Wolisz niższą ratę – zapłacisz o 144 tys. zł więcej
To, ile wyniesie okres spłaty kredytu hipotecznego, jest niezwykle ważną decyzją, ale często niedocenianą. Kuszące jest wybieranie jak najdłuższego okresu, gdyż wtedy rata jest niższa. To jednak sprawia, że kredyt staje się droższy. Expander podpowiada, jak wybrać optymalny dla siebie okres spłaty, by nie płacić zbyt wysokiej raty i zachować odpowiedni bufor bezpieczeństwa.
Okres spłaty kredyty hipotecznego może wynieść maksymalnie 35 lat, ale regulacja KNF zobowiązuje banki do rekomendowania klientom, żeby nie przekraczał on 25 lat. Oczywiście kredytobiorcy nie muszą się do takiej sugestii stosować i nierzadko wybierają okres 30 czy 35 lat. Jest to kuszące, gdyż w ten sposób obniża się wysokość raty. Dla przykładu, pożyczając 300 000 zł na 20 lat rata wyniesie ok. 1 786 zł, a przy okresie 35 lat spłaty już tylko 1 293 zł. Jej wysokość spada więc aż o 494 zł. Wydłużenie okresu stosuje się również po to, aby podwyższyć możliwą do uzyskania kwotę. Dla przykładu przy racie na poziomie 1800 zł można pożyczyć 302 000 zł na 20 lat lub 386 000 zł na 30 lat.
Co się stanie, jeśli wybiorę zbyt długi okres?
Załóżmy, że przykładowy kredytobiorca chce pożyczyć 300 000 zł. Dodatkowo, aby na życie pozostała mu kwota pozwalająca żyć na przyzwoitym poziomie, rata kredytu może wynieść nie więcej niż 1800 zł. W tabeli poniżej widać, że taka osoba może wybrać okres kredytowania między 20 a 35 lat. Jeśli wybierze 35 lat będzie mieć więcej pieniędzy na przyjemności. Co miesiąc będzie płacił nie 1786 zł, a tylko 1293 zł, a więc miesięcznie będzie miał w kieszeni niemal o 500 zł więcej. W praktyce jednak w ten sposób sprawi, że jego kredyt będzie dużo droższy. Ponieważ będzie go spłacał aż o 15 lat dłużej (35 a nie 20 lat) to zapłaci aż o 114 127 zł więcej odsetek.
Co się stanie, jeśli wybiorę zbyt krótki okres?
Zaletą krótkiego okresu spłaty jest to, że koszt kredytu jest niższy. Nie warto jednak przesadzać z jego skracaniem, gdyż obecnie mamy rekordowo niskie stopy procentowe, które zapewne już w przyszłym roku zaczną rosnąć. Jeśli więc nasz przykładowy kredytobiorca jest w stanie płacić 1800 zł i wybierze wariant kredytu z ratą 1786 zł (20 lat), to za 2-3 lata może mieć problem ze spłatą, gdyż jego rata wzrośnie np. do 2000 zł. W takiej sytuacji będzie mógł oczywiście poprosić bank o wydłużenie okresu spłaty, ale jest to zwykle kosztowne i czasami kłopotliwe. Wymaga bowiem zmian w umowie kredytowej.
Jak wybrać optymalny okres kredytowania?
Po pierwsze lepiej nie wybierać okresu zbliżonego do maksymalnego, czyli 35 lat. Jeśli bowiem w przyszłości istotnie wzrosną stopy procentowe, a wraz z nimi raty lub jeśli spadnie nasz dochód, to bank nie będzie mógł nam obniżyć raty, przez wydłużenie okresu spłaty. Najlepiej też nie zwracać zbyt dużej uwagi na obecną wysokość raty, gdyż rekordowo niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na długo. Lepiej kierować się tym, ile przy danym okresie wyniesie nasza rata, przy założeniu, że oprocentowanie kredytu wzrośnie np. do 6%. Biorąc to pod uwagę, nasz przykładowy kredytobiorca powinien wybrać okres 30 lat. Wtedy jego rata obecnie wyniesie niecałe 1400 zł, a po wzroście oprocentowania do 6% zwiększy się ona do 1800 zł.
Najlepszym dla niego rozwiązaniem byłoby jednak obniżenie kwoty kredytu do 280 000 zł i okresu spłaty do 25 lat. Wtedy również rata nie przekroczyłaby 1800 zł nawet przy oprocentowaniu 6%. Jednoczenie pozostałby jednak spory margines do wydłużenia okresu kredytowania. W razie problemów można będzie obniżyć ratę o ponad 200 zł poprzez zmianę okresu spłaty z 25 do 35 lat. Warto też dodać, że posiadając kredyt hipoteczny warto posiadać oszczędności na tzw. czarna godzinę. Wybierając ratę niższą od tej na jaka nas stać najlepiej odkładać różnicę. Zgromadzone w ten sposób oszczędności mogą być bardzo przydatne np. w okresie, kiedy stracimy pracę lub w jeśli poważnie zachorujemy.
Jarosław Sadowski
główny analityk Expander Advisors
