Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Rynek mieszkaniowy marzec 2019
Raport Expandera i Rentier.io – Rynek mieszkaniowy marzec 2019
Ceny mieszkań zaczynają spadać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w skali roku spadek występuje jedynie w przypadku nowych mieszkań w Warszawie (-1,4%). Gdy jednak weźmiemy pod uwagę zmiany 3-miesięczne, to takich przykładów jest zdecydowanie więcej. Najbardziej spadły ceny na rynku wtórnym w Gdyni (-14%), Łodzi (-8%) i Katowicach (-7%). W większości miast wciąż obserwujemy jednak wzrosty. Napędzają je rosnące wynagrodzenia i taniejące kredyty hipoteczne.
Rynek mieszkań w Polsce jest wciąż w trendzie wzrostowym, chociaż analiza danych z poszczególnych miast wskazuje na pewne oznaki ochłodzenia. Oprócz wspomnianych już spadków w Gdyni, Łodzi i Katowicach, ceny w ostatnich 3 miesiącach obniżono również w Poznaniu i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Zupełnie inaczej wygląda natomiast sytuacja w Gdyni czy Krakowie. W tym pierwszym używane mieszkania staniały w ciągu ostatnich 3 miesięcy aż o 14%, ale nowe podrożały średnio o 21%. W Krakowie sytuacja jest odwrotna – tanieją nowe (-4%), a drożeją używane (+9%).
W większości analizowanych przez nas miast ceny nadal rosną. Największe wzrosty w porównaniu do listopada 2018 r. obserwujemy w Trójmieście. Aż o 21% zdrożały używane mieszkania w Gdańsku i nowe w Gdyni. Inne miasta, w których wzrost cen jest nadal znaczący, to Bydgoszcz i Częstochowa. Tam ceny na rynku wtórnym wzrosły od listopada 2018 r. odpowiednio o 13% i 11%.
W Gdyni ceny w ofertach wyższe niż w Warszawie
Niezwykle ciekawa jest obecnie sytuacja w Gdyni. – Mediana cen ofertowych dla nowych mieszkań wynosi tam aż 8 004 zł, a więc jest już wyższa niż w Warszawie (7 885 zł). Warto jednak zwrócić uwagę na publikowane przez nas dane na temat możliwej do wynegocjowania obniżki. W stolicy faktycznie płacona cena jest zbliżona do ofertowej, a w Gdyni można ją zbić aż o 16%. W rzeczywistości Warszawa wciąż jest więc zdecydowanie droższa. – tłumaczy Anton Bubiel z Rentier.io.
Przeciętne ceny nowych mieszkań w największych miastach w Polsce
Tanieją kredyty dla klientów z wysokim wkładem własnym
Dla osób planujących zakup mieszkania z pomocą kredytu mamy kilka dobrych informacji. – Oddala się ryzyko podwyżki stóp procentowych, a więc i wzrostu rat. W najbliższych latach NBP prawdopodobnie pozostawi je na obecnym poziomie. Ponadto banki coraz mocniej rywalizują o klientów dysponujących wkładem własnym przekraczającym 20%. To powoduje spadek marż, które wraz ze stawką WIBOR wpływają na poziom oprocentowania kredytów. W minionym miesiącu obniżkę wprowadził Millennium. Dzięki temu średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym spadła do poziomu 1,98%. Dla porównania jeszcze w połowie 2017 r. było to 2,21%. W przypadku kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym średnia marża to 2,36% i na mniej więcej takim poziomie jest już od ponad roku. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Coraz mniej banków udziela kredytów hipotecznych
Złą informacją jest natomiast to, że z rynku znika coraz więcej banków. Z związku łączeniem się Raiffeisena i BGŻ BNP Paribas, oferta kredytów hipotecznych tego pierwszego została wyłączona 8 marca. Dla przypomnienia, we wrześniu zniknęła oferta Deutsche Banku. Istnieje też ryzyko podobnego scenariusza w przypadku Euro Banku, który został przejęty przez Bank Millennium. To wszystko sprawia, że mamy coraz mniejszy wybór. Z jednej strony ułatwia to porównywanie ofert. Z drugiej jednak mniejsze różnicowanie oznacza, że trudniej znaleźć ofertę dobrze dopasowaną do określonych potrzeb, a także trudniejszy dostęp do kredytów w niestandardowych przypadkach. Miejmy więc nadzieję, że proces łączenia się banków już się kończy.
