Etapy budowy domu – przejrzysty przewodnik dla (przyszłych) inwestorów

Rynek wtórny obfituje w atrakcyjne oferty mieszkań, apartamentów i domów. Nie ulega jednak wątpliwości, że kupiona z drugiej ręki nieruchomość nigdy nie odzwierciedli w pełni wymarzonej wizji przyszłego właściciela. Nic dziwnego. W końcu zbudował (i wyposażył) ją ktoś inny – zgodnie z osobistymi preferencjami i własnym gustem. Z tego właśnie powodu coraz więcej osób decyduje się skorzystać z alternatywy w postaci samodzielnej budowy upragnionej nieruchomości.

Etapy budowy domu jednorodzinnego – zanim podejmiesz decyzję

Zanim zdecydujesz się na budowę domu, dokładnie to przemyśl. Przeanalizuj wszystkie za i przeciw, wykonaj dokładny kosztorys (etapy budowy domu – kosztorys) i oszacuj swoje możliwości czasowe oraz finansowe. Nawet jeśli prace budowlane wykona dla Ciebie sprawdzona ekipa, możesz być pewien, że przedsięwzięcie całkowicie Cię zaabsorbuje, nie pozostawiając w zasadzie czasu i przestrzeni na inne aktywności. Dobrze, że chociaż formalności związane z kredytem hipotecznym weźmie na siebie ekspert finansowy, oszczędzając Twój czas i energię.

Jednym z elementów, które pomogą Ci podjąć najlepszą dla siebie decyzję i rozplanować cały proces w czasie, będzie z pewnością poznanie kolejnych etapów budowy domu mieszkalnego. Jakie są etapy budowy domu? Ile trwają poszczególne etapy budowy domu? Ile kosztują etapy budowy domu? Na te i inne pytania odpowiemy w kolejnych akapitach.

Zobacz też: Podatek od zakupu mieszkania – przejrzysty poradnik dla (przyszłych) właścicieli nieruchomości

Etapy budowy domu – formalności

Omówione w kolejnych akapitach zagadnienia obejmują jedynie kolejne etapy samych prac budowlanych. Przed ich rozpoczęciem inwestor musi kupić projekt, zgromadzić wszystkie niezbędne do rozpoczęcia budowy dokumenty oraz dokonać zgłoszenia w urzędzie miasta lub otrzymać pozwolenie na budowę. Konieczny może okazać się również wniosek o decyzję o warunkach zabudowy. W przypadku finansowania budowy domu środkami z kredytu hipotecznego, niezbędne jest także uwzględnienie okresu oczekiwania na rozpatrzenie wniosku o kredyt. Ten w zależności od banku może się różnić.

Etapy budowy krok po kroku

Pierwszym krokiem, jaki należy wykonać przed rozpoczęciem budowy domu, jest stworzenie harmonogramu budowy domu. Taki dokument usystematyzuje i ustrukturyzuje prace. Pozwoli także na bieżące śledzenie postępów i zgodności powstawania kolejnych etapów budynku z pierwotnymi założeniami. Umożliwi także kontrolę założeń finansowych.

Ważne: przy tworzeniu harmonogramu warto pamiętać, że wypłata kolejnych transz kredytu jest zależna od zatwierdzenia poszczególnych etapów prac przez bank. Warto zaplanować czas na zgromadzenie dokumentacji i/lub wizytę rzeczoznawcy.

4 etapy prac budowlanych i wykończenia domu – od stanu zero do robót wykończeniowych (etapy budowy domu w punktach)

Etapy budowy domu – stan zero

Pierwsze prace budowlane obejmujące tzw. stan zerowy uwzględniają:

• prace ziemne – oczyszczenie i niwelację terenu, zdjęcie humusu i wytyczenie obrysu budynku;
  wykonanie prac fundamentowych, stworzenie podkładów, wykonanie instalacji podpodłogowych i przejść dla instalacji;
• wykonanie piwnic i stropu nad piwnicami (jeśli dom będzie podpiwniczony);
• wykonanie podłogi na gruncie (jeśli dom nie będzie podpiwniczony).

Ile trwają poszczególne etapy prac budowlanych? W zależności od ich zakresu wyjście ze stanu zero wynosi z reguły od 14 do 30 dni (okres trwania kolejnych znajdziesz w następnych akapitach). Co ważne – ten etap należy zrealizować przed zimą. Kolejne etapy budowy domu, zwłaszcza te wykonywane wewnątrz budynku, można realizować także przy niskich temperaturach.

