Uciec od drogiej złotówki
Stopy procentowe wzrosły w tym roku o 1,25 pkt proc. To sporo, jednak kredyty mieszkaniowe zdrożały (lub zdrożeją) nawet bardziej. Ich oprocentowanie oparte jest stopy z rynku międzybankowego, które podskoczyły o ok. 1,4-1,5 pkt proc. Ktoś kto pożyczył 150 tys. na 20 lat zł rok temu dzisiaj płaci miesięcznie o ok. 130 zł więcej (w ratach równych).
Rada Polityki Pieniężnej na trzy tygodnie temu zostawiła stopy w spokoju, wszystko wskazuje jednak na to, że cykl podwyżek jeszcze się nie zakończył. Czy można uciec od drożejącej złotówki? Warto zamienić walutę kredytu na franka szwajcarskiego. Dzięki niższemu oprocentowaniu i wydłużeniu okresu spłaty wysokość miesięcznej raty spadnie nawet o połowę. Prognozy notowań CHF także wyglądają korzystnie.
Poproszę franki
Walutę kredytu można zmienić w ramach oferty tego samego banku. Taką operację nazywa się przewalutowniem kredytu. Głównym kosztem jaki nas czeka jest prowizja bankowa, która z reguły oscyluje wokół 1 proc. (wiele banków rezygnuje z tej opłaty), lecz dla kredytów o stałej stopie może być znacznie wyższa. Konieczna będzie też zmiana wpisu hipoteki. Taka operacja powinna kosztować w sądzie tylko 30 zł.
Pamiętajmy, że bank przeliczy nasz kredyt ze złotówek na franki po kursie kupna tej waluty ze swojej tabeli. Spłacać będziemy już po nieco wyższym kursie sprzedaży. Ponosimy więc dość znaczny koszt, który jest jednak rozłożony na raty. Warto negocjować szerokość widełek kursowych. Z doświadczeń doradców Expandera wynika, że można „ugrać” kilka groszy co przekłada się na dość znaczne oszczędności.
Bank nie pozwala
Nie wszyscy zdają sobię sprawę, że bank może odmówić przewalutowania kredytu. Przed dokonaniem takiej operacji zostanie ponownie sprawdzona nasza zdolność kredytowa. Jeśli po zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego wzięliśmy na siebie inne zobowiązania (teretycznie mamy obowiązek informowania o tym banku, a czasem nawet proszenia go o zgodę) zdolność ta może okazać się niewystarczająca.
Zapisy w umowach są jednoznaczne: „Bank MOŻE, na pisemny wniosek kredytobiorcy, dokonać zmiany warunków spłaty kredytu, w tym zmiany waluty udzielonego kredytu. Swoją decyzję bank uzależnia od pozytywnej oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy” (z umowy kredytowej Banku BPH).
Nawet jeśli nie zaciągnęliśmy w międzyczasie innych kredytów bank ma prawo odmówić przewalutowania. Banki inaczej liczą zdolność kredytową w przypadku kredytów walutowych. Zakładają, że rata kredytowa może wzrosnąć w wyniku niekorzystnego obrotu sprawy na rynku walutowym. Kredytobiorca, który zadłuża się w walucie musi mieć zatem więcej „zapasu”.
Na przykład Deutsche Bank PBC od osób pożyczających złotówki wymaga, by wolne środki co miesiąc (po spłacie raty i poniesieniu innych stałych kosztów) wyniosły 10 proc. dochodu netto. W przypadku kredytów walutowych te środki muszą być na poziomie przynajmniej połowy miesięcznej raty wyliczonej dla równowartości kredytu w złotówkach. Inne powiększają ratę kredytu w CHF np. o 30 proc. przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
Przeprowadzka z kredytem
Jeśli bank utrudnia przewalutowanie wyjściem jest refinansowanie, czyli przeprowadzka z kredytem do innego banku. Tak opcja jest sensowna także wówczas, gdy bank, w którym aktualnie spłacamy kredyt nie ma atrakcyjnej oferty w CHF lub wręcz w ogóle nie oferuje tej waluty (np. Pekao SA, BZ WBK czy ING Bank Śląski).
