Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2020
Po ostatnich spadkach kosztu najmu, stawki niemalże powróciły do zeszłorocznego poziomu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w II kwartale najem małego (<35 m2) mieszkania był tylko o 3% droższy niż przed rokiem, a w przypadku lokali średniej wielkości (35-60 m2) i dużych (>60 m2) jest tylko o 2% drożej. Po ostatnich zmianach kosztów najmu i cen mieszkań inwestorom wciąż najbardziej opłaca się kupować małe mieszkania. Natomiast najemcom najbardziej opłaca się zamiana małych lokali na własne. Koszt najmu jest tu bowiem średnio aż o 34% wyższy niż rata kredytu. Przy średniej wielkości mieszkaniach jest to 19%, a dla dużych tylko 4%.
Spadki kosztów najmu obserwowane w ostatnich miesiącach niemalże w całości zniosły wzrosty z drugiej połowy 2019 r. i początku 2020 r. Średnie koszty najmu w II kw. 2020 r. były tylko minimalnie wyższe niż przed rokiem. Oczywiście sytuacja w niektórych miastach uległa istotnym zmianom, szczególnie w zakresie dużych mieszkań. Tu na jednym biegunie mamy znaczące spadki w Bydgoszczy (-10%) i Częstochowie (-8%), a na drugim duże wzrosty w Toruniu (+16%) i Gdyni (+15%). Jeśli chodzi o konkretne ceny, to najwięcej zapłacą najemcy dużego mieszkania w Warszawie (średnio 4000zł), a najmniej najemcy małego mieszkania w Sosnowcu (950zł).
Opłacalność wciąż wysoka, pod warunkiem, że lokal nie stoi pusty
Ponieważ w ostatnim czasie zmianie uległy nie tylko koszty najmu, ale również koszty kredytów i ceny mieszkań, to sprawdziliśmy jak obecnie wygląda opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Najwyższą stopę zwrotu z najmu przynoszą wciąż małe mieszkania (<35 m2). W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi średnio 7,1% brutto. Dla lokali średniej wielkości (35-60 m2) jest to 6,3%, a dla dużych (>60 m2) rentowność to 5,6%. To jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli przez kilka miesięcy będzie stało puste, to zyski będą zdecydowanie niższe.
Koszt najmu aż o 1/3 wyższy niż rata kredytu
Porównaliśmy również koszt najmu z ratą kredytu. Największe różnice dotyczą małych lokali. Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka najmu 35-metrowego mieszkania jest aż o 34% wyższa niż rata kredytu na takie samo mieszkanie, przy założeniu 10% wkładu własnego. Dla przykładu w Szczecinie, Lublinie i Częstochowie taki ruch pozwoli zaoszczędzić ok. 6300 zł rocznie. Problem polega jednak na tym, że aby uzyskać kredyt trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego, a coraz więcej banków wymaga aż 20%. Poza tym o kredyt jest dziś znacznie trudniej niż jeszcze na początku roku. Warto też wspomnieć, że osoby młode, które najmują kawalerki, jeśli myślą o zakupie własnego mieszkania, to zwykle większego, w którym znajdzie się osobny pokój dla dziecka. Biorąc to pod uwagę zyski z zamiany na własne nie będą już tak wysokie.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 68 957 ogłoszeń najmu oraz 112 865 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 VI 2020 r.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, kwiecień 2020
Rynek najmu mieszkań gwałtownie się zmienił. Spadki stawek za najem do niedawna były bardzo rzadkie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że w marcu pojawiły się aż w 7 z 15 badanych miast. Jak na razie były jednak nieznaczne. Rządowy zakaz najmu krótkoterminowego stał się potężnym ciosem dla wynajmujących mieszkania w tym modelu. W tej grupie stosunkowo dobre nastroje panują jedynie wśród tych, którzy posiadają mieszkania w miejscowościach turystycznych. Liczą bowiem, że w wakacje Polacy zostaną w kraju i że będą zdecydowanie bardziej preferować apartamenty niż zatłoczone hotele. Przyszłość całego rynku najmu nie wygląda jednak najlepiej ze względu na zaczynający się kryzys.
Co czeka rynek najmu w przyszłości
Wiele wskazuje na to, że rozpoczynający się kryzys gospodarczy może doprowadzić do znacznego wzrostu bezrobocia i tym samym spadku popytu na najem. Im więcej osób straci pracę tym gorzej dla posiadaczy mieszkań. Najmującymi są przede wszystkim trzy grupy osób – młodzi Polacy, imigranci i turyści. Młodzi i imigranci, jeśli strącą pracę i nie będą mogli znaleźć nowej, to wrócą do rodzinnego domu i tym samym zmniejszą popyt na najem. Im większa będzie skala bezrobocia, tym większy będzie wpływ na rynek. Ci, którzy nie wyjadą (np. studenci) w kryzysie mogą dysponować mniejszym budżetem i wybierać tańsze oferty. W przypadku najmu długoterminowego istnieje więc ryzyko znaczonego spadku popytu. Jeśli faktycznie do tego dojdzie, to część właścicieli nie znajdzie chętnych do najmu i będzie zmuszona sprzedać swoje lokale. Część będzie musiała natomiast obniżyć stawki.
