Czy Polski Ład wystrzeli ceny mieszkań w kosmos
Jednym z elementów „Polskiego Ładu” ma być ponowne uruchomienie dopłat do kredytów hipotecznych dla osób w wieku do 40 lat. Z wstępnych informacji można wywnioskować, że dopłaty nie będą wypłacane od razu przy zakupie mieszkania, a dopiero wtedy, gdy uczestnikom programu urodzi się drugie dziecko i kolejne. Oprócz dopłat państwo będzie również oferować gwarancje pozwalające uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Expander analizuje jaki może być wpływ tego programu na ceny mieszkań, które przecież już teraz rosną pomimo pandemii.
Osoby, które będą mogły skorzystać z nowego programu dopłat do kredytów, z pewnością wolałyby dostać pieniądze od razu, przy zakupie mieszkania. Tak to wyglądało w przypadku poprzedniego programu (Mieszkanie dla młodych). Problem polega jednak na tym, że taka konstrukcja może prowadzić do wzrostu cen mieszkań. Kupujący łatwiej zgodzi się na wyższą cenę mieszkania, gdy ma więcej pieniędzy do dyspozycji.
W ogłoszonym w ramach „Nowego Ładu” programie ma to jednak wyglądać inaczej. Z wstępnych informacji wynika, że pieniądze nie będą wypłacane od razu przy zakupie mieszkania, lecz dopiero gdy urodzą się dzieci (od drugiego dziecka). Z tego względu uczestnicy programu będą więc wybierali takie mieszkania, na jakie na prawdę ich stać. Przez kilka lat sami będą musieli ponosić pełną wysokość raty. Dzięki temu wpływ na wzrost cen będzie najprawdopodobniej ograniczony.
Dodatkowo, tak jak w przypadku Mieszkania dla młodych, mają obowiązywać limity cen mieszkań. Jeśli mieszkanie będzie zbyt drogie, to nie będzie można uzyskać na nie dopłaty. Poprzedni program pokazał jednak, że stosowanie tylko takiego zabezpieczenie nie jest w pełni skuteczne. Zdarzało się bowiem, że mieszkanie oficjalnie kosztowało poniżej limitu, ale żeby je kupić trzeba było jednocześnie nabyć bardzo drogie miejsce postojowe czy komórkę. W nowym programie zastosowano więc dodatkowy hamulec, w postaci odroczonej wypłaty dopłat.
Aby nie zawyżać cen mieszkań należy pilnie ogłosić limity
Zapowiadany program prawdopodobnie zacznie funkcjonować dopiero za 1-2 lata. Aby zminimalizować jego wpływ na ceny mieszkań kluczowe jest również, aby nie zmarnować tego czasu. Możliwie szybko powinny zostać ogłoszone szczegółowe założenia nowych programów wsparcia. Szczególnie pilne należy ogłosić limity cen mieszkań, które będą decydowały o tym na jaki lokal będzie można uzyskać dopłatę. Deweloperzy muszą wiedzieć jakie mieszkania mają budować. Warto bowiem pamiętać, że budowa trwa mniej więcej 2 lata. Dopiero po takim czasie pojawią się liczne budynki spełniające warunki programu. Jeśli dopłaty wygenerują wyższy popyt, który natrafi na niewielką podaż mieszkań spełniających kryteria programu, to pomimo opisanych ograniczeń, ich ceny wzrosną. Warto dodać, że na rynku jest już oczywiście wiele mieszkań, ale duża ich część prawdopodobnie nie zmieści się w limitach. Te muszą bowiem być dość niskie, aby nie napędzać wzrostu cen.
Wysokość dopłaty ma być taka sama dla Warszawy i małych miast
Ciekawe jest również to, że z zapowiedzi wynika, że wysokość dopłat ma być uzależniona tylko od liczby dzieci. To oznaczałoby, że na taką samą kwotę mogą liczyć rodziny kupujące mieszkanie w małym miasteczku jak i w dużym mieście. Tam, gdzie mieszkania są tanie, dopłaty pozwolą spłacić znaczną część kredytu. W takich miejscach faktycznie mogą pojawić się wzrosty cen. Kluczowe jest więc odpowiednie ustalenie limitów cenowych i zabranie o to, aby nie dało się ich ominąć.
Powraca kredyt bez wkładu własnego
Sprytnym rozwiązaniem, ograniczającym presję na wzrost cen mieszkań, są również gwarancje kredytowe. Mają one rozwiązać problem braku wymaganego wkładu własnego, uniemożliwiający wielu młodym zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Takie osoby nie będą otrzymywały od państwa pieniędzy lecz gwarancję, że jeśli nie poradzą sobie ze spłatą, to państwo wypłaci bankowi określoną kwotę. Dzięki temu uczestnicy programu nie będą wydawali na mieszkanie więcej niż to na ile ich stać, a więc nie będą zawyżać cen. Jednocześnie udzielanie kredytów bez wkładu własnego będzie dla banków znacznie mniej ryzykowne i dlatego ponownie stanie się legalne (obecnie przepisy tego zabraniają). Z zapowiedzi wynika, że taki gwarantowany wkład własny ma wynieść maksymalnie 100 tys. zł i nawet do 40% wartości mieszkania.
Koniec z przymusem najmu
Jest to szczególnie ważne dla osób, które dopiero zaczynają swoją karierę zawodową. Młodzi nierzadko są zmuszeni wynajmować mieszkanie przez kilka lat. Żeby zaciągnąć kredyt na własne lokum muszą bowiem zebrać przynajmniej 10% wkładu własnego, czyli kilkadziesiąt tysięcy złotych. W czasie tego oszczędzania i oczekiwania na własne mieszkanie muszą jednak gdzieś mieszkać. Najem pochłania znaczą część dochodu, a więc oszczędzanie na własne M trwa bardzo długo. Między innymi dlatego aż 44% Polaków w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami (dane Eurostatu). Rodzicom nie trzeba płacić, więc zdecydowanie łatwiej jest oszczędzać na własne mieszkanie. Jeśli jednak ktoś nie ma takiej możliwości, bo np. pochodzi z małej miejscowości, a pracę znalazł w dużym mieście, to dotychczas był zmuszony płacić za najem mieszkania. Dzięki zapowiadanym gwarancjom młodzi będą mogli kupić własne mieszkanie od razu, gdy tylko osiągną odpowiedni poziom dochodów. Nie będą musieli czekać aż zbiorą wymagany wkład własny.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
