Umowa kredytu w pytaniach i odpowiedziach
Kredyty bankowe stają się w naszym kraju coraz bardziej powszechne. Zaciągamy je na zakup mieszkania, samochodu, budowę domu, rozpoczęcie działalności gospodarczej czy też inne potrzeby. W dużej mierze zawdzięczamy to stale rosnącej konkurencji wśród banków. Niestety nie zanosi się, aby w najbliższej przyszłości kredyty stały się w końcu tanie.
Nie będziemy tutaj jednak zajmować się doradztwem, czy i kiedy warto zaciągać kredyty. Decyzja należy do nas samych. Oczywiście każdą taką decyzję należy dobrze przemyśleć i przekalkulować. Ważne jest jednak to, aby mieć świadomość, co się podpisuje. Niestety spora część kredytobiorców nie czyta bądź nie rozumie umów kredytowych. Później nie wiemy, co tak naprawdę nam grozi, gdy przykładowo spóźnimy się z wpłaceniem raty lub utracimy zdolność kredytową oraz jakie poza odsetkami i prowizją czekają nas koszty.
Co powinna zawierać umowa kredytu?
Minimalną treść każdej umowy kredytu przewiduje Prawo bankowe. W umowie tej powinny się znaleźć:
- określenie stron umowy,
- kwota i waluta kredytu,
- cel, na który kredyt został udzielony,
- zasady i termin spłaty kredytu,
- wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany,
- sposób zabezpieczenia spłaty kredytu,
- zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,
- terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych,
- wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje,
- warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.
Czy zawsze potrzebna jest zdolność kredytowa?
Bank zobowiązany jest do zbadania zdolności kredytowej osoby ubiegającej się o kredyt niezależnie od jego wysokości. W zdecydowanej większości przypadków bank udziela kredytów tylko tym zainteresowanym, którzy mają zdolność kredytową, tj. zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. W tym też celu bank żąda od nas takich dokumentów jak: zaświadczenie z zakładu pracy o dochodach z ostatnich kilku miesięcy, zeszłoroczna deklaracja podatkowa itp. Niemniej jednak możliwe jest uzyskanie kredytu pomimo braku zdolności kredytowej, o ile ustanowi się szczególny sposób zabezpieczenia spłaty kredytu lub niezależnie od zabezpieczenia spłaty kredytu przedstawi się program naprawy gospodarki podmiotu, którego realizacja zapewni – według oceny banku – uzyskanie zdolności kredytowej w określonym czasie. Z przedstawionych wyjątków korzystać mogą również nowi przedsiębiorcy, którzy często nie mają wystarczających środków finansowych na rozpoczęcie działalności.
Czy bank może nie udzielić kredytu, jeśli mam zdolność kredytową?
Bank nie ma obowiązku udzielenia kredytu, nawet jeśli potencjalny kredytobiorca wykaże się zdolnością kredytową. W razie odmowy, ubiegającemu się o kredyt nie przysługują na tę okoliczność żadne środki prawne. Co innego, gdy dysponuje on zapewnieniem ze strony banku, że jeśli udokumentuje swoją zdolność kredytową, to udzielone zostaną mu potrzebne środki pieniężne. Wówczas nieuzasadniona odmowa udzielenia kredytu może być kwalifikowana jako tzw. wina w kontraktowaniu (culpa in contrahendo) i możliwe będzie żądanie naprawienia szkody, jaką poniósł niedoszły kredytobiorca licząc na zawarcie umowy (np. koszty doradcy kredytowego).
Czy bank może wypowiedzieć kredyt, mimo że jest terminowo spłacany?
Choć zdrowy rozsądek i powszechne przekonanie na ten temat świadczy inaczej, nieraz bank uprawniony jest do wypowiedzenia umowy kredytu, pomimo tego, że kredytobiorca spłaca raty kredytowe w przewidzianych terminach. Do takich trudnych do przewidzenia działań upoważniają banki specjalne klauzule w umowach, które zwykle uciekają naszej uwadze, a których w miarę możliwości negocjacyjnych należy się wystrzegać. Należą do nich wszelkiego rodzaju postanowienia, które nieprecyzyjnie określają sytuacje uprawniające bank do wypowiedzenia kredytu, jak np. „istotne pogorszenie się sytuacji finansowej kredytobiorcy”, „przewidywana w bliskim czasie utrata zdolności kredytowej kredytobiorcy”. Nawet jeżeli sądzimy, że coś takiego nie będzie miało miejsca i nawet jeśli będziemy mieli rację, to nie mamy pewności, czy bank podczas kontroli naszej sytuacji majątkowej w trakcie realizacji umowy kredytu nie stwierdzi omyłkowo, że powstało takie właśnie zagrożenie. Notowane były również przypadki nieuczciwych praktyk ze strony banków, które zamiast spłaty udzielonego kredytu wolały przejąć finansowaną nieruchomość.
