Wzrosty cen mieszkań są ukrywane przez MdM i inwestorów
NBP opublikował najnowsze dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w pierwszym kwartale 2017 r. Wynika z nich, że w np. w Krakowie i Wrocławiu średnie ceny używanych lokali spadły. To jednak nie do końca prawda. Expander zwraca uwagę, że tak naprawdę ceny w tych miastach istotnie wzrosły – odpowiednio o 10,9% i 7,6%. Nie widać tego jednak w średnich cenach, gdyż są one zaniżane przez zwiększoną liczbę zakupów mieszkań z niską ceną metra kwadratowego.
Opublikowane przez NBP dane na temat cen mieszkań są bardzo interesujące, ponieważ zawierają tzw. indeks hedoniczny. Pozwala on precyzyjnie pokazać, co dzieje na rynku nieruchomości, gdyż obrazuje zmiany cen dla podobnych mieszkań. Natomiast zwykła średnia może np. wzrosnąć, nawet jeśli w rzeczywistości ceny się nie zmieniły. Aby tak się stało, wystarczy, że w danym okresie sprzedano dużo więcej drogich mieszkań.
Może też się zdarzyć, że ceny rosną, a średnia się nie zmienia. Dzieje się tak na przykład, gdy nastąpi wzrost sprzedaży mieszkań o gorszej lokalizacji czy będących w nienajlepszym stanie technicznym. Z podobną sytuacją mieliśmy właśnie do czynienia w ostatnim czasie. Inwestorzy, którzy chcieli dobrze zarobić na wynajmie, bardzo chętnie kupowali lokale wymagające remontu. Później je odnawiali i wynajmowali. W ten sposób uzyskali wysoki zwrot z inwestycji.
Ponadto w pierwszym kwartale tego roku, bardzo dużo tanich mieszkań zostało kupionych ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Suma dopłat, o które wnioskowano w pierwszych trzech miesiącach tego roku (prawie 540 mln zł), była aż o 30% wyższa niż przed rokiem. Aby uzyskać dopłatę w ramach MdM-u, cena mieszkania musi mieścić się w limicie, który jest dość niski, zwłaszcza w przypadku tych z rynku wtórnego.
W Krakowie i Wrocławiu mamy ukryty wzrost cen
Zwiększona liczba transakcji związanych z tanimi mieszkaniami, prawdopodobnie tłumaczy dziwną sytuację, którą obserwujemy w danych dotyczących cen np. w Krakowie czy Wrocławiu. Średnia cena w tych miastach zauważalnie spadła. Indeks hedoniczy pokazuje jednak, że rzeczywista sytuacja jest w tych miastach zupełnie inna. Faktycznie ceny w Krakowie wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy o prawie 10,9%, a we Wrocławiu o 7,6%. Warto również zwrócić uwagę na Trójmiasto, w którym średnia rośnie aż o 7,9%, ale indeks pokazuje, że faktyczne wzrosty były jeszcze większe (13,6%).
W Olszynie i Katowicach mamy złudzenie, że ceny rosną
Co ciekawe z odwrotną sytuacją mamy do czynienia w Olsztynie i Katowicach. Patrząc na zmiany średniej, można odnieść wrażenie, że ceny rosną tam odpowiednio o 7,1% i 6,2%. W rzeczywistości prawie się one jednak nie zmieniły. Może to wynikać ze spadku obrotu tańszymi mieszkaniami lub wzrostu liczby transakcji dotyczących droższych lokali.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