Jeśli chodzi o turystów, którzy korzystają z najmu krótkoterminowego, to sytuacja jest bardziej skomplikowana. Z jednej strony wzrost bezrobocia może sprawić, że część osób zrezygnuje z wyjazdów weekendowych czy wakacyjnych. Z drugiej, więcej Polaków może obawiać się zarażenia podczas lotu samolotem i w rezultacie zdecydować się na wypoczynek w kraju. Podobne obawy mogą też sprawiać, że chętniej będą wybierali apartamenty wakacyjne niż hotele czy pensjonaty. W ten sposób można bowiem ograniczyć liczbę osób, z którymi trzeba się stykać. Jednak w przypadku znacznego wzrostu bezrobocia skutki negatywne byłyby zdecydowanie większe niż pozytywne.
Stawki za najmem zaczęły spadać
Dotychczas obserwowaliśmy głównie wzrosty stawek. Obecnie sytuacja na rynku zmienia się jednak bardzo szybko. W marcu, w porównaniu z lutym, przeciętne ceny najmu mieszkań nagle spadły w 7 z 15 analizowanych miast. W większości przypadków były to jednak niewielkie obniżki (o 1%-2%). Wyjątkiem jest Sosnowiec, gdzie koszty najmu tąpnęły o 7%. Na drugim biegunie jest natomiast Toruń, gdzie zaobserwowaliśmy wzrost aż o 9%. Trzeba jednak dodać, że w 14 na 15 miast koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Tylko w Sosnowcu, po wspomnianej obniżce, powróciły do poziomu z marca 2019 r.
Porównaliśmy również liczbę nowych unikalnych ogłoszeń najmu. W marcu było ich 21 290, a więc niemal tyle co w lutym. Warto jednak dodać, że w niektórych miastach pojawiły się nowe ogłoszenia na najem długoterminowy, w przypadku których widać, że chodzi o mieszkania typowo przygotowane pod najem na doby. Takie ogłoszenia stanowią jednak relatywnie niedużą część wszystkich ofert. Oznacza to, że prawdopodobnie większość właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby nie decyduje się jeszcze na drastyczne kroki i wierzy, że przeczeka okres zakazu.
W najgorszej sytuacji są wynajmujący ponoszący duże koszty utrzymywania pustych mieszkań, które kupili w dużej mierze za kredyt. Co prawda zwykle korzystają oni z wakacji kredytowych, ale zawieszone raty i tak trzeba będzie spłacić w przyszłości i to z dodatkowymi odsetkami. Jeśli latem popyt na krótkoterminowy najem nie wróci, to część z nich będzie zmuszona sprzedać lokal lub poszukać najemców długoterminowych, o których nie będzie łatwo. Trzeba jednak dodać, że duża część zakupów mieszkań w ostatnich latach była realizowana przez inwestorów, którzy kupowali bez pomocy kredytu lub z niewielkim jego udziałem. Dlatego raczej nie czeka nas paniczna wyprzedaż mieszkań.
Przeciętne koszty najmu w marcu 2020 r.
Metodologia raportu
Podane koszty najmu to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 21 290 ogłoszeń dostępnych w internecie w marcu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań w III kw. 2019
Koszty najmu mieszkań są coraz wyższe. W Warszawie są już mniej więcej na takim samym poziomie jak w Berlinie, Kolonii i Dusseldorfie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że największe wzrosty (średnio +10% r/r) dotyczą małych mieszkań. Rekordzistami pod względem tempa wzrostu w tym segmencie są Toruń (aż +25%), Łódź (+16%) i Szczecin (+15%).
Najem mieszkania o powierzchni 50 m2 w Warszawie kosztuje już 2 864 zł. Dla porównania w Berlinie, Kolonii i Dusseldorfie będzie to równowartość ok. 2 882 zł (ok. 13,5 euro za m2 w przypadku nowego mieszkania). Nie wygląda to dobrze biorąc pod uwagę, że zarobki w tych miastach są mniej więcej 2-krotnie wyższe niż w Warszawie.
Jest jednak druga strona medalu. Porównując koszt najmu z ratą kredytu jaką trzeba zapłacić za podobne mieszkanie, to Warszawa jest przeciętniakiem wśród polskich miast. Czynsz, który trzeba zapłacić właścicielowi za najem średniej wielkości mieszkania jest o 19% wyższy niż rata kredytu. Średnio w 16 badanych przez nas miastach jest to natomiast 24%. Stolica jest więc poniżej średniej.
