Jak podatek katastralny wpłynie na właścicieli nieruchomości?
Podatek katastralny oznacza większe wpływy do budżetu państwa i mniej pieniędzy w portfelach większości obywateli. Szacuje się, że własne mieszkania ma nawet 87-90% Polaków. Choć efekt zmian dotknie również właścicieli lokali komercyjnych i najprawdopodobniej odczują go osoby wynajmujące mieszkania.
Podatek katastralny a sytuacja właścicieli lokali mieszkalnych
Obecnie podatek od nieruchomości jest kwotą symboliczną – nawet właściciele dużych mieszkań nie płacą rocznie więcej niż kilkaset złotych. Jeśli zostałby nałożony podatek katastralny, musieliby odprowadzać do skarbu państwa kilkadziesiąt razy więcej. To znacznie podnosi koszty utrzymania i uderza w domowy budżet.
Według ekspertów szczególnie ucierpieliby na tym:
- seniorzy – wielu z nich zostałoby zmuszonych do sprzedaży swoich mieszkań,
- kredytobiorcy – dodatkowe obciążenia mogłyby im utrudnić spłatę kredytu,
- właściciele kilku nieruchomości – inwestowanie w nieruchomości przestałoby być tak opłacalne, jak wcześniej. Szacuje się, że zysk z mieszkań mógłby spaść z 5 do 3,5%.
Podatek katastralny a sytuacja właścicieli lokali komercyjnych
Również dla właścicieli lokali komercyjnych wynajem przestałby być tak rentowny, jak do tej pory. Rozwiązaniem jest obciążenie częścią podatku wynajmujących. W dobrych lokalizacjach trudno byłoby jednak o znalezienie najemców, którzy najpewniej woleliby przenieść się do tańszych lokalizacji.
Podatek katastralny a sytuacja najemców
W teorii osoby wynajmujące mieszkania nie są objęte podatkiem katastralnym. W praktyce – nowa forma opodatkowania może doprowadzić do wzrostu czynszów za wynajem, jeśli właściciele będą przenosić w ten sposób część kosztów za nieruchomość. W efekcie bardziej może się opłacać wzięcie kredytu na zakup własnego mieszkania.
Jeśli rozważasz zakup własnego lokum zamiast dalszego wynajmu, skontaktuj się z naszym ekspertem finansowym. Pomożemy Ci znaleźć kredyt hipoteczny dopasowany do Twoich możliwości i sytuacji. Specjalista porówna oferty banków, wyjaśni warunki umowy i podpowie, jak bezpiecznie przejść cały proces finansowania.
Podatek katastralny a kredyt hipoteczny – co się zmieni?
We wrześniu 2025 r. średnia cena ofertowa mieszkań wyniosła 780 746 zł. Od takiej wartości trzeba by zapłacić ponad 3900 zł podatku katastralnego. Ma to duże znaczenie dla osób, które planują wziąć kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie.
Po pierwsze, nowy podatek katastralny obniża atrakcyjność nieruchomości, przez co jej wartość spada – operat bankowy może określić wartość tego samego mieszkania na 10-20% niższą niż przed wprowadzeniem podatku.
Po drugie, na rynku wtórnym może pojawiać się więcej mieszkań zadłużonych z powodu wzrostu podatku. Dowiedz się, jak sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone, aby mieć świadomość ewentualnych obciążeń przed zakupem mieszkania.
Po trzecie, podatek podnosi koszty utrzymania nieruchomości, a co za tym idzie – zmniejsza się dochód do spłaty kredytu (bo należność podatkowa wlicza się do niezbędnych wydatków).
Nowy podatek katastralny może zmienić sposób, w jaki banki oceniają ryzyko kredytowe. Dla instytucji finansowych oznacza to większe ryzyko spadku wartości zabezpieczenia kredytu, a więc – niższą zdolność kredytową klientów. W praktyce bank może wymagać wyższego wkładu własnego – nawet do 30% wartości nieruchomości.
