Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, wrzesień 2020
Sierpień zwykle przynosił wzrosty stawek za najem. W tym roku jest inaczej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że koszty najmu spadały. W porównaniu z lipcem średnio obniżyły się o 1,5%. Uwagę najbardziej zwraca sytuacja w Częstochowie, Lublinie i Sosnowcu, gdzie w ciągu zaledwie miesiąca stawki spadły odpowiednio o 9%, 6% i 5%. W krótkim terminie o sytuacji na rynku najmu rozstrzygną studenci, z których część może uczyć się z rodzinnego domu. W długim terminie wydaje się, że wszystko zależy od imigrantów. W Polsce demograficzna sprawia, że młodych osób będzie z roku na rok coraz mniej i zrekompensować mogą to jedynie przybysze z innych krajów.
Rzeczywistość epidemiczna dalej rzutuje na rynek najmu. Studenci, którzy zwykle szukali mieszkań w sierpniu i wrześniu, w tym roku czekają do ostatniej chwili. Liczba zachorowań jest bowiem coraz większa, a to sprawia, że coraz bardziej prawdopodobne staje się, że nauka będzie odbywała się w większości zdalnie. Zaostrzenie pandemii może spowodować również problemy ze znalezieniem pracy. W takiej sytuacji część studentów i innych młodych ludzi decyduje się przeczekać trudny okres w domu rodziców.
Odbija się to oczywiście na stawkach za najem. Zwykle one rosły w tym okresie roku. Obecnie natomiast powoli spadają. Wśród obserwowanych przez nas 15 miast wzrosty stawek zaobserwowaliśmy tylko w Toruniu i Łodzi, gdzie koszty najmu wzrosły w porównaniu z lipcem o ok. 3%. W pozostałych miastach spadły lub utrzymały się na wcześniejszym poziomie. Największe spadki miały miejsce we wspomnianych już Częstochowie, Lublinie i Sosnowcu.
Należy jednak dodać, że jeśli mieszkanie nie stoi puste, to jego właściciel wciąż całkiem nieźle na nim zarabia. Rentowość inwestycji w mieszkanie, nawet jeśli jest ono wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, wynosi średnio 5,9% brutto. Poza tym obserwowane obecnie problemy nie będą trwały wiecznie. Wiele wskazuje na to, że w drugiej połowie przyszłego roku sytuacja zacznie wracać do normy. Wydaje się, że popyt na najem długoterminowy powinien wtedy wrócić do poziomu sprzed epidemii.
Nieco gorzej wyglądają perspektywy najmu krótkoterminowego. Tu istnieje ryzyko, że popyt już nie wróci do poziomu z 2019 roku. Zdobyte w ostatnim czasie doświadczenia związane z komunikacją przez internet mogą bowiem zdecydowanie zmniejszyć liczbę podróży służbowych. Zagrożeniem są również zapowiedzi wprowadzenia regulacji prawnych dotyczących najmu mieszkań turystom.
Jeśli chodzi o trendy długoterminowe, to zagrożeniem dla właścicieli mieszkań na wynajem jest demografia. W kolejnych latach będzie coraz mniej młodych osób, gdyż od lat 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w poprzednim okresie. Tymczasem to głównie młodzi są najemcami. Gdy tylko w ich planach pojawia się założenie rodziny, to Polacy od razu chcą mieć własne mieszkanie. To daje im poczucie bezpieczeństwa i jest też tańsze niż najem. Z naszych wyliczeń wynika, że najem 40 metrowego mieszkania jest o 265 zł droższy niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie. Do zakupu potrzeba jednak posiadania wkładu własnego i zdolności kredytowej. To natomiast wymaga czasu na rozwinięcie kariery zawodowej i na zgromadzenie oszczędności.
Ten ubytek młodych mogą jednak zrekompensować imigranci. Nie chodzi jednak tylko na napływ nowych, ale także o poprawę sytuacji tych, którzy w naszym kraju już są. Stopniowo zamieniają oni proste, niskopłatne prace na lepsze, a to pozwala np. wyprowadzić się z pokoju w wieloosobowym mieszkaniu do oddzielnego lokalu. W kolejnych latach może to mieć ogromny wpływ na rynek najmu.
Koszty najmu w sierpniu 2020 r.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 28 236 ogłoszeń cen najmu oraz 38 246 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Podana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 sierpnia 2020 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
