Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, marzec 2020

W lutym ceny mieszkań w największych polskich miastach biły kolejne rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do sytuacji sprzed roku ceny ofertowe wzrosły średnio aż o 16%. W najbliższym czasie sytuację na rynku może jednak schłodzić epidemia koronawirusa oraz zapowiedzi nowych regulacji prawnych dotyczących najmu krótkoterminowego.

W ostatnich miesiącach obserwowaliśmy boom na rynku nieruchomości. Mieszkania z rynku wtórnego, jeśli zostały wystawione do sprzedaży po cenie adekwatnej do swojego standardu i lokalizacji, sprzedawały się nawet w ciągu kilku godzin. Jednocześnie wielu sprzedających, kierując się informacjami o rosnących cenach, wyceniało swoje mieszkania bardzo wysoko. Rynek to szybko weryfikował poprzez brak zainteresowania i dużo niższe oferty składane przez potencjalnych kupujących. Z tego względu, na rynku wtórnym faktyczne ceny transakcyjne nierzadko istotnie się różnią od tych podawanych w ofertach. W niektórych przypadkach można wynegocjować obniżkę nawet o ponad 20%, ale zwykle dopiero wtedy, gdy sprzedający zmęczył się już czekaniem na nabywcę. Na rynku pierwotnym możliwości obniżenia cen były natomiast niewielkie.

Koniec boomu na mieszkania?
Obecnie istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że rynek nieruchomości w najbliższym czasie spowolni. Możliwe są jednak dwa scenariusze. Po pierwsze może to być kilkumiesięczne zmniejszenie liczby transakcji związane z ograniczeniami związanymi z epidemią koronawirusa. Jeśli epidemia się rozprzestrzeni w naszym kraju, to potencjalni kupujący mogą wstrzymać się z decyzją o zakupie. Gdy zagrożenie minie, sytuacja na rynku może wrócić do normy.

Drugi, mniej prawdopodobny scenariusz, to zakończenie boomu na rynku. Po pierwsze, jeśli konsekwencje gospodarcze epidemii będą poważne i długotrwałe, to potencjalni kupujący zaczną obawiać się zaciągania kredytów na kilkaset tysięcy złotych, a banki jeszcze mocniej ograniczą finansowanie. Dodatkowo, z zakupami mogą wstrzymać się też inwestorzy. Część z nich kupowała mieszkania z myślą o najmie krótkoterminowym. Epidemia sprawia jednak, że ruch turystyczny zamiera i może być zmniejszony przez dłuższy czas.

Pojawiają się też zapowiedzi nowych regulacji prawnych, dotyczących tego rodzaju działalności. To wszystko może sprawić, że skala zakupów inwestycyjnych mocno spadnie. Część inwestorów może wręcz zacząć ponosić straty i w związku z tym chcieć sprzedać swoje lokale. W opisanej sytuacji mogłoby to doprowadzić do spadków cen.

Kredyty coraz droższe – 16 podwyżek i tylko 2 obniżki
Najszybciej informacje o spowolnieniu na rynku nieruchomości dotrą do nas z rynku kredytów hipotecznych. Obecnie nie obserwujemy jednak jeszcze żadnych symptomów jeśli chodzi o liczbę składanych wniosków. Wciąż jest ich zdecydowanie więcej niż przed rokiem. Banki od dłuższego czasu wprowadzają jednak podwyżki marż. Szczególnie dotyczy to kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. W tym segmencie, w ciągu ostatnich 12 miesięcy zaobserwowaliśmy aż 16 podwyżek i tylko 2 obniżki, z czego jedna była symboliczna (o 0,03 pp.), a druga obowiązywała zaledwie przez miesiąc. W rezultacie średnia marża dla takich kredytów wynosi już 2,59% i jest najwyższa od 10 lat (od lipca 2010 r.).

Na szczęście od 5 lat na bardzo niskim poziomie pozostaje stawka WIBOR 3M (obecnie 1,70%), która po dodaniu do marży tworzy oprocentowanie kredytu hipotecznego. Dzięki temu średnie oprocentowanie kredytów, choć rośnie z powodu podwyżek marż, to jest dość niskie. Dla tych z najniższym (10%) wkładem własnym wynosi 4,32%, podczas gdy przed 2013 rokiem było to 5%-9%.

Dostępna kwota kredytu spadła aż o 172 000 zł
Wspomniane podwyżki nie wynikają jednak tylko z chęci poprawy zysków. Banki w ten sposób ograniczały bardzo wysoki popytu i jednocześnie zabezpieczały się przed nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Chodzi o to, aby kredytu nie otrzymały osoby, które nie poradzą sobie ze spłatą w trudniejszych czasach. Wyższe marże i inne zmiany w sposobie wyliczenia zdolności kredytowej sprawiają, że dostępność kredytu spada. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem 8000 zł netto średnia dostępna kwota spadła z 803 000 zł w kwietniu 2015 r. do 630 000 zł obecnie. Trzeba jednak dodać, że te zmiany były rekompensowane rosnącym poziomem wynagrodzeń.

Ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2020 r.

Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 265 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lutym 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.