Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania? Sposoby na ograniczenie całkowitego kosztu zakupu

Na całkowity koszt zakupu mieszkania składają się nie tylko cena samej nieruchomości, ale także koszty dodatkowe. Zaliczają się do nich m.in. podatek od zakupu mieszkania, wynagrodzenie dla biura nieruchomości czy opłaty notarialne. Dziś wyjaśnimy, które z tych kosztów da się obniżyć. Podpowiemy także, jak to zrobić.

Ile kosztuje kupno mieszkania w bloku?

Od kilku lat z kwartału na kwartał ceny nieruchomości dynamicznie rosną. Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.io, w drugim kwartale 2021 roku niewielkie nieruchomości kosztowały o niemal 10% więcej niż przed rokiem, a średnie i duże o 9%. Co ciekawe, średni roczny wzrost wyniósł ok. 9,5%, a aż w siedmiu miastach roczne tempo wzrostu jest już dwucyfrowe! Kupno nieruchomości stało się dziś dla inwestorów potężnym wydatkiem. Zwłaszcza że na finalny koszt transakcji składają się nie tylko cena transakcyjna nieruchomości, ale także koszty dodatkowe: podatek od zakupu mieszkania, wynagrodzenie dla biura nieruchomości oraz opłaty notarialne.

Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania?

Czy koszty zakupu mieszkania da się obniżyć? Co można zrobić, aby realizując transakcję, zaoszczędzić – kilka, kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych? Analizując tę kwestię, zaczniemy od omówienia skutecznych sposobów na znalezienie najtańszego mieszkania.

Jak znaleźć najtańszą nieruchomość?

Potrzeba pozyskania gotówki, przeprowadzka za granicę, rozwód i konieczność szybkiego podziału majątku – czasem zdarza się, że z powodu okoliczności życiowych właściciele nieruchomości chcą spieniężyć mieszkanie szybko, nawet kosztem obniżenia ceny. Sposobami na znalezienie najtańszej nieruchomości są przede wszystkim:

• regularne monitorowanie dostępnych na rynku ofert, wyłapywanie cenowych perełek i szybkie reakcje. Mieszkania w korzystnych, niższych niż dla podobnych nieruchomości cenach znikają bowiem z rynku w ekspresowym tempie;
• regularne przeglądanie ogłoszeń w prasie i na mniejszych, lokalnych branżowych portalach.

Wartym rozważenia rozwiązaniem może być także zakup mieszkania pochodzącego z licytacji komorniczej. Pamiętaj jednak, że zarówno sam udział w licytacji, jak i przeprowadzenie takiej transakcji w bezpieczny sposób wymaga sporej dawki wiedzy. Jeśli sam nią nie dysponujesz, zadbaj o wsparcie zaufanego prawnika i/lub osoby, która ma w tej materii praktyczne doświadczenie.

Ważne: jeśli cena mieszkania, które znalazłeś, jest znacząca niższa od cen rynkowych nieruchomości o podobnych parametrach, zachowaj szczególną ostrożność. Aby nie narazić się na straty, skrupulatnie zweryfikuj sprzedawcę i stan własności. Sprawdź, czy nieruchomość gruntowa, na której stoi budynek, ma dostęp do drogi i czy samo mieszkanie nie jest zadłużone. Nie pozwól także, by presja czasu wywierana przez sprzedawcę zaburzyła Twój zdrowy rozsądek. Kupno mieszkania za kilkaset tysięcy złotych to nie zakupy w sklepie internetowym, które – jeśli nie spełnią Twoich oczekiwań, będziesz mógł bez konsekwencji zwrócić.

Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego lub nieurządzone mieszkanie z drugiej ręki, poszukaj oszczędności także na innych polach. Czy wiesz, że biorąc kredyt hipoteczny za pośrednictwem Expandera, otrzymasz 10% jednorazowego rabatu na zakupy w Leroy Merlin. Dzięki temu możesz zaoszczędzić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych! To jednak nie wszystko. Expander oferuje swoim klientom nawet 35% zniżki na ubezpieczenie wymarzonego mieszkania i atrakcyjne rabaty na wycenę nieruchomości. Zwłaszcza w przypadku transakcji finansowanych kredytem hipotecznych takich kosztów nie da się uniknąć. Możliwość obniżenia obu opłat pozwoli Ci wygenerować kolejne, odczuwalne dla portfela oszczędności.

