Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2023

Na rynku najmu panuje zastój. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki najmu w II kwartale spadły we wszystkich segmentach rynku. Najmocniej staniał najem średniej wielkości (-3,1% q/q) i dużych mieszkań (-3% q/q). W przypadku dużych lokali spadek wyniósł 1% q/q. Przyczyną jest znacząca podaż przy kurczącym się popycie. Program „Bezpieczny kredyt 2%” pozwala wielu młodym osobom przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. We wszystkich analizowanych przez nas miastach rata takiego kredytu jest niższa niż koszt najmu. Na przeprowadzce do własnego mieszkania najwięcej można zaoszczędzić w Warszawie (548 zł miesięcznie), a najmniej w Białymstoku (144 zł miesięcznie).

Cisza przed burzą?

Od października 2022 r. obserwujemy stabilizację na rynku najmu. Jest to niemal naprzemienny cykl miesięcznych wzrostów i spadków stawek najmu. W maju i czerwcu ten trend był kontynuowany. W maju koszt najmu był o 1,23% niższy niż kwietniu, a w czerwcu nastąpił wzrost o 0,56%. Gdy jednak dokładniej przyjrzymy się tym zmianom, to ta stabilizacja coraz bardziej zaczyna wyglądać na początek trendu spadkowego. Stawki w czerwcu w porównaniu ze styczniem spadły w 10 z 16 miast, dla których mamy dostępne takie dane. Średnia zmiana stawek najmu w tym okresie pokazuje niewielki spadek o 0,4%. Uwagę zwraca też to, że w czerwcu nowych ofert dodano na portale aż o 25% więcej niż w maju.

Stawki najmu w czerwcu 2023 r.

Najbardziej staniał najem mieszkań średniej wielkości i dużych

Wyraźniejsze spadki stawek najmu widać w danych kwartalnych. Najbardziej tanieją mieszkania średniej wielkości (35-60 m2), bo o 3,1% q/q. Stawki niższe niż w I kwartale odnotowaliśmy w 14 z 17 miast. W przypadku dużych mieszkań (powyżej 60 m2) spadki pojawiły się w 12 z 15 miast, dla których dostępne są dane, a przeciętna zmiana wyniosła -3% q/q. Najwolniej taniał najem małych mieszkań (do 35 m2), bo o 1% q/q. Spadki pojawiły się w 10 z 14 miast.

Dobre wiadomości dla najmujących w Bydgoszczy i Wrocławiu

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największe spadki kosztu najmu odnotowaliśmy w przypadku dużych mieszkań w Gdyni (-13% q/q). Trzeba jednak dodać, że stawki dla małych i średnich mieszkań w tym mieście wzrosły (odpowiednio o 5% i 2,4%). Patrząc całościowo na poszczególne miasta, najsłabiej radzą sobie Bydgoszcz i Wrocław, gdzie stawki spadają we wszystkich segmentach. Najem dużego mieszkania we Wrocławiu staniał aż o 7,4%, średniej wielkości o 3,8%, a małego o 3%. Z kolei w Bydgoszczy było to odpowiednio -0,1%, – 5% i aż -9% w przypadku małych lokali. To oczywiście dobre wiadomości dla tych, którzy planują zamieszać w najmowanym mieszkaniu w jednym z tych miast.

Jedynym miastem, w którym stawki najmu we wszystkich segmentach były wyższe niż w I kwartale jest Gdańsk. Najem małego mieszkania zdrożał tam o 3,2% q/q, średniej wielkości o 3,4% q/q, a dużego o 0,4% q/q.

Koszty najmu m2 w II kw. 2023 r.

Mieszkań przybywa…

O przyczynach zastoju na rynku wynajmu wspominaliśmy w naszych poprzednich raportach. Pierwszym powodem jest nasycenie rynku mieszkaniami. Wszystko wskazuje na to, że na początku roku został osiągnięty poziom równowagi popytu i podaży. Na rynek trafia jednak coraz więcej mieszkań. Z kolei popyt zaczyna się kurczyć. Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%” w najbliższych miesiącach dziesiątki tysięcy osób kupi swoje pierwsze w życiu mieszkanie lub zbuduje dom. Część z nich była dotychczas najemcami i wkrótce się wyprowadzi do własnego M. Będzie to miało znaczący wpływ na sytuację na rynku najmu.

