Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, maj 2021
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, maj 2021
Sytuacja na rynku najmu poprawia się. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od stycznia stawki wzrosły w 9 z 16 miast, a spadły w 5 z 16. Tempo zmian wskazuje jednak raczej na zatrzymanie się spadków i względną stabilizację niż na przejściem do trendu wzrostowego. Uwagę zwraca wciąż pogarszająca się sytuacja w Warszawie. W kwietniu średni koszt najmu m2 spadł po raz kolejny – do poziomu 52 zł. W trakcie pandemii, czyli od lutego 2020 r. zmniejszył się więc aż o 10,9%. Mimo to, miesięczny koszt najmu 40-metrowego mieszkania w stolicy wciąż jest o 170 zł wyższy niż rata kredytu na takie samo mieszkanie. Natomiast rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie wynosi niecałe 4% netto przy pełnym obłożeniu i 1,4% netto w sytuacji, gdy mieszkanie przez pół roku stoi puste.
Pandemia wreszcie słabnie. Dzięki temu znoszone są kolejne obostrzenia i życie stopniowo wraca do normy. Widać to również na rynku najmu, który w ubiegłym roku mocno ucierpiał przez gwałtowny spadek popytu na mieszkania. W ostatnim czasie stawki w największych miastach są dość stabilne. Jak to zwykle bywa są jednak pewne wyjątki. W Łodzi średni koszt najmu systematycznie rośnie i osiągnął już poziom 37,16 zł za m2, a więc jest o 6,2% wyższy niż przed pandemią. Kolejne spadki notuje natomiast wspomniana już Warszawa. Miniony miesiąc przyniósł tam zmniejszenie kosztu najmu o 1,2%. Warto też wspomnieć o Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, gdzie podobnie jak w stolicy, w ubiegłym roku obserwowaliśmy mocne spadki. W ich przypadku miniony miesiąc przyniósł stabilizację kosztów najmu.
Czy względna stabilność jest sygnałem końca spadków cen na rynku najmu? Takiej pewności nie ma. Sporo zależy od szybkości odmrażania gospodarki i stopnia powrotu do modeli pracy i nauki sprzed pandemii. Kluczowe jest również to, czy postęp w programie szczepień będzie na tyle duży, aby uchronić nas przed kolejną falą zachorowań, która mogłaby wymusić ponowne zamykanie niektórych sektorów.
Koszty najmu w kwietniu 2021 r.
Co się bardziej opłaca – najem czy zakup?
Pomimo spadków kosztów najmu w zdecydowanej większości miast wciąż jest to droższe rozwiązanie niż płacenie raty kredytu na własne mieszkanie. Szczególnie wyróżniają się tu Łódź i Sosnowiec, w których miesięczny koszt najmu jest aż o ponad 40% droższy niż kredyt. W Łodzi zamieniając 40-metrowe najmowane mieszkanie na własne można zaoszczędzić 5 236 zł rocznie. Jedynym miastem, w którym to najem jest tańszy jest Kraków. Roczna suma rat kredytu będzie tam o 1 040 zł wyższa niż koszt najmu.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Opłacalność inwestycji w mieszkanie wciąż dużo wyższa niż lokat bankowych
Ze względu na niższe stawki i więcej okresów bez najemcy, rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest zauważalnie niższa niż przed pandemią. Należy jednak pamiętać, że w tym samym okresie bardzo mocno spadły również stopy procentowe, a wraz z nimi oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji. W rezultacie nawet w Warszawie, gdzie stawki spadły najmocniej, taka inwestycja wciąż przynosi dużo wyższe zyski niż trzymanie pieniędzy w banku. Jeśli właściciel ma szczęście i ma lokatorów przez pełne 12 miesięcy w roku, to po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów, rentowność wyniesie 4% rocznie. W przypadku pecha, czyli w sytuacji gdy mieszkanie „pracuje” tylko przed 6 miesięcy w roku, rentowność netto to 1,4% rocznie, a więc 8-krotnie więcej niż na przeciętnej lokacie bankowej. Według NBP średnie oprocentowanie lokat wynosi bowiem 0,2%, co po odliczeniu podatku daje 0,16%.
Rentowność netto inwestycji w mieszkanie
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 25 226 ogłoszeń najmu oraz 54 461 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 IV 2021 r. Od kwietnia 2021 r. grupę analizowanych miast rozszerzyliśmy o Rzeszów.
Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.