Kupno mieszkania – koszty. Jak je obniżyć?

W kolejnych akapitach wyjaśnimy, czy da się obniżyć koszty notariusza (kupno mieszkania – koszty notarialne), podatku od kupna mieszkania i wynagrodzenia pośrednika (kupno mieszkania przez pośrednika – koszty).

Kupno mieszkania – koszty notarialne

Koszty notariusza są nieodzownym elementem transakcji kupna mieszkania. Zwyczajowo opłaca je kupujący. Ile wynoszą? Na koszty notarialne (koszt aktu notarialnego kupna mieszkania) składają się taksa, czyli wynagrodzenie notariusza, oraz opłaty dodatkowe. Maksymalną wysokość taksy reguluje prawo. Jest ona zależna od ceny nieruchomości i wynosi obecnie:

• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys. zł przy nieruchomości o wartości od 3 do 10 tys. zł;
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł przy nieruchomości o wartości od 10 do 30 tys. zł;
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł przy nieruchomości o wartości od 30 do 60 tys. zł;
• 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł przy nieruchomości o wartości od 60 tys. zł do 1 mln zł;
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł przy nieruchomości o wartości od 1 do 2 mln zł;
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł przy nieruchomości o wartości powyżej 2 mln zł.

Co ważne, wskazane wyżej wartości taksy obowiązują zarówno przy transakcjach na rynku wtórnym (kupno używanego mieszkania: koszty), jak i pierwotnym (kupno mieszkania od dewelopera: koszty notarialne).

Wysokość opłat dodatkowych kształtuje się następująco:

• koszt założenia księgi wieczystej (KW) – 60 zł;
• koszt wpisu prawa własności do KW – 200 zł;
• koszt wpisu hipoteki do KW (w przypadku transakcji finansowanej kredytem hipotecznym) – 200 zł;
• koszt dokonania czynności notarialnej – 200 zł.

Kupno mieszkania – kto pokrywa koszty notarialne?

Ile kosztuje u notariusza kupno mieszkania? Tego z pewnością nie muszą wiedzieć sprzedający. Zwyczajowo koszty notarialne kupna mieszkania pokrywa bowiem strona kupująca.

Kupno mieszkania – koszt notariusza – nie tylko taksa i opłaty dodatkowe

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, a sprzedawcą jest osoba fizyczna (lub firma, która nie jest płatnikiem podatku VAT), będziesz musiał uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych PCC (zazwyczaj to notariusz odprowadza go do urzędu). Jego wartość bez względu na parametry mieszkania wynosi 2% wartości nieruchomości. Czy da się uniknąć PCC? Niestety nie. Alternatywnym rozwiązaniem, które może obniżyć koszt nabycia mieszkania (choć wcale nie musi – przed podjęciem decyzji warto wykonać przejrzystą kalkulację, którą może wykonać dla Ciebie ekspert finansowy), jest zakup mieszkania od dewelopera lub firmy. W takim przypadku PCC zastępuje wliczony w cenę nieruchomości VAT.

Kupno mieszkania przez pośrednika – koszty oraz sprawdzone sposoby ich obniżenia

W zależności od konkretnego biura koszty wynagrodzenia pośrednika wynoszą średnio 1-3% wartości nieruchomości. Co ważne, nie wszystkie agencje pobierają wynagrodzenie także od kupujących. Jeśli chcesz zaoszczędzić na prowizji pośrednika:

• sprawdź, ile biur ma w ofercie mieszkanie, które chcesz obejrzeć (często jest to więcej niż jedno biuro). Przed umówieniem prezentacji zadzwoń do każdego z nich i zapytaj o wysokość wynagrodzenia pobieranego od kupującego. Wybierz tę agencję, która ma najniższą prowizję lub nie pobiera jej wcale (jeśli zdecydujesz się kupić nieruchomość z rynku pierwotnego za pośrednictwem Expandera, nie zapłacisz prowizji);
• nie bój się negocjować, jeśli Twoją wymarzoną nieruchomość ma w ofercie wyłącznie jeden pośrednik. Wielu pośredników jest otwartych na negocjację stawek, zwłaszcza jeśli jesteś realnie zainteresowany nieruchomością lub – jeszcze lepiej – zdecydowany na jej zakup.