… a popyt spada

Przeprowadzek z mieszkań najmowanych do własnego lokum będzie bardzo dużo w najbliższym czasie. Wynika to z tego, że przez wiele miesięcy osoby młode nie miały możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Dlatego były zmuszone odkładać na przyszłość zakup własnego mieszkania czy budowę domu. Zmienił to program „Bezpieczny kredyt 2%”. Można go uzyskać bez wkładu własnego. Dostępna kwota kredytu jest o ponad 30% wyższa niż dla zwykłego kredytu hipotecznego. Taki kredyt jest też bardzo tani dzięki dopłatom, które mocno obniżają raty w pierwszych 10 latach spłaty.

We wszystkich analizowanych przez nas przypadkach wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredyt 2%” będzie niższa niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Dla mieszkania o powierzchni 45 m2, kupowanego bez wkładu własnego, największa różnica występuje w Warszawie, gdzie koszt najmu to 3 177 zł, a pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2%” wyniesie 2 629 zł. Na przeprowadzce do własnego mieszkania można więc zaoszczędzić 548 zł miesięcznie. Dodatkowo warto pamiętać, że raty tego kredytu są malejące w okresie pierwszych 10 lat. Na korzyść własnego lokalu przemawia też fakt, że kredyt spłacany jest tylko przez określony czas, a za najmem trzeba płacić zawsze, tak długo jak chcemy mieszkać.

Oczywiście nie oznacza to, że popyt na najem zupełnie się załamie. Wciąż pozostaną na rynku osoby, które z różnych względów nie mogą lub nie chcą uzyskać takiego preferencyjnego kredytu. W przypadku np. osób młodych, które jeszcze nie mają zdolności kredytowej lub które jeszcze nie wiedzą, gdzie chcą mieszkać na stałe, najem wciąż będzie atrakcyjnym rozwiązaniem. Zachodzące zmiany to dla nich szansa na spadek kosztu najmu lub zamianę najmowanego mieszkania na lepsze.

Porównanie kosztu najmu i pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(dla mieszkania 45 m2, okres spłaty kredytu 30 lat, brak wkładu własnego)

Rentowność wynajmu spada

Nadal konsekwentnie pogorszają się wskaźniki rentowności wynajmu, które wzrastały prawie przez cały 2022 rok. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w czerwcu wynosiła przeciętnie 6,6% (7,0% w styczniu). Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%), rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wynosi 5,3% netto. Jest to odpowiednik zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,54%.

Najwyższy wskaźnik rentowności na bazie danych kwartalnych jest w segmencie małych mieszkań i wynosi 7,1% brutto. W przypadku mieszkań średnich jest to 6,4% brutto, a w przypadku mieszkań dużych 5,7% brutto. Najatrakcyjniej wyglądają stopy zwrotu z małych mieszkań w Sosnowcu (8,8% brutto), Łodzi (8,1% brutto) oraz Szczecinie (7,8% brutto). Najgorzej z kolei w przypadku dużych mieszkań w Gdyni (4,8% brutto), Białymstoku i Krakowie (po 5,2% brutto).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 73 175 ogłoszeń cen najmu oraz 90 754 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 kwietnia do 30 czerwca 2023 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.

Zwracamy uwagę, że od maja 2023 r. zmodyfikowaliśmy sposób zbierania danych, co spowodowało wzrost liczby analizowanych ogłoszeń najmu w naszej bazie. Nie należy więc wyciągać wniosków na podstawie prezentowanej liczby ogłoszeń sprzed maja 2023 r. i po tym okresie.

Tags: , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, maj 2023

Po dwóch miesiącach przewagi spadków na rynek najmu powróciły wzrosty. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w kwietniu najem zdrożał w 10 miastach, w pięciu koszty spadły, a w Poznaniu pozostały na poziomie z marca. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki w badanych miastach są wyraźnie wyższe, przeciętnie o 8,8%. Liczba dostępnych ofert najmu w badanych miastach (35 tys.) nieco spadła w porównaniu z marcem, ale wciąż jest na poziomie, który pozwala bez problemu znaleźć odpowiednie mieszkanie. Popyt na najem może w kolejnych miesiącach spaść ponieważ w większości miast najem będzie droższy niż wyniesie rata „Bezpiecznego kredytu 2%”.

Wzrost kosztów najmu w ciągu ostatnich 12 miesięcy (przeciętnie o 8,8%), to w dużej efekt tego co działo się wiosną ubiegłego roku. Nagle pojawił się ogromny popyt – napływu uchodźców wskutek wojny w Ukrainie. Podaż mieszkań na wynajem była zbyt niska, aby temu podołać więc ceny mocno wzrosły. Największe zmiany w porównaniu z kwietniem 2022 r. pojawiły się w Rzeszowie (18%), Warszawie (16%) oraz Krakowie (13%).

