Umowa z deweloperem – czytaj i negocjuj

Umowy proponowane przez deweloperów roją się od zapisów niebezpiecznych dla klientów. Z reguły prawa i obowiązki stron, zwłaszcza finansowe, są mniej korzystne dla klienta niż dla przedsiębiorcy. By zabezpieczyć swoje interesy, należy starannie przeczytać umowę przedwstępną, skonsultować ją z prawnikiem i starać się wynegocjować jak najkorzystniejsze dla siebie zapisy.

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Ta ostatnia lepiej chroni interesy klienta. Na podstawie zwykłej umowy pisemnej, jeżeli deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań wobec klienta, można domagać się jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Jeżeli poszkodowany klient podpisał umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, może sądownie domagać się również przeniesienia na jego rzecz własności mieszkania. Wtedy na podstawie wyroku sądu jest wpisywany do księgi wieczystej nieruchomości jako jej właściciel. Warunki, jakie wynegocjuje sobie klient, zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, trudniej będzie zmienić deweloperowi na jego niekorzyść w momencie podpisywania ostatecznej umowy kupna-sprzedaży lokalu.

Równość stron

Zgodnie z kodeksem cywilnym prawa i obowiązki stron umowy powinny być równe oraz jasno i precyzyjnie określone. Zapisy, które nie są jednoznaczne, interpretuje się na korzyść klienta.

Podstawowym obowiązkiem klienta jest zapłacić całą cenę za mieszkanie w przewidzianym umową terminie, a dewelopera – przekazać mieszkanie w stanie i terminie zaznaczonym w umowie oraz przystąpić w umówionym czasie do aktu notarialnego i przenieść własność lokalu na rzecz klienta.

Jeżeli w umowie znajduje się zapis o karze umownej obciążającej klienta w przypadku odstąpienia przez niego od umowy, taka sama kara powinna być przewidziana dla dewelopera. Ważne jest, by zwrócić uwagę, czy odsetki przewidziane dla obu stron za zwłokę w wywiązaniu się z umowy są takiej samej wysokości i naliczane po takim samym okresie opóźnienia.

Jeżeli deweloper proponuje rozliczanie się w obcej walucie, zwróćmy uwagę, by ryzyko kursowe obciążało obie strony, nie tylko klienta. Z reguły zapis stwierdza, że poszczególne wpłaty będą dokonywane w złotówkach, według średniego kursu z dnia dokonania wpłaty, jednak nie niższego niż z dnia podpisania umowy. Oznacza to, że tylko klient nie będzie wiedział, jaką kwotę za każdym razem przyjdzie mu zapłacić. Natomiast deweloper będzie pewien swoich minimalnych wpływów.

Nic bez zgody klienta

W umowie deweloper może zastrzec, że pewne jej postanowienia mogą ulec zmianie bez konieczności wyrażenia na to zgody przez klienta. Może to dotyczyć np. zmiany materiałów wykończeniowych na inne, niż te określone w umowie. Zwykle zmienia materiały na tańsze – czyli na gorsze. Z reguły jednak nie pociąga to za sobą obniżenia ceny mieszkania.

Często deweloperzy dopuszczają w umowach zmianę terminu zakończenia poszczególnych etapów prac na termin wcześniejszy. Pozornie leży to w interesie klienta, ale wiąże się zawsze z koniecznością wcześniejszego dokonania wpłat przewidzianych harmonogramem. Jeżeli klient nie będzie dysponować w tym czasie pieniędzmi i spóźni się z wpłaceniem kolejnej raty, może czekać go konieczność zapłacenia odsetek za opóźnienie.

Równie często w umowach deweloperskich można spotkać się z zastrzeżeniem możliwości zmiany powierzchni mieszkania w trakcie budowy, ale już po podpisaniu umowy. Konsekwencją tego jest wzrost ceny mieszkania. Zazwyczaj w umowach gwarantowana jest jedynie cena metra kwadratowego, ale nie określa się powierzchni mieszkania. Wraz ze zwiększeniem wielkości lokalu musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami.

Deweloper jako zarządca

Deweloper może zastrzec sobie zarządzanie nieruchomością przez okres kilku lat, ustalając za to w umowie cenę, która z reguły jest dużo wyższa od tej, jaką wspólnota mogłaby wynegocjować z firmą zewnętrzną. Wypowiedzenie zarządu deweloperowi jest możliwe, jednak niezwykle trudne. Umowę można wypowiedzieć, jeżeli deweloper rażąco zaniedbuje swoje obowiązki, co może zagrażać życiu lub mieniu mieszkańców.
Jeżeli zarząd dewelopera na określony czas został wpisany do aktów notarialnych, do zmiany zarządcy potrzebna będzie uchwała wspólnoty podjęta większością udziałów, koniecznie w obecności notariusza.
Część deweloperów deklaruje wykonywanie zarządu nieruchomością jedynie do czasu powołania zarządu przez wspólnotę mieszkańców, co jest dla nowych mieszkańców znacznie korzystniejsze. Zorganizowana wspólnota w każdej chwili może więc powołać własny zarząd i zatrudnić wybranego przez siebie administratora.
Ważne jest, by budynek miał zarządcę już w momencie oddania go do użytkowania. Niezbędna jest osoba, która podpisze pierwsze umowy na dostawę mediów czy wywóz śmieci.
Na co należy zwracać uwagę czytają umowę:

• Zapisy powinny być jednoznaczne i precyzyjne.
• Deweloper nie powinien mieć możliwości zmiany postanowień umowy po jej podpisaniu z klientem.
• Kary umowne i odsetki za opóźnienie powinny być równe dla obu stron.
• Termin przekazania mieszkania i podpisania aktu notarialnego powinien być precyzyjnie określony.
• Deweloper zawsze powinien ponosić odpowiedzialność finansową za nieterminowe wywiązanie się z umowy.

Agnieszka Stefańska, Rzeczpospolita