Etapy budowy domu – stan surowy otwarty

Budowa domu w etapie surowym otwartym obejmuje następujące prace:

• wzniesienie ścian nośnych, działowych i stropów;
• wykonanie kominów;
• betonowanie schodów;
• wzniesienie więźby dachowej oraz wstępnych warstw pokrycia dachu (kolejne etapy budowy dachu będą realizowane później);
• wykonanie prac izolacyjnych, ocieplenie pokrycia dachowego.

Ten etap budowy domu trwa z reguły od jednego do czterech miesięcy.

Etapy budowy domu – stan surowy zamknięty

Kolejny etap budowy domu uwzględnia:

• wykonanie docelowego pokrycia dachu;
• wzniesienie ścianek działowych;
• wstawienie stolarki okienno-drzwiowej.

Trwa od średnio od 3 do 6 miesięcy.

Etapy budowy domu – prace wykończeniowe

Wykonanie prac wykończeniowych jest ostatnim etapem budowy domu jednorodzinnego. Uwzględnia on następujące działania:

• wykonanie instalacji wewnątrz budynku oraz przyłączy;
• wykonanie podjazdu i tarasu (jeśli projekt je uwzględnia);
• wykonanie ogrodzenia posesji;
• układanie podłogi, np. paneli;
• układanie glazury;
• tynkowanie ścian i elewacji;
• wykonanie mebli i zabudowy pod wymiar.

Ostatni etap budowy domu może potrwać kilka tygodni lub przedłużać się niemal w nieskończoność. Wiele zależy bowiem od płynności finansowej inwestora czy tempa wyboru materiałów wykończeniowych. A to, jak pokazuje doświadczenie, nie zawsze odbywa się szybko.

Co z przerwami technologicznymi?

Przerwy technologiczne to przerwy pomiędzy kolejnymi etapami prac budowlanych. Dzięki nim wzniesione już elementy mogą osiągnąć minimalną, wymaganą do wznowienia czynności wytrzymałość.

Oto kilka przykładowych przerw technologicznych:

• od wykonania ławy fundamentowej do murowania ścian powinno upłynąć około 6-7 dni;
• wymurowane ściany winny schnąć co najmniej 2-3 miesiące;
• od momentu zabetonowania wieńców do ułożenia więźby dachowej musi upłynąć około 14 dni;
• zabetonowane stropy można rozszalowywać po około 30 dniach;
• od wylania podłogowego podkładu betonowego do położenia drewnianych podłóg mus minąć co najmniej 2 miesiące;
• płytki można układać na tynku po kilkunastu dniach.

Ważne: podczas przerw technologicznych nie warto rezygnować z wykonywania prac budowlanych. Należy jednak wykonywać inny rodzaj zadań, w miejscu, w którym nie obowiązują przerwy.

Etapy budowy domu – koszty

Kosztorys budowy domu to dokument, który uwzględnia poszczególne etapy budowy domu wraz z kosztami materiałów budowlanych i robocizny. Jeśli chcesz sfinansować budowę domu środkami z kredytu hipotecznego, będziesz musiał dostarczyć kosztorys do banku. To właśnie na podstawie zawartych w nich informacji bank będzie wypłacał kredyt w określonych w umowie transzach.

Etapy budowy innych budynków mieszkalnych

Powyższe etapy budowy domu dotyczą budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Etapy budowy domu pasywnego, etapy budowy domu szkieletowego, etapy budowy bloku mieszkalnego czy etapy budowy budynku przemysłowego mogą znacząco się od nich różnić. Planując i wyceniając prace, koniecznie o tym pamiętaj. Należy pamiętać, że szczególnie w przypadku domu szkieletowego harmonogram będzie wyglądał zupełnie inaczej ze względu na zastosowanie zupełnie innej technologii o innych wymaganiach.

Chcesz sfinansować budowę domu środkami z kredytu hipotecznego? Skorzystaj z pomocy eksperta

Chcesz sfinansować budowę domu kredytem hipotecznym? Samodzielne pozyskanie finansowania jest dziś trudniejsze niż kilka czy kilkanaście miesięcy temu. Dlaczego? Na skutek pandemii COVID wiele banków wdrożyło dodatkowe procedury bezpieczeństwa. Brak możliwości uzyskania kredytu przez pracowników określonych branż, konieczność wniesienia wyższego wkładu własnego czy dodatkowe zabezpieczenia. Chcąc zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję kredytową, sięgnij po wsparcie doświadczonego partnera. Jest nim Expander – lider rynku pośrednictwa finansowego w Polsce.

Expander pomaga swoim klientom już od ponad 21 lat. Dzięki wszechstronnej wiedzy i doświadczeniu ekspertów każdego dnia pracuje na zaufanie i lojalność kredytobiorców. Współpracując z wieloma bankami może zaproponować swoim klientom produkty kredytowe dopasowane do ich potrzeb. Korzystając z pomocy Expandera, oszczędzisz czas i pieniądze.