W ostatnich kilku miesiącach stawki najmu były już jednak dość stabilne. Od stycznia średnia zmiana to zaledwie 0,1%. Było to możliwe ponieważ zdecydowanie wzrosła dostępność mieszkań na wynajem. W kwietniu 2022 r. w badanych miastach odnotowaliśmy tylko 18 tysięcy aktywnych ogłoszeń. W kwietniu tego roku było to już 35 tysięcy, a więc niemal 2-krotnie więcej. To jednak wciąż mniej niż 2 lata temu (53 tys.). Przypomnijmy jednak, że gdy ofert było tak dużo, to stawki najmu spadały. Wydaje się więc, że dla badanych przez nas miast liczba aktywnych unikalnych ofert na poziomie pomiędzy 30 a 40 tys. jest poziomem równowagi adekwatnym do normalnych warunków rynkowych. Poziom taki nie powoduje ani drastycznych wzrostów ani mocnych spadków cen.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to od stycznia najmocniej wzrosły stawki najmu w Lublinie (5%). Z kolei największe spadki odnotowaliśmy we Wrocławiu (-6%).

Stawki najmu w kwietniu 2023 r.

Rentowność inwestycji w mieszkania powoli spada

W 2023 r. konsekwentnie, choć bardzo powoli, pogorszają się wskaźniki opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem. Choć stawki najmu są stabilne, to rosną ceny mieszkań. W naszym majowym raporcie o cenach mieszkań pisaliśmy, że aż w 7 miastach odnotowaliśmy najwyższe ceny w historii. Wyższa cena zakupu przy stabilnych przychodach z najmu oznacza mniejszy zysk.

Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) wynosi przeciętnie 6,7% (7,0% w styczniu). Najwyższa jest w Sosnowcu (7,7%), który po dłuższej przerwie wrócił na piedestał rentowności. Najmniejsza jest z kolei w Poznaniu (5,9%).

Po uwzględnieniu w wyliczeniach podatku (ryczałt 8,5%) i doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, rentowność zakupu 50-metrowego mieszkania wynosi przeciętnie 5,4%. To przy założeniu , że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz zakupu bez udziału kredytu. To tyle ile można zarobić na lokacie z oprocentowaniem 6,7%.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Rata „Bezpiecznego kredytu 2%” zwykle będzie niższa niż koszt najmu

Dla wielu osób, które chciałyby zmienić mieszkanie najmowane na własne mamy dobre informacje. Aż w 13 z 16 badanych przez nas miast pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2%” o okresie spłaty 30 lat będzie niższa niż koszt najmu nawet w przypadku braku wkładu własnego. Gdy wydłużymy okres do 35 lat, to raty będą niższe niż koszt najmu we wszystkich badanych miastach. Warto też dodać, że jeśli ktoś będzie posiadał wkład własny, to oczywiście rata będzie jeszcze niższa niż w naszych wyliczeniach. Kolejną dobrą informacją jest to, że w pierwszych 10 latach spłaty raty takiego kredytu są malejące. Korzyści z miesiąca na miesiąc będą więc coraz większe.

Najbardziej opłacalna będzie taka zamiana w Szczecinie. Pierwsza rata preferencyjnego kredytu, przy okresie spłaty 30 lat, będzie o 416 zł niższa niż koszt najmu. Na kolejnych miesiącach jest Warszawa (367 zł) i Sosnowiec (349 zł). Z kolei rata wyższa niż stawka najmu, przy okresie spłaty 30 lat, pojawi się w Poznaniu (61 zł), Białymstoku (31 zł) i Gdyni (13 zł).

Porównanie kosztu najmu i pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(dla mieszkania 45 m2, okres spłaty kredytu 30 lat, brak wkładu własnego)

Oczywiście należy dodać, że nawet jeśli rata i koszt najmu są do siebie zbliżone, to w długim okresie bardziej opłata się zakup. Kupione mieszkanie w każdej chwili można sprzedać i w ten sposób odzyskać część pieniędzy wydanych na spłatę rat. Tych wydanych na najem nie da się natomiast odzyskać. Poza tym raty płaci się tylko do momentu spłaty zadłużenia, a za najem trzeba płacić zawsze, gdy mieszkamy w danym mieszkaniu.

Najem oczywiście także ma zalety. Daje dużo większą mobilność. Mieszkanie można zmienić bardzo szybko. Nie wymaga tak wielu formalności, ani posiadania zdolności kredytowej. W początkowym etapie kariery zawodowej wydaje się więc lepszym rozwiązaniem.