Chcesz sprawdzić, ile wynosi Twoja zdolność kredytowa? Skorzystaj z naszego kalkulatora i umów się na rozmowę z ekspertem Expander. Specjalista obliczy, jak wysoki kredyt możesz uzyskać, wskaże, ile wkładu własnego potrzebujesz i porówna oferty banków, aby pomóc Ci wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny.
Jak przygotować się na wprowadzenie podatku katastralnego?
Wprowadzenie podatku katastralnego nie musi być finansowym szokiem, jeżeli wcześniej się do tego przygotujesz.
Masz własne mieszkanie lub dom?
Zorientuj się, ile wynosi wartość i oblicz możliwy podatek. Możesz już teraz odkładać co miesiąc odpowiednią kwotę lub jej część na przyszłą należność. Przekonasz się, jak bardzo nowa forma opodatkowania obciąży twój budżet i nauczysz się lepiej nim zarządzać w obliczu możliwych zmian.
Posiadasz więcej nieruchomości?
Zorientuj się, które nieruchomości nadal będą ci przynosić realny dochód, a które zaczną generować niepotrzebne koszty. W przypadku tych drugich warto rozważyć sprzedaż jeszcze przed wprowadzeniem nowego opodatkowania.
A jeśli dysponujesz mieszkaniami na wynajem, sprawdź możliwość renegocjowania umowy i przeniesienia części kosztów na najemców.
Zajmujesz się flippingiem mieszkań?
Wprowadzenie podatku katastralnego najprawdopodobniej wymusi na tobie zmianę modelu biznesowego. Mniej będzie się opłacało posiadanie wielu mieszkań na zapas. Inwestycje powinny być bardziej przemyślane i jak najszybciej sprzedawane. Już teraz staraj się skracać czas realizacji projektów, aby przygotować się do zmian.
Może warto rozważyć pracę na zlecenie, czyli pośredniczenie w sprzedaży, zamiast pełnego flippingu mieszkań w postaci samodzielnego kupowania, remontowania i sprzedawania nieruchomości.
Planujesz wziąć kredyt hipoteczny?
Zorientuj się w aktualnej wartości mieszkań i sprawdź, ile wyniosłaby twoja zdolność kredytowa po zmianach. Warto rozważyć podniesienie zarobków (zmiana pracy, poproszenie o podwyżkę, dodatkowe zlecenia) lub zwiększyć wkład własny, aby otrzymać większy kredyt hipoteczny.
Często zadawane pytania
Które kraje mają podatek katastralny?
Podatek katastralny obowiązuje w większości krajów Europy Zachodniej. Stosują go m.in. Francja, Hiszpania, Wielka Brytania, Włochy i Holandia. Wysokość podatku jest tam powiązana z wartością rynkową nieruchomości, a nie z jej powierzchnią. W niektórych państwach – jak Niemcy – stawki różnią się w zależności od regionu, co ma ograniczyć nadmierne obciążenie właścicieli mieszkań o niższej wartości.
Kto będzie płacił podatek katastralny?
W założeniu podatek katastralny mają płacić właściciele nieruchomości, a więc osoby posiadające mieszkania, domy lub działki. Jego wysokość będzie zależała od wartości rynkowej majątku. Choć w teorii najemcy nie są objęci tym podatkiem, w praktyce właściciele mogą przerzucać część kosztów na czynsze, co może zwiększyć koszty wynajmu mieszkań.
Po co podatek katastralny?
Celem podatku katastralnego jest zwiększenie dochodów budżetu państwa oraz uporządkowanie rynku nieruchomości. Ma on również zachęcać właścicieli do bardziej efektywnego wykorzystania posiadanych lokali, ograniczając zjawisko pustostanów. Według zwolenników to narzędzie ma w dłuższej perspektywie zrównoważyć rynek mieszkaniowy, choć przeciwnicy ostrzegają, że może on podnieść koszty życia i zmniejszyć dostępność mieszkań dla osób o niższych dochodach.
