W dwóch miastach niemal bez szans na kredyt bez wkładu własnego
Senat zajmie się ustawą wprowadzającą program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jednym z kluczowych elementów będzie to, czy zmienione zostaną zasady ustalania limitów cen. Jeśli senatorowie pozostawią zasady uchwalone przez Sejm, to np. w Szczecinie czy Krakowie trudno będzie znaleźć jakiekolwiek mieszkanie spełniające warunki programu. Z wyliczeń Expandera wynika, że na rynku wtórnym w Krakowie limit wyniesie 7 326 zł za m2, a w Szczecinie 5 363 zł. W obu przypadkach limity będą aż o 31% niższe niż przeciętne ceny na rynku.
Znamy już wszystkie elementy potrzebne do obliczenia limitów cen, jakie będą obowiązywały w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Pozostaje jedynie pytanie czy Senat zmieni mnożniki zawarte w ustawie. Wydaje się, że pozostaną na poziomie uchwalonym przez Sejm, ponieważ Komisji Budżetu i Finansów Publicznych nie zaproponowała poprawek do ustawy. W takim przypadku w większości dużych miast limity będą dużo niższe od cen obowiązujących w ostatnim czasie.
W Warszawie bardzo niski limit na rynku wtórnym
Zacznijmy od największego rynku mieszkaniowego, czyli Warszawy. W stolicy będą obowiązywały najwyższe limity w Polsce. Mimo to na rynku wtórnym bardzo trudne będzie znalezienie odpowiedniego mieszkania. Limit wyniesie bowiem 8 958 zł za m2, czyli będzie aż o 28% niższy niż przeciętna cena we wrześniu tego roku (wg. danych Rentier.io). Na pocieszenie możemy jednak dodać, że zdecydowanie łatwiej będzie na rynku pierwotnym. Tu limit wyniesie 9 705 zł za m2, a więc tylko o 8% mniej niż przeciętna cena. Jeśli ceny nie wzrosną znacząco do stycznia, to w części dzielnic bez problemu uda się znaleźć odpowiednie mieszkanie.
Różnica między limitem a przeciętną ceną na rynku
W odwrotnej sytuacji będą osoby, które będą chciały kupić mieszkanie w Katowicach. Tam z kolei trudno będzie znaleźć nowe mieszkanie mieszczące się w limicie, a na rynku wtórnym będzie to dość łatwe. Limit dla używanych mieszkań (6 436 zł za m2) będzie tam nawet wyższy (o 5%) niż przeciętna cena na rynku. Dla nowych mieszkań limit wyniesie natomiast (6 972 zł za m2), czyli będzie dużo niższy (o 21%) niż przeciętne ceny wystawiane przez deweloperów.
W Krakowie i Szczecinie trudno zarówno o nowe jak i używane
Jak już wspomnieliśmy, w najgorszej sytuacji znajdą się osoby planujące skorzystać z programu w Szczecinie lub Krakowie. Tam zarówno limit dla nowych jak i używanych mieszkań będzie dużo niższy niż ceny na tych rynkach. W Krakowie na rynku wtórnym limit będzie aż 31% niższy niż ceny na rynku, a na rynku pierwotnym o 25%. W Szczecinie będzie to odpowiednio o 31% i 22%.
Warto też wspomnieć o Łodzi, gdzie sytuacja na rynku pierwotnym będzie najgorsza wśród analizowanych przez nas miast. Limit wyniesie 6 075 zł za m2, a więc będzie aż o 26% niższy niż przeciętna cena w ofertach deweloperów.
O preferencyjny kredyt najłatwiej w Bydgoszczy
Wśród badanych przez nas 16 miast jest również kilka takich, w których limit będą na tyle wysokie, że bez trudu uda się znaleźć zarówno nowe jak i używane mieszkanie. Najlepsza sytuacja będzie w Bydgoszczy, gdzie limity zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym będą wyższe niż przeciętna cena na rynku. Dobra dostępność programu na obu rynkach będzie również w Sosnowcu, Rzeszowie i Częstochowie. W tym pierwszym mieście limit dla używanych mieszkań będzie aż o 23% wyższy niż ceny na rynku.
Nie tylko na pierwsze w życiu mieszkanie
Na koniec warto też podać kilka ciekawostek, które pojawiły się w ustawie. Gwarancję wkładu własnego jak i dopłaty będzie można uzyskać nawet jeśli wnioskodawcy posiadają już dom lub mieszkanie, ale nie więcej niż jedną nieruchomość i pod warunkiem, że mają przynajmniej dwoje dzieci. Gdy mają dwójkę pociech, to mogą posiadać mieszkanie czy dom, ale nie większy niż 50 m2. Przy trójce dzieci może to być maksymalnie 75 m2, a przy czwórce – 90 m2. W przypadku piątki lub większej liczy dzieci nie ma limitu powierzchni. Należy jednak dodać, że aby uzyskać dopłatę przy urodzeniu się dziecka, należy pozbyć się tej nieruchomości, która nie została zakupiona na preferencyjny kredyt.
Ciekawe jest również to, że nie wprowadzono ograniczenia wieku uczestników programu. „Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) ma działać 10 lat (do 31 grudnia 2030 r.). W ustawie znalazł się też zapis, że za udzielenie gwarancji (która zastąpi wkład własny) trzeba będzie zapłacić prowizję w wysokości 1% kwoty objętej gwarancją. Ponadto gwarancja nie będzie trwała przez cały okres spłaty preferencyjnego kredytu. Będzie wygasała, gdy tylko dokonane spłaty kredytu odpowiednio obniżą poziom zadłużenia (np. poniżej 90% wartości nieruchomości). Dopóki gwarancja będzie działała, taki lokal nie może służyć do wykonywania działalności gospodarczej.
Limity cen jakie będą obowiązywały w ramach programu MBWW
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
