowiada też rosnąca liczba mieszkań na wynajem. W październiku odnotowaliśmy aż 32 040 nowych unikalnych (po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania) internetowych ogłoszeń dotyczących wynajmu. Dla porównaniu w marcu było ich 21 290, a więc w ciągu zaledwie 7 miesięcy ich liczba zwiększyła się aż o połowę. Konkurencja jest więc bardzo zacięta. Warto też zwrócić uwagę, że właściciele mieszkań bez problemu mogą sobie pozwolić na obniżki. Przy obecnych stawkach średnia rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi 3,92% netto przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez 11 miesięcy w roku. To aż 9-krotnie więcej niż na przeciętnej lokacie bankowej.
Oczywiście inwestycja w mieszkania na wynajem jest bardziej ryzykownym przedsięwzięciem niż np. rok temu, kiedy najemców można było znaleźć bez problemu. W przypadku słabej lokalizacji mieszkania lub zbyt wygórowanej stawki najmu istnie ryzyko, że będzie stało puste i nie będzie przynosiło zysków. Stopy zwrotu jednak kuszą. Jeśli uda się zapewnić lokatorów przez 11 miesięcy w roku, to w Sosnowcu roczna rentowność wyniesie 7,74% brutto, a w Częstochowie 6,94%. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów będzie to odpowiednio 5,18% netto oraz 4,67% netto. Najniższa jest natomiast w Toruniu (4,71% brutto, 3,16% netto) i Krakowie (4,73% brutto, 3,28% netto).
Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Koszty najmu w poszczególnych miastach
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 32 040 nowo zamieszczonych ogłoszeń najmu oraz 66 441 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 do 31 X 2020 r.
Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.