Metodologia raportu
Mediany cen wyliczono na podstawie analizy 55 679 ogłoszeń cen sprzedaży mieszkań dostępnych w internecie w lutym 2019 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Przeciętne ceny mieszkań z rynku wtórnego w największych miastach w Polsce
Ranking kredytów hipotecznych – wkład własny 10%
Ranking kredytów hipotecznych – wkład własny 25%
Kredyt hipoteczny na budowę domu – krok po kroku?
Planując zaciągniecie kredytu na budowę domu musimy podjąć trzy ważne decyzje. Expander podpowiada, że po pierwsze trzeba rozważyć czy zakup działki i budowę chcemy sfinansować jednym, czy dwoma osobnymi kredytami. Bardzo ważne jest też takie dobranie kwoty kredytu, aby nie zabrakło nam pieniędzy, jeśli wzrośnie cena materiałów lub robocizny. Ogromne znaczenie ma też to, w którym banku zaciągniemy kredyt.
Starania o kredyt na budowę domu warto rozpocząć od sprawdzenia ile banki są gotowe nam pożyczyć. Najlepiej zrobić to w kilku bankach, ponieważ bardzo różnie liczą one zdolność kredytową. Może się okazać, że jeden zupełnie odmówi nam kredytu, inny będzie gotów pożyczyć 200 000 zł, a jeszcze inny 300 000 zł. Poza tym wniosek kredytowy i tak zwykle składa się do 2-3 banków jednocześnie, więc trzeba najpierw znaleźć te, które są gotowe przyznać nam taką kwotę jakiej potrzebujemy. Zamiast tracić czas na odwiedzanie wielu banków, możemy też spotkać się z ekspertem finansowym, który podczas jednej rozmowy sprawdzi dostępną kwotę kredytu w wielu bankach jednocześnie.
Jak dobrać kwotę kredytu
Gdy kupujemy gotowy dom, to sprawa kwoty kredytu jest prosta. Wiemy jaka jest jego cena, wiemy jakie mamy oszczędności, a więc kredyt bierzemy na taką kwotę, jakiej nam brakuje do zapłacenia całej cen i ewentualnie dodatkową kwotę na wykończenie czy remont. Jeśli dom budujemy, to jest to bardziej skomplikowane. Co prawda możemy zatrudnić firmę, która kompleksowo zajmuje się całą budową i która poda nam łączny koszt. Trzeba jednak mieć na uwadze, że w praktyce ostateczna cena czasami jest wyższa od tego, co usłyszeliśmy na początku. W trakcie budowy możemy dowiedzieć się np. że warto dopłacić, aby uzyskać jakiś materiał lepszej jakości. W czasach szybko rosnących wynagrodzeń może się też zdarzyć, że firma zagrozi zejściem z budowy jeśli nie dopłacimy.
Najtrudniej jest natomiast oszacować kwotę kredytu, jeśli sami chcemy kupować materiały budowlane i zatrudniać ekipy do poszczególnych robót. Pomóc w tym może oczywiście architekt, od którego kupujemy projekt domu lub kierownik budowy. Niestety nie wszystko da się przewidzieć. Dlatego najlepiej, aby kwota kredytu była przynajmniej o 10% wyższa, od tej jakiej teoretycznie potrzebujemy. Jeśli bowiem pieniędzy nam zabraknie, czekają nas spore kłopoty. Czasami da się oczywiście podwyższyć wartość kredytu, ale jest to dość kłopotliwe, bo oznacza konieczność dostarczenia nowych dokumentów do banku i ponowne przejście całej procedury badania zdolności kredytowej. Poza tym bank może nam odmówić. Lepiej więc się zabezpieczyć i pożyczyć nieco więcej, choć oczywiście bez przesady.
