Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a księga wieczysta i dziedziczenie

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• jak wygląda kwestia księgi wieczystej przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu;
• czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być dziedziczone;
• kiedy wygasa własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Choć samo pojęcie brzmi skomplikowanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zwyczajnie jednym z możliwych uprawnień do użytkowania i swobodnego rozporządzania nieruchomością. Podobnie jak w przypadku prawa własności, takie mieszkanie może zostać wystawione na sprzedaż lub wynajem. Różnica polega jednak na uwarunkowaniach prawnych.

W czasach, gdy budowano na potęgę, zwłaszcza w latach 70. i 80. XX w., największym udziałowcem rynku nieruchomości mieszkalnych były spółdzielnie mieszkaniowe. To właśnie do nich należą (lub są przez nie dzierżawione) grunty, na których powstały budynki mieszkalne, a także stojące na nich nieruchomości. Oznacza to, że w świetle prawa właścicielem bloku i mieszkań jest spółdzielnia. Gdy nabywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ze swoim mieszkaniem możesz zrobić niemal wszystko, choć formalnie pozostaje ono zasobem spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu regulują przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dn. 15 grudnia 2000 r. Warto jednak wiedzieć, że od 2007 roku nie ma już możliwości ustanowienia takiego prawa, choć wciąż może być przedmiotem obrotu. W związku z tym własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu dotyczy wyłącznie starszych nieruchomości z rynku wtórnego. Tych z kolei jest coraz mniej, gdyż od 1 stycznia 2019 r., na mocy specjalnej ustawy, znacznie łatwiej można przekształcić je w odrębne prawo własności.

Zobacz także: Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy jest to możliwe?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a księga wieczysta

Wpis do księgi wieczystej to jeden z podstawowych warunków stawianych przez bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego. Bez tego praktycznie wykluczone jest uzyskanie finansowania własnego „M”, dlatego tak ważna jest możliwość jej ustanowienia. Jak to wygląda, gdy przedmiotem wpisu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Księga wieczysta jest tu co prawda opcjonalna, ale zakłada się ją tak samo, jak w przypadku prawa własności.

Nie ma obowiązku jej ustanawiania ani posiadania i można kupić lub sprzedać nieruchomość bez założonej księgi wieczystej, ale w takim przypadku bank nie będzie chętny do udzielenia finansowania. Ponadto, przy sprzedaży takiego mieszkania bez księgi wieczystej, konieczne jest dostarczenie notariuszowi specjalnego zaświadczenia ze spółdzielni. Dokument potwierdzający spółdzielcze prawo do lokalu można uzyskać wyłącznie wtedy, gdy właściciel nie zalega z opłatami. Dzięki temu znacznie niemożliwa jest dziś sprzedaż zadłużonego mieszkania.

Zobacz także: Ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – dziedziczenie

Czy po śmierci właściciela mieszkania przechodzi ono na własność spółdzielni? Oczywiście, że nie. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych – dokładnie tak samo, jak prawo własności. Spadkobiercami zostają osoby uprawnione z mocy ustawy lub na podstawie pozostawionego testamentu. Warto też dodać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może posiadać, odziedziczyć lub zapisać w spadku zarówno członek spółdzielni, jak i osoba niezrzeszona.

Kiedy wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Prawo to przechodzi na spadkobierców, w związku z czym nie wygasa nawet w przypadku śmierci właściciela. Istnieje jednak kilka przesłanek do ustania własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Przede wszystkim właściciel może się go zrzec (wymaga to formy pisemnej i złożenia wniosku w spółdzielni). Ponadto o wygaśnięcie może też wystąpić spółdzielnia, gdy:

• właściciel od dłuższego czasu zalega z wnoszeniem opłat za mieszkanie;
• w rażący lub uporczywy sposób wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;
• niewłaściwie się zachowuje, co jest szczególnie uciążliwe dla pozostałych mieszkańców.

Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – tylko z pomocą eksperta

Przy zakupie własnego M dobrze jest skorzystać z pomocy profesjonalistów. Doradztwo w zakresie najlepszego sposobu finansowania, pomoc w dopięciu formalności czy wsparcie w kwestiach prawnych znacznie ułatwią cały proces. Eksperci Expandera podpowiedzą, na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości, a nawet jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność. Dzięki temu możesz się skupić na wyborze wymarzonego mieszkania, rozplanować swoją nową przestrzeń i spokojnie zająć się bieżącymi sprawami.

Zobacz także: Czy warto korzystać z kalkulatorów kredytowych?