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 15 809 ogłoszeń najmu oraz 34 459 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (nowo dodane, z pominięciem duplikatów). Publikujemy tylko wyniki, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 IV 2023 r.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, I kw. 2023

Na rynku najmu może zaczynać się przesilenie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu, w badanych miastach, opublikowano 19 tys. nowych, unikalnych ogłoszeń o wynajmie mieszkania. To największa liczba od kwietnia 2021 r. Ponadto marzec był drugim z rzędu miesiącem z przewagą spadków nad wzrostami stawek najmu. Dobrą informacją dla osób, które chcą się przenieść z mieszkania najmowanego do własnego jest znacząca poprawa dostępności kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa w porównaniu ze styczniem br. wzrosła przeciętnie o 20%.

W poprzednich raportach sygnalizowaliśmy, że dynamiczne wzrosty czynszów najmu się zakończyły i stawki się ustabilizowały. Dane z marca mogą sugerować, że być może zaczyna się tendencja spadkowa. Aż w 10 miastach odnotowaliśmy bowiem obniżki stawek, a tylko w 4 wzrosty. Przypomnijmy, że w lutym też przeważały spadki (8 miast spadek, 6 wzrost). Średnio w marcu stawki spadły o 0,24%, a w lutym o 0,39%.

Oczywiście dwa miesiące z rzędu niewielkich obniżek nie muszą o niczym świadczyć. Oprócz tego mamy jednak do czynienia z wysypem nowych ogłoszeń o wynajmie. W 16 badanych przez nas miastach w marcu opublikowano 19 272 nowych, unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń o wynajmie. To największa liczba od kwietnia 2021 r. Z kolei aktywnych (niezależnie od daty dodania) było 36 889 ogłoszeń, czyli o 13% więcej niż przed wojną w Ukrainie.

Bydgoszcz drożeje, Toruń tanieje

Oprócz ogólnego spojrzenia warto też zwrócić uwagę na sytuację w poszczególnych miastach. Ciekawostką jest zachowanie rynków najmu w Toruniu i Bydgoszczy. Stawki w tych bliskich siebie miastach zawsze były bardzo zbliżone. W marcu różnica wzrosła jednak do rekordowego poziomu. W Toruniu mieliśmy do czynienia z dwoma miesiącami spadków, po których przeciętna stawka wynosi 39 zł za m2. Z kolei w Bydgoszczy przeciętny koszt najmu wzrósł do rekordowego poziomu 45 zł za m2.

Z kolei na największym rynku najmu w Polsce, czyli Warszawie średnia stawka w grudniu 2022 r. wzrosła do 75 zł za m2 (rekordowy poziom) i od tamtego czasu utrzymuje się na tym poziomie.

Tanieje najem małych mieszkań

W danych kwartalnych sytuacja wygląda dużo bardziej stabilnie ponieważ spadki stawek z lutego i marca rekompensują wzrosty ze stycznia. Te dane dają nam możliwość spojrzenia na to, co się dzieje w poszczególnych segmentach rynku. W przypadku małych lokali (poniżej 35 m2) mamy niewielką przewagę spadków. W porównaniu z IV kw. 2022 r. stawki spadły w sześciu miastach, w wzrosły w pięciu. Dla średniej wielkości lokali (35-60 m2) mamy po 8 miast ze wzrostem i spadkiem stawek. Tylko w przypadku dużych lokali (powyżej 60 m2) wciąż mamy przewagę wzrostów. W 11 miastach koszty najmu wzrosły, a tylko w 3 spadły.

Koszty najmu m2 w I kw. 2023 oraz ich zmiany od IV kw. 2022

Rentowność wynajmu małych mieszkań jak lokata na 7,3%

Rentowność wynajmu jest porównywalna do tej sprzed kwartału i waha się delikatnie w zależności od segmentu. Średnia rentowność brutto w I kw. 2023 r., w przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy pełnym obłożeniu, wyniosła dla małych mieszkań 7,4% (-0,2p.p.), dla średnich 6,8% (+0,8p.p.), a dla dużych na 6,1% (-0,8p.p.). Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%), przeciętna rentowność 30-metrowego mieszkania wyniesie 5,9% netto. Dla 50-metrowego mieszkania będzie 5,5% netto, a dla 70-metrowego 4,9% netto. Są to odpowiedniki lokaty bankowej z oprocentowaniem odpowiednio 7,3%, 6,8% i 6,1%.