Refinansowanie jest bardziej kosztowne i czasochłonne niż przewalutowanie. Procedura jest praktycznie taka sama jak przy zaciąganiu nowego kredytu. Główne koszty to: prowizja za wcześniejszą spłatę starego długu, prowizja za nowy kredyt, koszty sądowe oraz ubezpieczenie pomostowe. Konieczna może być także wycena nieruchomości (wiele banków bierze jej koszt na siebie).
Kiedy się zwróci?
Policzmy ile takie refinansowanie może kosztować. Założmy, że rok temu zaciągnęliśmy 20-letni kredyt w złotówkach na kwotę 150 tys. zł w cenie 8 proc. Rata wynosi 1255 zł. Do dzisiaj udało nam się spłacić ok. 3 tys. zł kapitału – zostaje 147 tys. zł. Decydujemy się zaciągnąć kredyt refinansowy w CHF.
Podsumujmy koszty. Prowizja za wcześniejsza spłatę wynosi 1 proc., prowizja za nowy kredyt to 2 proc., a ubezpieczenie pomostowe kosztuje 1 proc. w skali roku jednak my płacimy je tylko przez 3 miesiące (do czasu wpisania hipoteki). Za wycenę mieszkania płacimy 400 zł. Wykreślamy starą hipotekę (hipoteka kaucyjna w wysokości 150 proc. zaciągniętego kredytu) i płacimy za wpisanie nowej. Łączne koszty refinansowania to ok. 6300 zł.
Czy opłaca się je ponieść? Jeśli nasz kredyt w złotówkach zamienimy na 30-letni kredyt we frankch szwajcarskich w cenie 3 proc. rata spadnie z 1255 do 645 zł. Miesięczna oszczędnoścć to 610 zł. Koszty refinansowania zwrócą się po 11 miesiącach lub nawet szybciej z uwagi na…
Dobre prognozy
Co się będzie działo ze szwajcarską walutę w najbliższym czasie? Warszawska Grupa Inwestycyjna przewiduje dalszy spadek kursu CHF/PLN. Gdyby prognozy się sprawdziły byłaby to bardzo korzystna sytuacja dla zadłużonych w szwajcarskiej walucie. WGI prognozuje cenę franka za rok na poziomie 2,65 zł wobec dzisiejszych 2,78 zł.
Złotego już umocniło votum zaufania dla rządu Marka Belki. Korzystnie na naszą walutę wpłyną także kolejne podwyżki stóp procentowych, dalszy wzrost gospodarczy, prywatyzacja PKO BP, a także realizacja planu naprawy finansów publicznych. Są jednak zagrożenia: zaniechanie reform spowodowane zbliżającymi się wyborami oraz wypowiedzi polityków o zbyt mocnym złotym.
Gorzej ze stopami
Na cenę kredytu we frankach szwajcarskich wpływ ma także poziom stóp procentowych w Szwajcarii. W czerwcu tego roku podskoczyły o 0,25 pkt proc. to 0,5 proc. Analitycy prognozują wzrost aż do 1,5 proc. w ciągu najbliższych 12 miesięcy.
Nadal będzie to jednak mniej niż 2 proc. w stefie euro (poziom ten ma się utrzymać przynajmniej przez najbliższy rok) i oczywiście znacznie mniej niż w Polsce. Poza tym nasze banki ostro konkurują o klientów i część podwyżek szwajcarskich stóp procentowych mogą wziąć na siebie redukując marże.
Przykładowa strategia kredytowa
1. Pożyczcz franki szwajcarskie w banku, który oferuje darmowe przewalutowanie
2. W maju przyszłego roku zmień walutę kredytu na złotówki – unikniesz prognozowanej przez analityków deprecjacji złotówki w związku w wyborami.
3. Twój kredyt w złotówkach powinien być coraz tańszy dzięki spadkowi stóp procentowych w Polsce. Jednocześnie unikasz wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii.