Czy na obciążonej na rzecz banku nieruchomości można ustanowić kolejną hipotekę?
To zależy od tego, czy w umowie kredytobiorca zobowiązał się, że nie będzie dokonywał obciążeń danej nieruchomości, co rzecz jasna dotyczy w szczególności ustanawiania kolejnych hipotek. Złamanie jakiegokolwiek postanowienia umownego upoważnia – o czym też zapewne stanowi umowa – do wypowiedzenia kredytu. Ponieważ trudno wyobrazić sobie, aby bank zapomniał o tego rodzaju klauzulach w umowie kredytu, którego spłata zabezpieczana jest hipoteką na nieruchomości kredytobiorcy, można pokusić się o stwierdzenie, że zazwyczaj nie można ustanowić kolejnej hipoteki na tej samej nieruchomości na rzecz innego wierzyciela. Inna rzecz, że byłoby to w pełni wykonalne. Dla sądu wieczystoksięgowego stosowny zakaz w umowie kredytu nie stanowi bowiem podstawy do odmowy wpisu kolejnej hipoteki. Jednakże należy pamiętać o grożących konsekwencjach takiego naruszenia umowy kredytu w relacjach kredytobiorca – bank.
Co robi bank w przypadku, gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu?
Z umowy wynika, w jakim przypadku bank uprawniony jest do wypowiedzenia kredytu. Z reguły wystarczy, że kredytobiorca nie zapłaci dwóch kolejnych rat spłaty kredytu. Termin wypowiedzenia wynosi najczęściej 30 dni, a w razie zagrożenia upadłością kredytobiorcy – tylko 7 dni. Wynika to z przepisów Prawa bankowego. Strony mogą jednak ustalić dłuższe terminy wypowiedzenia. Umowa nie może natomiast przewidywać krótszych niż wyżej wymienione terminów.
Termin wypowiedzenia zaczyna swój bieg nie od momentu sporządzenia stosownego pisma przez pracownika banku, lecz od dnia jego doręczenia kredytobiorcy. Jeśli w tym czasie kredytobiorca nie zwróci pozostałej do spłaty kwoty kredytu, staje się ona wymagalna, zaczynają biec wysokie odsetki karne, a bank może bardzo szybko doprowadzić do wszczęcia egzekucji. Bank, który wcześniej (najczęściej przy zawieraniu umowy kredytowej) odebrał od nas oświadczenie o poddaniu się egzekucji, może, na podstawie ksiąg banków lub innych dokumentów związanych z dokonywaniem czynności bankowych, wystawić bankowy tytuł egzekucyjny, który przesyłany jest do sądu tylko po to, by ten nadał mu klauzulę wykonalności. Klauzula ta nadawana jest niezwłocznie, nie później niż w ciągu 3 dni od dnia złożenia wniosku. W praktyce jednak trwa to nieco dłużej. Bankowy tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi tytuł wykonawczy, który stanowi podstawę do wszczęcia egzekucji komorniczej. Kredytobiorca nie jest informowany o całym przebiegu sprawy. Dowiaduje się o wszystkim dopiero przy pierwszej czynności komornika. Wtedy jest już z reguły za późno na ewentualne rozmowy z bankiem, któremu pozostaje cierpliwie czekać na efekty działań komornika.
Czy kredyt w agencji bankowej jest droższy niż ten z banku?
Choć mogłoby się wydawać, że tak właśnie jest, to należy zaprzeczyć. Z reguły pośrednicy bankowi (agencje) dysponują ofertami kilku różnych banków. Dlatego też ich klient ma znacznie lepszy wybór niż w siedzibie jednego z banków. Choć pośrednikom bankowym należy się od każdego udzielonego kredytu prowizja, to nie zwiększa ona kosztów kredytu, lecz bank, na którego rzecz nastąpiło zawarcie umowy, dzieli się swoją marżą ze swoim pośrednikiem.
Czy za wcześniejszą spłatę kredytu bank pobierze prowizję?
Jeżeli kredyt podlega ustawie o kredycie konsumenckim, kredytobiorca może spłacić kredyt przed terminem, natomiast bank nie ma prawa pobrać prowizji od takiej wcześniejszej spłaty. W przypadku gdy kredyt jest oprocentowany, to za okres po spłacie kredytu bank nie może żądać zapłaty odsetek. Należy jednak pamiętać, że ustawy o kredycie konsumenckim nie stosuje się m.in. do takich kredytów jak: mieszkaniowe, na spłatę kredytu mieszkaniowego, odnawialne w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym, o wysokości mniejszej niż 500 zł i większej niż 80.000 zł czy z terminem spłaty kredytu nieprzekraczającym trzech miesięcy.
Tomasz Konieczny, Gazeta Podatkowa