Należy też dodać, że jeśli spadki stawek najmu będą kontynuowane w kolejnych miesiącach lub jeśli ceny mieszkań zaczną rosnąc, to rentowność tego rodzaju inwestycji będzie spadała.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Dobre wiadomości dla osób, które najmowane mieszkanie chcą zamienić na własne

Z punktu widzenia osoby mieszkającej w najmowanym mieszkaniu spadki stawek w lutym i marcu mają niewielkie znaczenie. Najem wciąż jest bowiem o 24% droższy niż przed wojną w Ukrainie.

Nie powinno więc dziwić, że wielu najemców chętnie przeniosłoby się do własnego mieszkania. Niestety w ostatnich miesiącach było to bardzo trudne, ponieważ dostępność kredytów hipotecznych była bardzo słaba.

Dzięki złagodzeniu Rekomendacji S przez KNF i spadkowi oprocentowania dostępna kwota kredytu wzrosła w porównaniu ze styczniem aż o 20%. Dla przykładu para z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto w styczniu mogła liczyć przeciętnie na 281 036 zł, a obecnie banki są gotowe przyznać im średnio 338 320 zł. Ponadto od lipca na ruszyć program „Bezpieczny kredyt 2%”, w ramach którego zdolność kredytowa może być jeszcze wyższa i dodatkowo znacząco spadnie wysokość raty.

Zestawienie dostępnych kwot kredytu hipotecznego

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, marzec 2023

W ostatnich miesiącach stawki najmu mieszkań ustabilizowały się. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od września 2022 r. mamy do czynienia z karuzelą wzrostów i spadków, ale w większości miast stawki zmieniają się bardzo nieznacznie. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem najem jest droższy we wszystkich 16 badanych przez nas miastach, a średni wzrost wynosi 24%. Dla osób, które chciałyby przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego dobrą informacją jest wzrost dostępnej kwoty kredytu hipotecznego wywołany złagodzeniem przez KNF regulacji dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Jeszcze łatwiej będzie dokonać takiej przeprowadzki w drugiej połowie roku, gdy zacznie działać program „Bezpieczny kredyt 2%”.

Analizując ceny najmu mieszkań w różnych miastach w Polsce i porównując je do cen sprzed roku, można zauważyć, że największy wzrost odnotowano w Rzeszowie (40%), Krakowie (36%), Warszawie (31%) i Wrocławiu (31%). Po tych podwyżkach wciąż jednak najdrożej jest w Warszawie, gdzie przeciętny koszt wynosi 75 zł za metr kwadratowy. Wrocław i Kraków również plasują się w czołówce pod względem kosztów najmu, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi odpowiednio 64 zł i 62 zł. W miastach takich jak Częstochowa i Sosnowiec ceny najmu mieszkań są stosunkowo niskie w porównaniu z innymi miastami. Niemniej jednak, w ciągu ostatniego roku koszty najmu mieszkań w tych miastach wzrosły o 14% i 24% odpowiednio.

Tak duże wzrosty kosztów najmu były oczywiście związane z nagłym pojawianiem się ogromnego popytu ze strony uchodźców uciekających przed wojną w Ukrainie.

Od września stawki najmu są stabilne

Sytuacja jednak zaczyna wyglądać inaczej, jeżeli patrzymy na świeższe dane. W większości miast nie odnotowano dużych zmian w kosztach najmu mieszkań w ciągu ostatnich miesięcy. Ceny w ofertach dodanych w lutym w analizowanych przez nas 16 miastach przeciętnie spadły o 0,39% w porównaniu ze styczniem. Przypomnijmy jednak, że w styczniu wzrosły o 1,32%. We wcześniejszych miesiącach również na przemian rosły i spadały.

W porównaniu z wrześniem 2022r., kiedy zakończył się okres wzrostów, większe zmiany pojawiły się w Rzeszowie (+10%), Sosnowcu (+9%) i Gdyni (-9%).

Stawki najmu w lutym 2023 r.

Liczba ofert najmu wróciła do poziom sprzed roku

W ostatnich miesiącach na rynku najmu widać stopniowy wzrost liczby ofert. Przypomnijmy, że wojna w Ukrainie spowodowała ogromny napływ imigrantów, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. W rezultacie wiosną 2022 r. liczba ogłoszeń o wynajmie spadła o ponad 40%. Powrót liczby ogłoszeń do poziomu sprzed wojny sygnalizuje, że popyt nareszcie został zaspokojony, a podaż zaczyna przeważać nad popytem. Oczywiście nie oznacza to, że nie ma na rynku osób poszukujących mieszkania na wynajem. Wręcz przeciwnie, takich osób nie brakuje. Jednak teraz nie są to już zdesperowani uchodźcy, gotowi wynająć cokolwiek prawie za wszelką cenę. Obecnie mieszkań na wynajem szukają osoby, które chcą zmienić mieszkanie na lepsze, w korzystniejszej lokalizacji, za lepszą ceną.

