Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, luty 2020
Dla osób szukających mieszkania mamy nienajlepsze wiadomości. Rosną nie tylko ceny zakupu, ale również najmu. Na szczęście w większości przypadków wzrost kosztu najmu jest niewielki. Od każdej zasady są jednak wyjątki. Dwucyfrowe wzrosty miały miejsce w Lublinie (aż o 22% r/r) i Toruniu (o 13% r/r). Na całym rynku, koszt najmu rośnie jednak wolniej niż ceny mieszkań. Spada więc rentowność nowych inwestycji tego typu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że jeśli lokal jest zamieszkany przez 12 miesięcy w roku, to rentowność brutto wynosi od 6% w Gdyni do 9% w Sosnowcu.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy ofertowe ceny mieszkań rosły w dwucyfrowym tempie aż w 14 z 16 największych polskich miast. W przypadku kosztów najmu, taka sytuacja miała miejsce zaledwie w 2 z 15. Dotyczy to wspomnianego już Lublina i Torunia. Nie było natomiast miasta, w którym stawki za najem spadły. To oznacza, że ci, którzy już zainwestowali w mieszkania, mogą liczyć na wyższe zyski. Ci, którzy dopiero chcą kupić nieruchomość pod wynajem, muszą natomiast brać pod uwagę, że coraz wyższe ceny lokali obniżają rentowność takiej inwestycji.
Wynajem kupowanego teraz mieszkania przynosi stopę zwrotu wynoszącą średnio niecałe 7%. Co ciekawe najgorzej w naszym zestawieniu wypada Gdynia (6%). Trzeba jednak dodać, że wielu właścicieli mieszkań nad morzem stosuje technikę, która w praktyce znacząco podwyższa zyskowność. Mieszkanie jest przez 8-10 miesięcy w roku wynajmowane długoterminowo. W okresie letnim jest natomiast udostępniane turystom na okresy 1-2 tygodni. To sprawia, że w rzeczywistości zyski mogą być jednymi z wyższych w Polsce. W przypadku mieszkań kupionych kilka lat temu nierzadko przekraczają 10% rocznie.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Z punktu widzenia osoby, która chce wyprowadzić się od rodziców, czy zamienić mieszkanie najmowane na własne, obecna sytuacja jest trudna. Najem jest drogi i niestety stawki coraz bardziej rosną. Na szczęście ten wzrost rekompensują podwyżki wynagrodzeń, ale oczywiście nie wszyscy je dostają. Rata kredytu jest niższa iż koszt najmu (średnio o 14%), ale jeśli za jakiś czas wzrosną stopy procentowe, to rata również może istotnie się zwiększyć. Poza tym, aby kupić mieszkanie z pomocą kredytu trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego. Te 10% to jednak coraz wyższa kwota, gdyż coraz wyższe są ceny mieszkań.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 22 832 ogłoszeń cen najmu oraz 46 658 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 stycznia 2020 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