Kupno mieszkania bez pośrednika – koszty

Czasem zdarza się, że daną nieruchomość sprzedają zarówno pośrednik, jak i właściciel. Zanim umówisz się na prezentację w agencji, upewnij się, że na jakimś portalu nie ma ogłoszenia prywatnego. Zrealizowanie transakcji bezpośrednio okaże się jednak dobrym rozwiązaniem przede wszystkim dla osób, które znają specyfikę rynku nieruchomości i wiedzą, jakie aspekty (prawne i techniczne) wymarzonego mieszkania należy zweryfikować przed przeniesieniem własności.

Choć rezygnując z usług agencji, zaoszczędzisz kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych, będziesz zobowiązany dopełnić wszelkich formalności samodzielnie. A tych jest naprawdę wiele.

Kupno mieszkania przy wsparciu biura nieruchomości kompleksowo zabezpieczy Twoje interesy, pomoże oszczędzić czas i zachować poczucie bezpieczeństwa. Da Ci bowiem gwarancję, że:

• nieruchomość jest wolna od obciążeń (np. zajęcia komorniczego);
• zapisy aktu notarialnego są dla Ciebie korzystne;
• lokatorzy nie zalegają z opłatami w stosunku do zarządcy nieruchomości;
• wszyscy lokatorzy są wymeldowani;
• w mieszkaniu nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej;
• budynek ma dostęp do drogi (jest to niezbędne, aby zbycie nieruchomości było możliwe).

Ważne: pamiętaj, że po kontakcie z agencją finalizacja transakcji bezpośrednio z właścicielem może okazać się niemożliwa. Wiele agencji wymaga bowiem, często już na początku współpracy, zawarcia umowy pośrednictwa kupna lub podpisania dokumentu eliminującego możliwość przeprowadzenia transakcji bezpośrednio ze sprzedającym, z pominięciem biura.

Tani kredyt hipoteczny sposobem na obniżenie kosztów zakupu mieszkania

Nieoczywistym sposobem na obniżenie kosztu zakupu mieszkania (zwłaszcza w długofalowej perspektywie) może być także znalezienie niedrogiego kredytu hipotecznego. A tego warto szukać z pomocą sprawdzonego partnera. Dlaczego?

Na skutek pandemii wiele banków wdrożyło dodatkowe procedury bezpieczeństwa, obejmujące brak możliwości uzyskania kredytu przez pracowników określonych branż, konieczność wniesienia wyższego wkładu własnego czy dodatkowe zabezpieczenia. Z większości tych zmian osoby wnioskujące o kredyt zwykle nie zdają sobie sprawy. Brak wiedzy, przypadkowe decyzje i nieświadomie popełnione błędy mogą przekreślić szanse na zakup wymarzonego lokum.

Zobacz także: Inflacja a kredyt: Jak wzrost inflacji może wpłynąć na Twój kredyt?

Jeśli chcesz uniknąć takiego scenariusza, skorzystaj ze wsparcia Expandera – lidera rynku pośrednictwa kredytowego w Polsce. Ponad 21-letnie doświadczenie Expandera jest najlepszym dowodem na wysokie kompetencje i osiąganą skuteczność. Dzięki możliwości porównania ofert wielu banków ekspert zupełnie za darmo wybierze dla Ciebie szyty na miarę produkt, który precyzyjnie odpowie na Twoje potrzeby i nie obciąży portfela. Specjalista pomoże także dopełnić formalności, skompletować dokumenty, odpowie na wszystkie pytania i rozwieje wątpliwości.