Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest umowa przedwstępna
• czy forma umowy przedwstępnej ma znaczenie
• kiedy wygasa umowa przedwstępna, a kiedy umowa przedwstępna traci ważność

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości zabezpiecza interesy obu stron. Sprzedający zyskuje pewność, że kupujący jest zdecydowany nabyć nieruchomość na uzgodnionych warunkach, a nabywca nie musi się martwić, że sprzedający zmieni zdanie i wycofa się z transakcji lub sprzeda nieruchomość komuś innemu. Obie strony umawiają się też co do terminu, w którym dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy. To ważne, bo w przypadku finansowania kredytem, bywa to odległy termin.

Umowa przedwstępna: Kiedy jest nieważna, a kiedy wygasa?

Czy forma zawarcia umowy ma wpływ na to, czy umowa przedwstępna jest wiążąca? W zasadzie nie, ale… może się okazać, że jedna ze stron dopuści się oszustwa przy umowie przedwstępnej, co nie miałoby miejsca, gdyby czuwał nad nią notariusz. Dlatego specjaliści Expandera zachęcają – nie chcesz unieważnienia umowy przedwstępnej? Skorzystaj z profesjonalnej pomocy notariusza. Unieważnienie umowy przedwstępnej sporządzonej przez niego, tylko dlatego, że jedna ze stron się rozmyśli, zdecydowanie nie będzie łatwe.

Skorzystanie z usługi notariusza dodaje pewności, ale też kosztuje. Zdarza się, że w ramach negocjacji za przygotowanie i podpisanie umowy przedwstępnej notariusz pobierze połowę taksy notarialnej, a drugą połowę dopiero przy sporządzaniu aktu umowy przyrzeczonej. Nie jest to jednak powszechną praktyką.

Kiedy umowa przedwstępna jest ważna? Czy także wtedy, gdy zostanie zawarta bez obecności notariusza, w zwykłej formie pisemnej między stronami? Owszem, jest to możliwe, ponieważ umowa przedwstępna nie przenosi własności, stąd brak wymogu formy aktu notarialnego. Jednak zawarcie umowy u notariusza wywoła inne, mocniejsze skutki prawne niż tylko zwykła umowa pisemna między stronami.

Decydując się na samodzielne zawarcie umowy, warto pamiętać, że w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powinny znaleźć się:

• dane osobowe i adresy obu stron;
• określenie przedmiotu umowy sprzedaży i jego ceny;
• opis nieruchomości;
• wysokość zaliczki lub zadatku oraz termin i forma ich zapłaty;
• oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest zadłużona i obciążona prawami osób trzecich.

W przypadku zastosowania zwykłej formy pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej, druga może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła w wyniku niedotrzymania umowy przyrzeczonej. Wyobraźmy sobie sytuację, że kupujesz działkę budowalną, na którą chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Specjaliści Expandera znaleźli bank oferujący dobre warunki kredytowe. Ten jednak wymaga np. operatu szacunkowego, który jest płatny. Zamawiasz kosztowny operat i za niego płacisz, tymczasem sprzedający wycofuje się z umowy. Możesz w takiej sytuacji żądać zwrotu za taki operat. I tylko tyle.

Inaczej byłoby w przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Taka jej forma skutkuje tym, że można zmusić stronę, która uchyla się od podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, do tego, by umowa doszła do skutku, ponieważ umowa taka spełnia wymagania potrzebne do późniejszego zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli nie stawi się u notariusza, wówczas można domagać się, aby sąd wydał orzeczenie zastępujące oświadczenie strony uchylającej się od podpisania umowy. Forma aktu notarialnego wzmacnia umowę i zapewnia jej wykonanie. Umożliwia również ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna? Wtedy, gdy brakuje w niej istotnych, wcześniej wymienionych elementów, takich jak choćby ceny przedmiotu transakcji lub określenia zasady, na jakiej zostanie w przyszłości ustalona. Także wtedy, gdy przedmiot transakcji został nie dość precyzyjnie opisany. Ponadto za nieobowiązującą można uznać ją również wówczas, gdy nie ma w niej niezbędnych danych, np. dotyczących sprzedającego i nabywcy, w tym dotyczących stanu cywilnego.

Zobacz także: Odroczenie (zawieszenie) spłaty kredytu: Co to jest i jak działa?

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?

„Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?” oraz „czy można odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?” to częste wątpliwości, które pojawiają się u osób planujących zakup mieszkania. Aby umowa przedwstępna była wiążąca, powinna zawierać istotne postanowienia, które znajdą się potem w umowie przyrzeczonej. Obowiązujące przepisy przewidują możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy strony takie zobowiązania same o tym postanowią. A to znaczy, że odstąpienie będzie możliwe, gdy strony umowy zawrą taki zapis w treści umowy.

Kiedy wygasa umowa przedwstępna?

Skutkiem umowy przedwstępnej powinno być zawarcie umowy przyrzeczonej. Termin jej zawarcia nie zawsze zostaje określony w umowie przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy wiedzieć, że niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać jej zawarcia. A tym samym umowa przedwstępna wygasa. Jednocześnie roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 k.c.).

Specjaliści Expandera zachęcają do tego, by zawierać umowy przedwstępne, szczególnie wtedy, gdy mowa jest o zakupie nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży jest swego rodzaju gwarancją, że obie strony mają poważne zamiary. Doświadczenie pracowników Expandera każe również zwrócić uwagę na to, że kiedy umowa przedwstępna jest ważna, to możliwe jest zmuszenie strony, która unika zawarcia umowy przyrzeczonej, do realizacji zobowiązania.

Zobacz także:  Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny