W Warszawie i Białymstoku najtrudniej o mieszkanie

Ceny mieszkań w poszczególnych miastach są bardzo różne. Dla przykładu w Warszawie, żeby kupić 50 m2, trzeba zapłacić aż 500 000 zł, a w Bydgoszczy wystarczy ok. 300 000 zł. Z drugiej jednak strony średni dochód netto w Warszawie wynosi 4617 zł, a w Bydgoszczy 3527 zł. Z wyliczeń Expandera wynika, że po uwzględnieniu tych dwóch elementów, w najlepszej sytuacji są ci, którzy chcą zamieszkać w Katowicach i Łodzi. Najtrudniej jest w Warszawie i Białymstoku.

Porównanie cen i wynagrodzeń w poszczególnych miastach czasami daje zaskakujące wyniki. Dla przykładu cena mieszkania o powierzchni 50 m2 w Katowicach (322 tys. zł) jest znacznie wyższa niż w Bydgoszczy (298 tys. zł) czy Lublinie (310 tys. zł). Dostępność jest jednak zdecydowanie lepsza w Katowicach, w których do zakupu mieszkania potrzeba 74 średnich pensji netto. W Lublinie trzeba wydać o 17 pensji więcej, a w Bydgoszczy o 11 pensji więcej.

Katowice swój wynik zawdzięczają przede wszystkim wysokim dochodom mieszkańców. Wśród analizowanych przez nas miast wyższe zarobki otrzymują jednie mieszkańcy Warszawy i Gdańska. Tam jednak ceny mieszkań są dużo wyższe. W Katowicach natomiast są dość niskie, co przy stosunkowo wysokich dochodach, daje dobrą dostępność mieszkań. Z kolei Łódź zawdzięcza dobrą pozycję bardzo niskim cenom mieszkań. Jest tam najtaniej wśród analizowanych przez nas miast.

Dostępność mieszkań w wybranych miastach

W Białymstoku dostępność mieszkań psują niskie dochody
Jeśli chodzi o miasta, w których dostępność jest najsłabsza, to dominują tu te, które cieszą się popularnością wśród inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Warszawa, Gdańsk, Wrocław czy Kraków nie tylko prężnie się rozwijają, ale również przyciągają turystów. To wszystko zachęca inwestorów, którzy kupują tam mieszkania na wynajem, a więc zawyżają popyt, co przekłada się na wyższe ceny nieruchomości. Wyjątkiem jest natomiast Białystok. W jego przypadku słaba dostępność mieszkań wynika z niskich dochodów. Średnia pensja netto wynosi tam zaledwie 3025 zł, a ceny lokali nie są tam wyższe niż w Lublinie czy Łodzi.

Kredyty drożeją i są coraz trudniej dostępne
Powyższe wskaźniki pozwalają porównać dostępność mieszkań w poszczególnych miastach, ale w praktyce zwykle najistotniejsza jest jednak relacja raty kredytu do dochodu. Przeciętny człowiek nie posiada bowiem tak wysokich oszczędności, aby kupić mieszkania bez udziału kredytu. Jego oszczędności stanowią zwykle wkład własny, który nie może być niższy niż 10% ceny lokalu. W przypadku pary zarabiającej po średnim wynagrodzeniu, rata kredytu na 50-cio metrowe mieszkanie w Katowicach pochłonie 18% dochodu. Najgorzej jest natomiast w Warszawie, gdzie będzie to 26% dochodu. Na niekorzyść Warszawy działa również to, że 10% wkładu własnego w stolicy oznacza kwotę 50 000 zł, a w Katowicach tylko 32 225 zł.

Jak to policzyliśmy
Przeliczyliśmy przeciętne wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z kwoty brutto na netto. Są to dane GUS dla poszczególnych miast i dotyczą okresu I-IX 2019 r. Źródłem danych o cenach mieszkań jest Raport Expandera i Rentier.io za IV kw. 2019 r. Podane wartości są medianą cen ofertowych dla lokali o powierzchni 35-60 m2. Do obliczenia udziału raty kredytu w dochodzie pary przyjęliśmy 10% wkładu własnego, okres spłaty 25 lat i oprocentowanie kredytu na poziomie 4,24%.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors