Wszystko o uldze odsetkowej

Ulga odsetkowa to jedna z nielicznych ulg, które ustawodawca postanowił zostawić podatnikom. Jest to też jedyna możliwość – poza przejściowo pozostawioną ulgą remontową – z jakiej mogą skorzystać podatnicy inwestujący we własne lokum.

Niestety, oszczędność nie jest już tak duża, jak ta, którą zapewniały stare ulgi mieszkaniowe. Odliczeniu podlega tylko część wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętej na sfinansowanie jednej z inwestycji mieszkaniowych wymienionych przez ustawodawcę. Pocieszeniem dla podatników może być jednak to, że w wyniku ubiegłorocznej kompleksowej zmiany ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nieco złagodzono warunki, jakie musi spełnić inwestor. Przy okazji z ulgi skorzysta część podatników, która wcześniej została wyrzucona poza nawias odliczenia.

Co można skredytować, aby odliczyć odsetki

Podstawowym warunkiem, jaki muszą spełnić podatnicy chcący skorzystać z ulgi odsetkowej, jest zdecydowanie się na jedną z inwestycji, z którą zgodnie z ustawą wiąże się możliwość oszczędności. Trzeba pamiętać, że katalog inwestycji jest zamknięty.

Podstawę do odliczenia w przypadku ulgi odsetkowej stanowi art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). To ten obszerny przepis kompleksowo określa wszystkie warunki korzystania z ulgi. Na wstępie trzeba przypomnieć, że ulgę odlicza się od podstawy obliczenia podatku. Odliczeniu podlegają zaś tylko faktycznie poniesione w danym roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi. Z ulgi może skorzystać tylko podatnik objęty nieograniczonym obowiązkiem podatkowym.

Tak jak wspomniałam na wstępie, odliczeniu podlegają wydatki na konkretny wymieniony w ustawie cel. W przypadku ulgi odsetkowej chodzi o sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

• budową budynku mieszkalnego albo
• wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
• zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
• nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Ustawa określa też, jakie wymagania powinien spełnić kredyt czy pożyczka, żeby odsetki od nich mogły podlegać odliczeniu. Po pierwsze, co ważne, uldze podlegają tylko odsetki od kredytów i pożyczek udzielonych podatnikowi po 1 stycznia 2002 r. Nawet jeśli podatnik spłaca kredyt zaciągnięty w 2001 r. na zakup mieszkania, nie będzie mógł skorzystać z ulgi. Po drugie, kredytu (pożyczki) musi udzielić profesjonalista, czyli podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek). Krótko mówiąc, z preferencji podatkowych korzystają zasadniczo kredyty bankowe i kredyty udzielane przez SKOK-i.

Pamiętajmy też, aby z umowy kredytu (pożyczki) jasno wynikało, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w ustawie. Warto o to zadbać, negocjując warunki jego udzielenia z bankiem.

Ponadto odsetki podlegają odliczeniu, jeśli zostały faktycznie zapłacone. Ich wysokość i termin zapłaty muszą być udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot udzielający pożyczki czy kredytu. Warunkiem jest też, aby odsetki nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie. Wyjątek stanowi przypadek, gdy zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku. Nie można też odliczyć odsetek wcześniej odliczonych od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Czego nie można odliczyć

Ulga odsetkowa to jedna z bardziej skomplikowanych i wymagających ulg. Wynika to nie tylko z konieczności spełnienia szczegółowych warunków pozytywnych. Dodatkowo ustawodawca zawarł katalog przypadków, kiedy można skorzystać z ulgi.

Można je zaszeregować do dwóch kategorii. Pierwsza dotyczy pozbawienia ulgi wszystkich tych podatników, którzy wcześniej skorzystali z większości ulg mieszkaniowych. Zgodnie bowiem z ustawą, odliczenia odsetek nie można dokonać, gdy podatnik lub jego małżonek skorzystał lub korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na:

• zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę budynku mieszkalnego,
• wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
• zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
• przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
• systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.

Ustawa zawiera szczegółowy katalog samych odsetek, które nie podlegają odliczeniu. Są to odsetki od kredytów:

• udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane, mające na celu budowę mieszkań na wynajem oraz udostępnianie lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie przepisów o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,
• udzielanych przez kasy mieszkaniowe na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,
• udzielanych na usuwanie skutków powodzi na zasadach określonych w przepisach o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych
• udzielanych na usuwanie skutków powodzi,
  objętych wykupem odsetek ze środków z budżetu państwa na zasadach określonych w przepisach o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych.

Złagodzone kontrowersje i bonus

Przepis dotyczący ulgi odsetkowej uległ nowelizacji od 1 stycznia 2004 r. Najważniejszą zmianą, jakiej poddano przepis art. 26 ustawy, jest poprawienie kontrowersyjnej przesłanki dotyczącej czasu realizacji inwestycji. Do końca ub.r. z ulgi nie mogli skorzystać podatnicy, których realizacja inwestycji trwała dłużej niż trzy lata, licząc od końca roku kalendarzowego. Obecnie ten wymóg nie dotyczy już wszystkich rodzajów wymienionych inwestycji.

Przypomnijmy poprzednią redakcję przepisu w połączeniu z drugim niezmienionym, a budzącym wątpliwości warunkiem, zakładającym, że zakończenie inwestycji nie nastąpiło wcześniej niż w 2002 r., co w praktyce pozbawiło prawa do odliczenia wielu podatników spełniających warunki do skorzystania z ulgi. Co prawda, kontrowersyjny termin zakończenia inwestycji nie wcześniej niż w 2002 r. pozostał, ale zgodnie z nowelizacją trzyletni okres trwania inwestycji dotyczy tylko inwestycji związanych z budową domu oraz rozbudową, przebudową itd.

W przypadku tych inwestycji ich zakończenie musi nastąpić przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę, nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne. Co więcej, zakończenie takie musi zostać potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania – zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku.

W pozostałych zaś przypadkach, dotyczących inwestycji czysto mieszkaniowych (nowo wybudowanych budynków i lokali), wystarczy, że na koniec zostanie zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik. W tych przypadkach nie będzie już jednak ograniczenia czasowego.

Miłą niespodzianką dla podatników będzie zapewne regulacja zawarta w przepisach przejściowych do nowelizacji ustawy o PIT. Zgodnie bowiem z art. 11 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 202, poz. 1956 z późn. zm.), podatnikom, którym w latach 2002-2003 został udzielony kredyt (pożyczka) na inwestycję dotyczącą zakupu nowego mieszkania lub budynku mieszkalnego ukończoną w tych latach i którzy nie skorzystali z odliczenia wyłącznie z powodu, że nie został spełniony obecnie obowiązujący warunek dotyczący trzyletniego okresu trwania inwestycji, przyznano rekompensatę. Jeżeli tylko począwszy od 1 stycznia 2004 r. spełnią oni wszystkie nowe, obowiązujące od nowego roku warunki, będą mieli prawo odliczenia od dochodu uzyskanego w latach 2004-2005, oprócz wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu poniesionych w latach 2004-2005, również odsetek zapłaconych w latach 2002-2003. Oczywiście od części kredytu, która nie przekracza kwoty 189 000 zł.

Ile do odliczenia i co z PIT-em

Nie łudźmy się jednak, że odliczymy wszystkie odsetki zapłacone od zaciągniętego na mieszkanie czy dom kredytu. Tak jak w przypadku większości ulg, również odliczenie związane z odsetkami jest limitowane.

W pierwszej kolejności trzeba wskazać, iż odliczenie obejmuje, co do zasady, wyłącznie odsetki naliczone za okres począwszy od dnia 1 stycznia 2002 r. i zapłacone od tego dnia. Jak już wspomniałam, nie ma więc szans na rozliczenie odsetek zapłaconych wcześniej. Przy czym odliczenia ulgi odsetkowej dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja.

Jednak odsetki zapłacone przed rokiem zakończenia inwestycji mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki. Podatnik, który spłacał odsetki przed zakończeniem inwestycji, może odliczyć je od podstawy obliczenia podatku również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki. W tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia.

Kwota odliczenia jest limitowana. Odliczeniu podlegają tylko odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 mkw. powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji. Przy czym zgodnie z ustawą w kolejnych następujących po sobie latach podatkowych kwota ta nie może ulec zmniejszeniu. W tym celu dla ustalania tej podstawy przyjmuje się najwyższy w okresie obowiązywania ustawy wskaźnik przeliczeniowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał.

Wysokość tej kwoty ogłasza co roku minister finansów. Musi to zrobić do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok podatkowy, w drodze obwieszczenia, w dzienniku urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Na koniec warto przypomnieć o kilku drobiazgach dotyczących ulgi odsetkowej. Podatnicy ulgę odsetkową rozliczają w zeznaniu rocznym, wypełniając dodatkowy formularz PIT/D. Ale wyjątkowo do zeznania składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia, podatnik musi dołączyć oświadczenie (PIT-2K) o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Podatnicy pozostający w związku małżeńskim powinni wiedzieć, że odliczenie w ramach omawianej ulgi dotyczy odsetek zapłaconych łącznie przez oboje małżonków. Jeżeli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu, odliczeń dokonuje się zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych bądź od dochodu każdego z małżonków, w proporcji wskazanej we wniosku, bądź od dochodu jednego z małżonków.

Aleksandra Tarka, Gazeta Prawna