Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Znaczna część naszego społeczeństwa zamieszkuje w budynkach wielorodzinnych zarządzanych przez spółdzielnie. Ich sytuacja prawna różni się w zależności od formy korzystania z mieszkania. Jedni cieszą się odrębną własnością lokalu, inni spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego lub tylko prawem najmu.
Wyliczenie tych czterech praw nie jest przypadkowe. Formy te zostały wymienione zaczynając od „najlepszego”. Na samym szczycie jest oczywiście odrębna własność lokalu, czyli pełne prawo własności mieszkania stanowiącego w tym przypadku odrębną od gruntu i wznoszącego się na nim budynku wielorodzinnego nieruchomość. Z tej formy korzystają członkowie coraz bardziej popularnych w naszym kraju wspólnot mieszkaniowych. Nieobca jest ona również i w stosunkach spółdzielczych. Tutaj jednak bardziej popularną (co nie znaczy lepszą) formą korzystania z czterech ścian jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, któremu teraz bliżej się przyjrzymy.
W ogólności
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu występuje tylko tam, gdzie spółdzielnia jest właścicielem lub chociaż współwłaścicielem budynku. Wbrew temu, co sugeruje nazwa tego prawa, nie jest to prawo własności, lecz tzw. ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość spółdzielczą. Mieszkanie, z którego korzystamy na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie jest wyodrębnioną prawnie nieruchomością, lecz stanowi część nieruchomości należącej do spółdzielni, składającej się z gruntu oraz stojącego na nim budynku wielorodzinnego. Daje ono uprawnienie do używania przydzielonego lokalu.
Jeśli jest nim lokal mieszkalny, używanie to sprowadza się do zaspokajania swoich osobistych i rodzinnych potrzeb mieszkaniowych. Taką samą możliwość daje także spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Tym, co w największym stopniu odróżnia od siebie oba te prawa, jest to, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji, czego nie można powiedzieć o spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego.
Przepisy dotyczące spółdzielczych form korzystania z lokali, w tym interesującego nas spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawarte są w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Początek
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można nabyć od samej spółdzielni. Prawo to powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W umowie tej spółdzielnia zobowiązuje się oddać nabywcy lokal do używania, natomiast nabywca zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Dla ważności tej umowy nie jest wymagany akt notarialny. Wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej. Do zawarcia umowy o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu strony mogą być zobowiązane wcześniejszą umową o budowę lokalu, która zawierana jest wówczas, gdy spółdzielnia wznosi budynek i zbiera potrzebne na budowę wpłaty wraz zapisami na mieszkania. Również umowa o budowę lokalu powinna być sporządzona na piśmie.
Innym sposobem jest nabycie omawianego prawa na rynku wtórnym, czyli od kogoś, kto już takie prawo posiada. Jak wspomnieliśmy, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w przeciwieństwie do lokatorskiego może zostać zbyte. W tym przypadku skorzystanie z usług notariusza jest niezbędne, aby umowa była ważna. Zbycie (np. sprzedaż, darowizna) owego prawa obejmuje także wkład budowlany.
Czy potrzebne jest członkostwo w spółdzielni?
Jeszcze nie tak dawno temu (przed 15 kwietnia br.) obowiązywał przepis, który stanowił, iż skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależała od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Przepis ten został uznany przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodny z Konstytucją, wobec czego obecni nabywcy własnościowych mieszkań spółdzielczych nie muszą występować do spółdzielni o legitymację członkowską (wyrok TK z dnia 30 marca 2004 r., sygn. akt K 32/03). Inna rzecz, że spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy czy spadkobiercy, jeśli odpowiadają oni wymaganiom statutu.
Od dnia wejścia w życie wspomnianego wyroku nie takie straszne stało się również wykreślenie czy wykluczenie z listy członków spółdzielni. Wcześniej bowiem, jeśli coś takiego nas spotkało zaczynało się odliczanie, gdyż przepis stanowił, iż z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasało. Czas ten przeznaczony był na ewentualne samodzielne wyzbycie się mieszkania.
Kilka osób do jednego
Nie ma przeszkód do tego, by spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należało do kilku osób. Jednakże tylko jedna z nich może zostać członkiem spółdzielni. Nie dotyczy to małżonków, którzy oboje mogą złożyć deklarację członkowską. Pamiętajmy jednak, że fakt posiadania przez jednego ze współuprawnionych do własnościowego mieszkania spółdzielczego legitymacji członkowskiej nie daje mu z tego tytułu więcej praw do mieszkania niż pozostałym. Osoba taka jest jedynie reprezentantem wszystkich współuprawnionych w stosunkach ze spółdzielnią.
Sytuacje, w których mamy do czynienia z kilkoma osobami jako uprawnionymi do mieszkania spółdzielczego, zdarzają się często w związku ze śmiercią uprawnionego. Z braku testamentu prawo to dziedziczą spadkobiercy ustawowi. Gdy jest ich kilku, powinni oni w ciągu roku od dnia otwarcia spadku (tj. do dnia śmierci spadkodawcy) wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności związanych z wykonywaniem tego prawa. W przeciwnym razie zrobi to sąd w postępowaniu nieprocesowym na wniosek spadkobierców lub spółdzielni.
Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie zezwalają na zbycie ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie należy tego mylić ze zbyciem prawa do części lokalu, które zawsze będzie nieważne.
Przykład
Dariusz K. może podarować swojemu bratu Robertowi K. 1/2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Natomiast nie może podarować spółdzielczego własnościowego prawa do połowy lokalu (np. 2 pokoi).
Prawie własność
Biorąc pod uwagę treść, a więc przede wszystkim prawa, jakie daje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, trudno odróżnić je od prawa własności. Tak samo jak prawem własności można nim rozporządzać, w tym dokonywać obciążeń (np. ustanawiać hipoteki). Do egzekucji z tego prawa stosuje się odpowiednio właściwe przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące egzekucji z nieruchomości. Niemniej jednak widoczne są pewne różnice. Zauważmy, iż nieraz uprawniony musi uzyskać zgodę spółdzielni na wynajem czy też oddanie w bezpłatne używanie całego lub części lokalu. Tak jest wówczas, gdy wiązałoby się to ze zmianą sposobu korzystania z lokalu bądź jego przeznaczeniem (np. z mieszkalnego na użytkowy).
O bliskości obu praw świadczy także to, że jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielczej, jej nabywcą nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego automatycznie przekształca się w prawo własności (prawo odrębnej własności lokalu).
Ponadto przepisy dają członkom możliwość żądania od spółdzielni przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną jego własność, co wiąże się z zawarciem umowy o przeniesienie własności tego lokalu na rzecz członka spółdzielni, po dokonaniu przez niego odpowiednich spłat. Jeśli spółdzielnia się sprzeciwi, uprawniony może na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego wystąpić do sądu z powództwem o zobowiązanie jej do złożenia określonego oświadczenia woli, przy czym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające taki obowiązek spółdzielni zastąpi jej oświadczenie (art. 1047 § 1 K.p.c.).
Tomasz Konieczny, Gazeta Podatkowa