Czynsz niemal 2-krotnie wyższy niż rata kredytu
Najwyższe czynsze w porównaniu do raty kredytu zaobserwowaliśmy w Sosnowcu, Częstochowie i Łodzi. W tych dwóch pierwszych czynsz za kawalerkę jest blisko 2-krotnie (o 88%) wyższy niż rata kredytu. W tych miastach szczególnie opłaca się więc kupić mieszkanie na własność zamiast wynajmować. Aby było to możliwe trzeba jednak posiadać kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na wkład własny oraz zdolność kredytową. Problem też polega na tym, że zmiana (np. na większe) wynajmowanego mieszkania jest zdecydowanie łatwiejsza niż własnego.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 72 877 ogłoszeń najmu oraz 94 115 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VII do 30 IX 2019 r. Przeciętne ceny stanowią medianę zbioru dla danego miasta. Źródłem informacji o cenach najmu w Niemczech jest raport Real Estate Market Germany 2018 | 2019 opublikowany przez DZ HYP.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań w II kwartale 2019
Koszty najmu mieszkań rosną. Największe wzrosty dotyczą małych mieszkań, w przypadku których koszt wzrósł o 7% w porównaniu do poziomu sprzed roku. Małe lokale przynoszą też najwyższe zyski ich właścicielom. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że średnia rentowność w ich przypadku wynosi prawie 8% brutto. To jednak z pewnymi zastrzeżeniami, o których piszemy dalej. Uwagę zwracają koszty najmu małych lokali w Częstochowie i Sosnowcu. Są one blisko dwukrotnie wyższe niż rata kredytu płacona za podobnej wielkości mieszkanie kupowane na własność.
W porównaniu do poziomu sprzed roku koszt najmu małych mieszkań wzrósł średnio o 7%, tych średniej wielości o 5%, a dużych niemal się nie zmienił (+1%). Największą popularnością wśród najemców cieszą się małe lokale, o powierzchni nie przekraczającej 35 metrów kwadratowych. To bowiem najtańszy sposób, aby mieć dla siebie całe mieszkanie, a nie tylko pokój. Należy jednak dodać, że choć cena całkowita jest niska, to licząc ile trzeba zapłacić za m2, okazuje się, że w takim ujęciu są one najdroższe i przynoszą najwyższe zyski ich właścicielom. W przypadku tych zlokalizowanych w Częstochowie, Sosnowcu czy Łodzi jest to aż ok. 10% rocznie. Średnia rentowność małych mieszkań wynosi 7,9%, średnich 7,1%, a dużych 6,1%.
Należy jednak dodać, że podane przez nas wartości, to zyski brutto, czyli przed opodatkowaniem. Nie uwzględniają one również kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości.
– Bardzo duży wpływ na zyskowność tego rodzaju inwestycji ma nie tylko wielkość mieszkania, ale również jego lokalizacja, sposób wynajmowania (krótko, długoterminowo czy w modelu mieszanym) oraz to jak długo pozostaje ono puste i nie zarabia. Warto dokładnie przeanalizować rynek, na którym rozważamy inwestycję. Dla przykładu, może się okazać, że w danym miejscu jest kilka uczelni i dużo studentów, których niekoniecznie stać na wynajem kawalerki, a chętnie by wynajęli pokój w mieszkaniu z innymi współlokatorami. W takiej sytuacji zdecydowanie wyższe zyski może przynieść średnie czy duże mieszkanie wynajmowane na pokoje. – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
W większości miast rata jest niższa niż koszt najmu
Z punktu widzenia właściciela mieszkania, wynajem powinien przynosić jak najwyższe zyski. Ci, którzy mieszkają w takich mieszkaniach mają odwrotny punkt widzenia – zależy im, aby koszt najmu był jak najniższy. Często porównują ten koszt z ratą kredytu, jaką trzeba zapłacić kupując podobne mieszkanie. To porównanie w niektórych miastach wygląda wyjątkowo niekorzystnie dla najmu. – W Katowicach, niezależnie od wielkości mieszkania, koszt najmu jest aż o 500 zł wyższy niż rata kredytu. W Częstochowie, Sosnowcu i Łodzi taka sytuacja dotyczy małych i średnich mieszkań. Różnica jest tak duża, że w długim terminie zupełnie nie opłaca się najmowanie mieszkania. Odwrotną sytuację mamy w przypadku dużych mieszkań w Krakowie, Toruniu, Białymstoku i Gdyni. Tu koszt najmu jest niższy niż rata kredytu, a więc najem może być dobrą alternatywa dla zakupu własnego mieszkania. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 177 665 ogłoszeń najmu oraz 74 786 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 VI 2019 r. Przeciętne ceny stanowią medianę zbioru dla danego miasta.