Jeden czy dwa kredyty
Jeśli nie mamy jeszcze działki budowlanej, to możemy stanąć przed dylematem. Na jej zakup i na budowę domu możemy zaciągać jeden wspólny kredyt lub dwa oddzielne. Oba rozwiązania mają pewne zalety i wady. Jeden kredyt oznacza mniej formalności. Cały proces przyznania kredytu hipotecznego trwa około miesiąc i bywa kłopotliwy. Lepiej więc przechodzić przez to tylko raz niż dwa razy. Z drugiej jednak strony w momencie zakupu działki możemy jeszcze nie wiedzieć jaki dom chcemy zbudować. Bank tymczasem od razu chce poznać łączną kwotę kredytu i wymaga przedstawienia kosztorysu oraz projektu domu. Zaciągając dwa oddzielne kredyty mamy więc więcej czasu na wybór projektu czy oszacowanie kosztów budowy.
W którym banku najlepszy kredyt na dom
Gdy już wiemy ile chcemy pożyczyć i które banki są gotowe przyznać nam potrzebną kwotę, to czas na porównanie ofert pod względem kosztów. Przypomnijmy jednak, że szukamy nie jednego, ale 2-3 banków z atrakcyjną ofertą. Najlepiej bowiem wnioskować do kilku banków jednocześnie. Zawsze istnieje ryzyko, że choć wstępnie wydawało się, że kredyt otrzymamy, to ostatecznie bank jednak odmówi. Cały proces przyznania takiego kredytu trwa około miesiąc, a czasem dłużej. W przypadku decyzji odmownej trzeba byłoby zaczynać wszystko od początku, a oznacza dużą stratę czasu. Lepiej więc się zabezpieczyć wnioskując o kredyt jednoczenie do kilku banków. Jeśli więcej niż jeden zaakceptuje wniosek, to wybierzemy ten, który nam najbardziej odpowiada. Samo złożenie wniosku do niczego nas nie zobowiązuje i możemy się później wycofać.
Warto też dodać, że koszt kredytu zależy nie tylko od banku, ale także od posiadanego przez nas wkładu własnego. We wszystkich bankach wymagane jest posiadanie przynajmniej 10% wkładu własnego, ale najlepiej mieć ponad 20%. Dzięki temu uzyskamy niższe oprocentowanie. Poza tym im wyższy wkład własny tym mniejsza kwota kredytu, a więc niższe odsetki i prowizja.
Kolejną ważną rzeczą jest porównanie kosztów w wielu bankach, ponieważ poszczególne oferty bardzo się od siebie różnią. Dla przykładu pożyczając 300 000 zł na 25 lat i wybierając słabą ofertę kredytu, można przepłacić nawet o 76 000 zł. Warto więc poświęcić czas na porównanie lub skorzystać z pomocy eksperta finansowego, który zrobi to za nas. Przeglądając oferty dobrze jest zwracać uwagę nie tylko na wysokość raty czy oprocentowanie. Istotne są również koszty dodatkowe. Dla przykładu, przy finansowaniu budowy domu nawet kilka lat może trwać okres, w którym trzeba ponosić koszt zabezpieczenia przejściowego (do czasu wpisania banku do księgi wieczystej). Warto więc ten koszt uwzględnić w porównaniu.
Duże znaczenie mają też elementy, które teoretycznie wyglądają niewinnie. Dla przykładu w większości banków otrzymamy znacznie niższe oprocentowanie jeśli otworzymy konto i zobowiążemy się, że będzie na nie co miesiąc wpływała określona kwota. Kredyt zaciągamy jednak na kilkadziesiąt lat, w ciągu których może się zdarzyć, że przez jakiś czas będziemy bez pracy. W takiej sytuacji możemy nie być w stanie zapełnić wpływów na konto, a wtedy bank istotnie podwyższy nam oprocentowanie. Warto więc sprawdzić jak duża będzie taka podwyżka oraz czy jeśli znajdziemy pracę i ponownie zapewnimy wpływy, to czy bank obniżyć oprocentowanie do poprzedniego poziomu. Ważne jest też czy wymóg wpływów musi być spełniony przez cały okres spłaty czy też tylko przez pierwszych np. 5 lat. Porównanie nie jest więc tak proste, jak może się wydawać, ale z pewnością warto je przeprowadzić.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors