Ziemia rolna: im wyższa klasa, tym drożej
Pozornie to świetny interes: kupujemy ziemię orną, zmieniamy jej przeznaczenie i sprzedajemy jako działki pod zabudowę. Bywa jednak, że odrolnienie to operacja długotrwała i kosztowna.
W zasadzie zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na inwestycyjny powinna być dokonana w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zatem ktoś ma grunt rolny i chciałby go przekształcić w grunt inwestycyjny, powinien z tym postulatem wystąpić do swojej gminy, gdy powstaje tam plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli zmiana przeznaczenia dotyczy gruntów klasy IV i jest to obszar większy niż jeden hektar, decyzję o zmianie może podjąć wojewoda. Jeżeli dotyczy to gruntów klasy V czy VI, a więc słabych gleb, to gmina może zrobić to sama. Natomiast jeżeli są to ziemie orne klasy I, II i III i jest ich więcej niż pół hektara, to gmina musi w sprawie odrolnienia wystąpić do ministra rolnictwa, a minister może się zgodzić albo nie. Jeżeli się zgodzi, wówczas grunty te mogą być ujęte w planie jako tereny przeznaczone pod określone inwestycje.
Kto tereny odrolnione nabędzie, nie ponosi już ryzyka, że nie będzie mógł tam budować. Przygotowuje jedynie szczegółowy projekt swojej inwestycji i występuje do starosty o pozwolenie na budowę. Otrzyma je, ale jeżeli ma to być inwestycja komercyjna – np. przemysłowa czy handlowa, a grunty są I, II czy III klasy – za zmianę ich przeznaczenia będzie musiał zapłacić.
Opłacie nie podlega zmiana przeznaczenia gruntów IV, V i VI klasy. W innych przypadkach opłaty są wysokie. Np. za wyłączenie z produkcji rolnej 1 ha gruntu I klasy na teren pod stację benzynową trzeba zapłacić równowartość 750 ton ziarna żyta. Jeżeli żyto kosztuje 500 zł za tonę, opłata wyniesie 375 tys. zł. Jeżeli nabywcy udało się ten hektar kupić za 50 tys. zł – zapłaci 325 tys. zł. Jeżeli uda mu się sprzedać potem ten grunt np. za 33 zł za mkw. – to interesu na tym nie zrobi.
– Opłaty są zaporowe po to, aby chronić najlepsze grunty, które i tak stanowią raptem 25 proc. naszych zasobów ziemi rolnej – mówi Jan Bielański, dyrektor Departamentu Gospodarki Ziemią w Ministerstwie Rolnictwa. Wspomniana opłata jest jednorazowa, ale niezależnie od niej przez 10 lat trzeba wpłacać 10 proc. opłaty zasadniczej – niepomniejszonej o cenę ziemi. Za ziemię dalszych klas opłat już nie ma, choć wystąpią w przypadku tzw. gruntów organicznych, np. torfowisk. Wysokość opłat określona jest parametrycznie (jest równowartością określonej ilości ton żyta na hektar) w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Nie trzeba natomiast wnosić opłat, jeżeli dany teren rolny, nawet o doskonałych glebach, zostanie przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, ale pod pewnymi warunkami: przy budownictwie wolno stojącym nie można zabudować większej powierzchni niż 5 arów, czyli 500 mkw., a przy budownictwie wielomieszkaniowym – 2 arów, czyli 200 mkw. na każdy lokal. Jeżeli więc w budynku ma być 50 mieszkań, to zabudowa z pomieszczeniami przynależnymi, np. garażami, nie powinna objąć więcej 10 000 mkw.
Bez planu trudniej
Jeżeli nie ma planu zagospodarowania, procedury odralniania są bardziej skomplikowane. Jeśli inwestycja zmieści się na terenie mniejszym niż pół hektara, to mimo że nie ma planu, procedura uzyskiwanie pozwolenia na budowę jest uproszczona. Jednak sąsiednia działka powinna być zabudowana. Wówczas pozwolenie na budowę może być wydane na podstawie zasady dobrego sąsiedztwa.
Można natomiast postawić w dowolnym miejscu dom na ziemi rolnej, ale pod warunkiem, że posiadana działka ma co najmniej tyle powierzchni, ile przeciętne gospodarstwo rolne w danej gminie. Można jeszcze kupić niewielkie siedlisko z zabudową i rozbudować je.
Nowe przepisy
W Ministerstwie Rolnictwa jest już przygotowany projekt zmiany ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Resort planuje, że już niedługo przejmie ten projekt rząd i jeszcze w tym roku uchwali go parlament.
Projekt przewiduje przekazanie kompetencji w dół, do samorządów lokalnych, aby nie angażować resortu rolnictwa w decyzje o zmianie przeznaczenia terenów o powierzchni mniejszej niż 10 ha.
Zmiany przewidują też likwidację Funduszu Ochrony Gruntów Rolnych, ale nie opłat. Obecnie 20 proc. tego funduszu jest w dyspozycji resortu rolnictwa, pozostałym dysponuje samorząd województwa, który może przeznaczać te pieniądze np. na rekultywację gruntów, ale również na budowę i modernizację dróg dojazdowych i inne cele. Proponuje się, aby opłaty roczne zasilały budżet samorządu województwa i były przeznaczone na te same cele, na które były przeznaczone środki Funduszu.
Projekt zmian przewiduje też uporządkowanie kwestii aktualizacji danych w ewidencji gruntów, gdy zostają one wyłączone z produkcji rolnej. Do tej pory, niestety, istnieje tu możliwość dowolnej interpretacji przez organy prowadzące ewidencję gruntów i budynków.
Czy więc warto zainwestować w ziemię rolną z perspektywą, że uda się ją w przyszłości sprzedać jako grunt inwestycyjny? Jak najbardziej – pod warunkiem, że dojdzie w niedługim czasie do korzystnej zmiany przeznaczenia i nadzwyczajnych zysków z tego tytułu nie pochłoną opłaty.
Krystyna Milewska, Rzeczpospolita
