Nie musisz się godzić na warunki pośrednika

Podpisując z pośrednikiem obrotu nieruchomościami umowę na zakup lub sprzedaż mieszkania, nie musisz godzić się na wszystkie zawarte w niej zapisy. Część klauzul przedstawianych klientom do podpisu przez pośredników po zbadaniu przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów została uznana za niedozwolone.

Postanowienia zakwestionowane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie wiążą klienta, nawet jeżeli znajdą się w umowie. Obowiązkiem przedsiębiorcy, który je stosował, jest jak najszybsze ich usunięcie z wzoru umowy, który przedstawia swoim klientom do podpisu. Nawet jeżeli tego nie zrobi, i tak zapisy są nieważne.

Kary umowne

W umowie pośrednik nie może między innymi zagwarantować sobie, że jego klient nie może wycofać się z chęci sprzedaży mieszkania w okresie trwania umowy. Możemy więc w każdym czasie zerwać umowę z pośrednikiem, jeżeli rozmyślimy się co do chęci sprzedania nieruchomości.

Uznany za niedozwolony został również zapis gwarantujący pośrednikowi karę umowną w wysokości 20 proc. ceny gwarantowanej mieszkania, jeżeli klient zrezygnuje ze sprzedaży mieszkania w trakcie trwania umowy.

Nieważne są również zapisy przewidujące odsetki karne za nieuregulowanie należności względem pośrednika w wysokości, jak to było w jednej z badanych przez UOKiK umów, 2 proc. za każdy dzień zwłoki.

Kilka orzeczeń zapadło też w sprawie obowiązków finansowych klienta wobec pośrednika po rozwiązaniu umowy. Pośrednik nie może więc nałożyć na klienta obowiązku zapłacenia prowizji w potrójnej wysokości, jeżeli mimo podpisania z nim umowy o pośrednictwo zdecydujemy się sprzedać mieszkanie bez jego udziału. Prowizja, jeżeli umowa została podpisana na wyłączność, należy mu się w świetle prawa, jednak w normalnej, a nie potrójnej wysokości. Nie może również zakazać swoim klientom zawierania umowy z innymi osobami figurującymi w jego katalogu klientów oraz ich członkami rodziny i znajomymi, zarówno w trakcie trwania umowy, jak i po jej rozwiązaniu.

Uznany za niedozwolony został również zapis zakazujący klientowi zawierania umowy sprzedaży mieszkania, po wygaśnięciu umowy z pośrednikiem, z osobami, które zostały przez pośrednika wskazane jako potencjalni kupcy, pod groźbą zapłacenia prowizji w potrójnej wysokości.

Jeżeli pośrednik nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wobec klienta, ten ma prawo zrezygnować z jego usług i nie jest wobec niego w żaden sposób zobowiązany finansowo.

Usunąć z umowy

Wzory umów proponowanych przez pośredników są badane wyrywkowo przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów lub na konkretny wniosek klientów. W ciągu ostatnich kilku miesięcy wpłynęło około 10 skarg na umowy o pośrednictwo.

– Nie mamy kompetencji do interwencji w indywidualnych sprawach konsumenckich, lecz występujemy w interesie publicznym, w sytuacji zagrożenia zbiorowych interesów konsumentów – wyjaśnia Jadwiga Teklak z Departamentu Polityki Konsumenckiej UOKiK.

Skargi do urzędu najczęściej wpływają od konsumentów na piśmie. Wieloma z nich UOKiK nie może się zająć, gdyż informacje w nich zawarte są zbyt lakoniczne. – Zawierają tylko dane o tym, że klient czuje się poszkodowany i jedno postanowienie z umowy. Na tej podstawie nie jesteśmy w stanie stwierdzić, czy faktycznie doszło do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów – wyjaśnia Jadwiga Teklak. – Najczęściej zachodzi potrzeba przejrzenia całej umowy, by stwierdzić, czy przedsiębiorca stosuje postanowienia niedozwolone.

Jeżeli UOKiK uzna, że zapisy w umowie naruszają interesy klientów, zawiadamia o tym pośrednika. – Z reguły po naszej interwencji przedsiębiorcy usuwają dane sformułowania. Jeżeli nie, prezes UOKiK występuje do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie klauzuli za niedozwoloną. Gdy zapadnie prawomocny wyrok w tej sprawie, klauzula zostaje wpisana przez prezesa UOKiK do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone – dodaje Jadwiga Teklak.

Oznacza to, że klauzula taka, nawet jeżeli znajdzie się w umowie, nie wiąże klienta. Jeżeli okaże się, że pośrednik stosuje w swoim wzorcu umownym postanowienia o treści podobnej do postanowienia wpisanego do rejestru prezesa UOKiK, uznaje się taką praktykę za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i UOKiK nakazuje jej zaniechanie. Prezes urzędu może nałożyć na pośrednika karę pieniężną za każdy dzień zwłoki w wykonaniu takiej decyzji.

Agnieszka Stefańska, Rzeczpospolita

Nie podpisuj umowy z takimi postanowieniami:

Sprzedającemu nie przysługuje prawo do wycofania oferty sprzedaży w okresie trwania umowy.
W przypadku wycofania oferty w czasie trwania umowy sprzedający zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości 20 proc. ceny gwarantowanej.
Za każdy dzień zwłoki w uregulowaniu należności sprzedający zapłaci 2 proc. odsetek.
W razie rezygnacji z usług pośrednika i wypowiedzenia umowy zleceniodawca zobowiązuje się nie zawierać z pominięciem pośrednika umowy najmu z osobami, którym wskazano przedmiotowy lokal. Dotyczy to również małżonka, członków rodziny, znajomych. Jednak w przypadku zawarcia umowy zleceniodawca zapłaci pośrednikowi prowizję w potrójnej wysokości.