Ceny mieszkań w wielu krajach UE mocno wzrosły. Czy nas też to czeka?
Według Eurostatu w ciągu 12 miesięcy ceny mieszkań w Czechach czy Irlandii zdrożały aż o 12%, a w Portugalii, na Węgrzech czy w Holandii o 10%. W naszym kraju natomiast wzrosły tylko o 3,7%, co jest jednym z najsłabszych wyników w UE.
Jeszcze większe różnice w zakresie cen w Polsce i innych państwach widać patrząc na dłuższy okres. Expander tłumaczy z czego wynika względna stabilność cen w naszym kraju i podpowiada co może nas czekać w przyszłości.
W Polsce ceny mieszkań w ostatnich latach były dość stabilne. Dopiero w ostatnim czasie odnotowano pewne wzrosty. Według Eurostatu ceny w III kw. 2017 r. były o 3,7% wyższe niż przed rokiem. Oczywiście pojawiły się też przypadki miast w których wzrosty były znacznie większe. Dla przykładu wg. NBP aż o ok. 10% wzrosły one na rynku wtórnym w Trójmieście, Łodzi czy Wrocławiu, ale to wyjątki. Tymczasem w większości krajów Unii ceny rosną szybciej niż u nas. Wśród analizowanych 31 krajów zajmujemy dopiero 26 miejsce, co jest bardzo dobrą informacją dla osób planujących zakup mieszkania. Co ciekawe mimo, że części krajów ceny rosną w tempie ponad 10% rocznie, to średnia dla całej Unii nie jest dużo wyższa od naszej, gdyż wynosi 4,6%. Dzieje się tak ponieważ zaniżają ją duże kraje tj. Włochy, Niemcy, Francja czy właśnie Polska.
Ogromne różnice w tym co dzieje się z cenami mieszkań w Polsce i innych krajach Unii, dostrzeżemy dopiero w danych dotyczących dłuższego okresu. Od początku 2010 r. ceny mieszkań w naszym kraju wzrosły zaledwie o 2%. To nawet mniej niż wspomniana już zmiana za ostatnie 12 miesięcy. Dzieje się tak, gdyż do 2013 r. ceny u nas spadały, a dopiero w kolejnych latach powoli zaczęły rosnąć. To sprawiło, że są niemal takie same jak w 2010 r.
W żadnym innym kraju Unii ceny nie są tak bardzo zbliżone do poziomu sprzed 8 lat jak u nas. Dla kupujących lepsza sytuacja jest jedynie w sześciu krajach, w których koszty zakupu mieszkania obniżyły się. Największe spadki dotyczą Hiszpanii (-16%) i Włoch (-15%). W omawianym okresie miały też miejsce niezwykłe wzrosty cen. Aż w sześciu krajach zanotowano skok o ponad 50%, najbardziej na Islandii (90%), w Estonii (78%) i w Szwecji (63%). Średnio dla całej Unii ceny wzrosły natomiast o 13%, czyli dużo mocniej niż w Polsce.
Dlaczego ceny w Polsce rosły wolniej niż w UE?
Ceny mieszkań w Polsce dotychczas nie rosły zbyt szybko z kilku powodów. Po pierwsze, deweloperzy budowali rekordowo dużo mieszkań. Według Reas w ubiegłym roku w największych miastach sprzedano ich niemal 73 tysiące, czyli aż o 17% więcej niż w 2016 r. Mimo to, po raz pierwszy od 2013 r. podaż nie była w stanie zaspokoić popytu. To jeden z powodów dlaczego ceny zaczęły ostatnio rosnąć. Wcześniej popyt był zaspokajany przez budowę nowych lokali. Nie bez znaczenia jest również to, że w poprzednich okresach płace rosły powoli, a w ostatnim czasie ich wzrost przyspieszył.
Warto też dodać, że mimo rekordowo niskich stóp procentowych do ubiegłego roku wartość udzielanych kredytów hipotecznych pozostawała stabilna (nie przekraczała 40 mld rocznie). Dopiero w 2017 r. nastąpił zauważalny wzrost zainteresowania. Działo się tak ponieważ stopy procentowe były co prawda niskie, ale zaostrzano wymogi kredytowe np. rósł wymagany wkład własny. Poza tym, wprowadzono podatek bankowy, który spowodował istotny wzrost marż, a więc ograniczył dostępność kredytów. Nie bez znaczenia były również zalecenia KNF w zakresie wyliczania przez banki kosztów utrzymania uwzględnianych przy liczeniu zdolności kredytowej. To wszystko sprawiło, że mimo niskich stóp procentowych, popyt na kredyt hipoteczny nie był szczególnie wysoki.
Co ciekawe stopy procentowe w Polsce wydają nam się nieduże, ale w wielu krajach UE są dużo niższe lub wręcz ujemne. Dla przykładu podczas, gdy w naszym kraju średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi ok. 4,4%, to w Czechach zaledwie ok. 2%. Nie powinno więc dziwić, że tam ceny mieszkań wzrosły bardziej niż u nas.
Czy czekają nas większe wzrosty cen?
Wydaje się, że ceny mogą dalej rosnąć, ale zadziała też kilka czynników, które powinny sprawić, że tempo wzrostu nie będzie bardzo wysokie. Z jednej strony mamy bowiem bardzo dobrą sytuację na rynku pracy – niskie bezrobocie i coraz szybszy wzrost płac. To sprawia, że Polacy nie będą obawiali się zaciągać kredytów hipotecznych i że będzie ich na nie stać. Z drugiej strony na zmniejszenie popytu powinno zadziałać zakończenie programu „Mieszkanie dla młodych”. Zapotrzebowanie na mieszkania może też nieco ograniczyć przyspieszenie w programie „Mieszkanie Plus”, w którym będą oferowane lokale na wynajem z tzw. dojściem do własności. Poza tym, ku końcowi zbliża się okres rekordowo niskich stóp procentowych. W przyszłym roku prawdopodobnie zobaczymy już ich podwyżki. Oprócz tego, w 2017 r. deweloperzy dostali o 20% więcej pozwoleń na budowę i rozpoczęli o 23% więcej budów niż w 2016 r. To oznacza, że wysoki popyt powinna zaspokoić coraz większa podaż. W rezultacie ceny nie powinny rosnąć tak szybko jak w innych wspomnianych już krajach.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