Rentowność inwestycji w mieszkanie wynosi średnio 5,49% netto

Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem rosła prawie przez cały 2022 rok. Przyczyną tego był wzrost stawek najmu, a później spadki cen mieszkań. W lutym ta tendencja została zatrzymana. Niewielki spadek stawek najmu w połączeniu z delikatnym odbiciem ofertowych cen sprzedaży mieszkań sprawiło, że minimalnie pogorszyła się rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Obecnie przeciętna rentowność netto wynosi 5,49%, co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,78%. Przed miesiącem było to 5,61% (odpowiednik 6,93%).

Rentowność w przypadku zakupu mieszkania bez udziału kredytu

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania 50 m2 bez udziału kredytu, przy założeniu, że jest ono zamieszkane przez 12 miesięcy w roku. Uwzględniono wszystkie koszty, czyli prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Coraz łatwiej o przeprowadzkę z najmowanego do własnego

W ostatnich miesiącach wiele osób nie było w stanie przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Taka potrzeba zwykle pojawia się w momencie, gdy para planuje założyć rodzinę. Niestety wysokie stopy procentowe i regulacje KNF sprawiły, że uzyskanie kredytu hipotecznego do niedawna było bardzo trudne. Na szczęście KNF złagodziła zapisy Rekomendacji S i dostępna kwota kredytu wzrosła w niektórych przypadkach o ponad 100 000 zł. Dodatkowo od lipca ma ruszyć program „Bezpieczny kredyt 2%”. Osoby, które będą z niego korzystały prawdopodobnie będą mogły uzyskać o ok. 30% wyższą kwotę kredytu niż obecnie. Kumulacja tych dwóch czynników sprawi, że osoby, które będą spełniały warunki programu (np. nigdy nie miały mieszkania, wiek do 45 lat) i które mają stały dochód, powinny bez problemu uzyskać kredyt. Dodatkowo, dzięki dopłatom, raty takiego kredytu będą dość niskie. Dla przykładu przy kredycie na 300 000 zł na 30 lat, rata zwykłego kredytu wynosi ok. 2 307 zł, a kredytu z dopłatą 1 546 zł.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, luty 2023

Stawki najmu ponownie rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w styczniu były one średnio o 1,3% wyższe niż w grudniu i aż o 25% wyższe niż przed rokiem. Po kilku miesiącach względnej stabilizacji powrócił więc wyraźny wzrost. Trudno jednak przewidzieć jak długo to potrwa. Stopniowo rośnie bowiem liczba ogłoszeń o wynajmie. Jest ich jest już mniej więcej tyle samo co przed rokiem (29 tysięcy), czyli przed wojenną imigracją Ukraińców. Poza tym złagodzenie regulacji KNF i program „Bezpieczny kredyt 2%” zapewne umożliwią części młodych osób przeniesienie się z najmowanego mieszkania do własnego.

W styczniu 2023 r. na portalach internetowych przybyło ofert wynajmu mieszkań. Dzięki temu liczba unikalnych, aktywnych ogłoszeń w badanych przez nas 16 miastach wróciła do przedwojennego poziomu 29 tysięcy ofert. Przypomnijmy, że ogromny napływ imigrantów z Ukrainy sprawił, że wiosną ubiegłego roku liczba ogłoszeń o wynajmie spadła o ponad 40%. To sprawiło, że stawki wystrzeliły o 14% w ciągu zaledwie dwóch miesięcy, a później nadal powoli rosły (niewielkie spadki pojawiły się tylko w październiku i grudniu). Choć liczba ogłoszeń wróciła do normy, to koszty najmu już nie.

Nowy rekord w Białymstoku
W styczniu ceny wynajmu w analizowanych przez nas miastach nadal rosły. Wzrost w porównaniu z grudniem 2022 r. pojawił się w 9 z 16 badanych miast, a średnia zmiana stawek wyniosła 1,3%. Były oczywiście miasta, w których zmiany były bardziej spektakularne. Dla przykładu w Lublinie przeciętna cena najmu była o 6,7% niższa niż grudniowa. Z drugiej strony w Białymstoku nastąpił wzrost o 7,8%. W tym mieście sytuacja kompletnie się więc zmieniła. Od lipca 2022 r. stawki z miesiąca na miesiąc spadały. Z kolei w styczniu ustanowiony został nowy rekord na poziomie 43,56 zł za m2.

W porównaniu do stycznia 2022 r. ceny najmu wzrosły we wszystkich analizowanych przez nas miastach bez wyjątku. Przeciętny wzrost wynosi 25%. Jeśli chodzi o konkretne miasta, to najbardziej zdrożał najem w Krakowie (35%). Natomiast najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Szczecinie i Częstochowie (po 13%).

Stawki najmu w styczniu 2023 r.


Dalsze wzrosty mało prawdopodobne
Trudno natomiast przewidzieć co dalej będzie działo się z poziomem stawek najmu. Dalsze wzrosty może ograniczać spadek popytu wynikający z tego, że coraz łatwiej będzie przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Po pierwsze kredyty hipoteczne stają się łatwiej dostępne ponieważ KNF złagodziła regulację dotyczącą wyliczania zdolności kredytowej. Te zmiany wprowadził już Alior Bank, Millennium i Santander, a od 1 marca dołączy do nich ING Bank Śląski. Pozostałe banki zapewne również skorzystają z okazji, aby poprawić dostępność swoich kredytów.

Kolejnym elementem, który może obniżyć popyt na najem jest program „Bezpieczny kredyt 2%”. Dzięki niemu osoby kupujące pierwsze mieszkanie w życiu mieszkanie i rodzice zmieniające mieszkanie na większe będą łatwo mogli uzyskać kredyt, nawet jeśli nie posiadają wkładu własnego. Dodatkowo rata takiego kredytu przez 10 lat będzie na bardzo niskim poziomie. Obie rządowe inicjatywy z dużym prawdopodobieństwem spowodują powrót na rynek części kupujących, co zmniejszy popyt na rynku wynajmu. W drugiej połowie roku mogą pojawić się więc spadki stawek za wynajem.

Coraz wyższa opłacalność inwestycji w mieszkania
Dynamiczne wzrosty stawek najmu w połączeniu ze stagnacją cen mieszkań powodują, że opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest coraz wyższa. Przed rokiem przeciętnie było to 4,5% netto. W styczniu tego roku już 5,61% netto, czyli odpowiednik lokaty z oprocentowaniem 6,93%. To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz przy zakupie bez udziału kredytu. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność w przypadku zakupu mieszkania bez udziału kredytu

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV kw. 2022

W IV kwartale 2022 r. wzrost kosztów najmu wyhamował, a w przypadku dużych mieszkań stawki nieco spadły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do III kw. 2022 najem dużych mieszkań (powyżej 60 m2) staniał o 1,1%. Dla tych średniej wielkości (35 – 60 m2) stawki wzrosły o 0,8%. Z kolei koszt najmu małego lokalu (poniżej 35 m2) niemal się nie zmienił. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to szczególnie wyróżnia się Warszawa, gdzie pojawiły się zauważalne wzrosty we wszystkich segmentach. Z kolei w Gdańsku i Gdyni obserwujemy znaczące spadki stawek.

Staniał najem dużych mieszkań
O ile cały 2022 rok był okresem rekordowych wzrostów stawek najmu, to nie można tak o powiedzieć o IV kwartale. Pod koniec roku stawki musieli opuścić oferujący duże mieszkania na wynajem. Obniżki w porównaniu do III kw. pojawiły się aż w 8 z 16 badanych przez nas miast, w dwóch stawki pozostały na poprzednim poziomie i tylko w 4 wzrosły. Największy spadek w tym segmencie odnotowaliśmy w Toruniu (-12%). Spore spadki pojawiły się też w Gdyni (-6,9%) i Gdańsku (-5,5%). Z kolei znaczący wzrost pojawił się na największym rynku, czyli w Warszawie (4,9%).

Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są wyraźnie wyższe we wszystkich badanych miastach. Średnio najem dużych mieszkań zdrożał w tym czasie o 24%.

Droższy najem średnich mieszkań

W przypadku średniej wielkości mieszkań wciąż dominują wzrosty stawek najmu. W porównaniu do III kw. drożej jest w 10 miastach, spadki pojawiły się w 6 miastach i w jednym przypadku stawki się nie zmieniły. Najmocniej w tym segmencie drożał najem w Lublinie (8,2%), Rzeszowie (6,1%) i Toruniu (5,5%). Z kolei największe spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-7,1%), Gdańsku (-6,7%) i Katowicach (-4,2%).

W porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są dużo wyższe we wszystkich badanych miastach. Średnio najem w tym segmencie jest o 26% droższy niż przed rokiem.

Koszt najmu małych mieszkań bez zmian

Koszty najmu małych mieszkań w IV kwartale były natomiast bardzo zbliżone do tych z III kwartału. Wzrosty pojawiły się w 5 miastach, spadki w 4, a w jednym przypadku poziom stawek utrzymał się na wcześniejszym poziomie. Liderami spadków ponownie są Gdynia (-9,6%) i Gdańsk (-7,5%). Z kolei znaczące wzrosty pojawiły się w Krakowie (6%), Łodzi (5,3%) i Warszawie (5%).

Warszawa i Trójmiasto na przeciwległych biegunach

W danych z poszczególnych miast szczególnie rzucają się w oczy Gdańsk, Gdynia oraz Warszawa. Rynki, które ewidentnie się „przegrzały” (spadki w IV kw. wystąpiły we wszystkich segmentach), to Gdańsk i Gdynia. Natomiast w stolicy stawki wciąż znacząco rosły i to nawet w przypadku dużych mieszkań. Warto też zwrócić uwagę na Kraków, gdzie koszty najmu najmocniej wzrosły w porównaniu do poziomu sprzed roku. Najem małych i średnich lokali zdrożał aż o 42%, a dużych o 38%.

Koszty najmu za m2 w IV kw. 2022 oraz ich zmiany od III kw. 2022

Ogłoszeń o wynajmie było więcej niż przed rokiem

Oferta mieszkań na wynajem konsekwentnie się kurczyła od września do grudnia, czyli od szczytu sezonu. To normalne, ponieważ we wrześniu niemal zawsze jest najwięcej ofert. W grudniu wszystkich dostępnych na wynajem ofert (niezależnie od tego kiedy oferty zostały dodane na portale) było o 19,3% mniej niż we wrześniu. Co ciekawe, choć oferta kurczyła się z miesiąca na miesiąca, to w całym IV kw. 2022 ofert było więcej niż w IV kw. 2021. W połączeniu z zatrzymaniem wzrostu lub spadkami stawek najmu potwierdza to, że rynek w wielu miastach nasycił się mieszkaniami na wynajem.

Ponownie wzrosła opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Rezultatem zmian w stawkach najmu i spadków cen mieszkań jest nieznaczny wzrost opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku małych mieszkań przeciętna rentowność netto wyniosła 6,1% co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,55%.Dla średniej wielkości mieszkań było to 5,5% (odpowiednik 6,8%). Z kolei w przypadku dużych lokali rentowność netto wyniosła 4,8% (odpowiednik 6%). Dla porównania w III kw. rentowność netto wynosiła odpowiednio 5,9%, 5,4% i 4,8% netto. Najmocniej wzrosła więc w przypadku małych lokali.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie oraz odpowiednik oprocentowana lokaty

Podana rentowność netto dotyczy zakupu mieszkania bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Wyliczenia uwzględniają wszystkie koszty takiej jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości i podatek ryczałtowy (8,5%).

Tak jak wspominaliśmy w poprzednim raporcie, w 2023 r. spodziewamy się stabilizacji sytuacji na rynku najmu. Najistotniejszy wpływ na nią będą mieć inflacja, a co za tym idzie stopy procentowe, a więc możliwości społeczeństwa w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w sposób alternatywny, czyli poprzez zakup.

Szansa na zamianę mieszkania najmowanego na własne

Na koniec informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Niestety wciąż jest to trudne. Wysokie stopy procentowe i rekomendacja KNF sprawiają, że dostępność kredytów hipotecznych jest bardzo ograniczona. Para bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto może liczyć przeciętnie na 269 tys. zł kredytu. Przed podwyżkami stóp procentowych było to 550 tys. zł. Z kolei rata nowo udzielonego kredytu na 300 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 335 zł do 2 416.

Gdzie po najwyższą kwotę kredytu hipotecznego

W drugiej połowie roku sytuacja ma się jednak poprawić. Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%” rata wspomnianego kredytu ma zostać zmniejszona do 1 711 zł. Z rozwiązania będą mogły jednak skorzystać tylko osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie lub dom. Z kolei dostępna kwota kredytu ma się poprawić dzięki złagodzeniu zapisów rekomendacji KNF, ale tylko dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Obecnie nie wiadomo jeszcze, czy poprawi się dostępność tylko preferencyjnych kredytów czy także tych tradycyjnych z oprocentowaniem stałym.

Tags: , ,