Co będzie z Twoim kredytem, gdy wzrosną stopy – Raport

Narodowy Bank Polski prawdopodobnie już w najbliższych miesiącach podniesie stopy procentowe. Analitycy prognozują dwie podwyżki. Pierwsza może nastąpić już za miesiąc kiedy będzie mniej więcej wiadomo jak nasze wejście do Unii Europejskiej wpłynęło na ceny. Druga będzie miała miejsce – zdaniem ekonomistów – pod koniec roku. Łącznie podstawowa stopa NBP może w tym roku wzrosnąć z obecnych 5,25 do 6, a nawet 6,25 proc.
Co to oznacza dla osób spłacających lub planujących zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w złotówkach? Z pewnością ostatecznie wzrost kosztów. Spodziewana podwyżka stóp NBP nie przełoży się jednak na oprocentowanie kredytów w sposób bezpośredni i szybki. Wszystko zależy od konstrukcji stawki oprocentowania w danym banku.

Tajemnica WIBOR-u

Obecnie większość banków kalkuluje oprocentowanie w opraciu o WIBOR. Jest to oprocentowanie pożyczek jakich banki udzielają sobie nawzajem. Najczęściej stosowany jest WIBOR 3-miesięczny (3M) zdarzają się jednak stopy „krótsze” i „dłuższe”. Długość WIBOR-u w danym banku ma ostatnio spore znaczenie. Dlaczego? Rynek spodziewa się w najbliższym czasie wzrostu stóp w związku z czym rosną 6- i 12-miesięczne stawki WIBOR. Obecnie różnica między stopą 1-miesięczną, a roczną sięga 1 pkt proc (patrz wykres poniżej).

Jednocześnie, nawet WIBOR 1- i 3-miesięczny są sporo wyższe od stopy referencyjnej NBP. To zjawisko wynika z kilku przyczyn. Pierwszą jest niska płynność w sektorze bankowym. Ministerstwo Finansów zgromadziło ostatnio ogromne rezerwy po to, by uzupełnić sobie ewentualne niedobory we wpływach z podatku VAT (skutek nowych zasad rozliczania z tego podatku w ramach UE). Pieniądze te nie trafiły jednak do banków, lecz na lokaty MF w NBP. W efekcie banki komercyjne mają mniej pieniędzy do pożyczania, a więc muszą pożyczać go drożej.

Kolejną przyczyną nadwyżki WIBOR-u ponad stopę interwencyjną jest ryzyko polityczne. Inwestorzy nie są jeszcze pewni jaki będzie nowy rząd i czy na pewno uda mu się wdrożyć oszczędnościowy plan wicepremiera Hausnera. Inwestorzy, którzy ponoszą wyższe ryzyko żądają wyższego zysku np. z obligacji czy bonów skarbowych. Wzrost rynkowych stóp procentowych przekłada się oczywiście na WIBOR.

Oba wymienione zjawiska mają – miejmy nadzieje – charakter przejściowy. Jeśli MF przestanie drenować system bankowy, a nowy rząd (zakładając, że powstanie) weźmie się za wdrażanie kolejnych oszczędnościowych ustaw wówczas nadwyżka WIBOR-u nad stopą interwencyjną powinna się obniżyć. Co więcej, jeśli spodziewane podwyżki nastąpią (a zagrożenie inflacyjne będzie na tyle słabe, by nie pojawiła się konieczność zaaplikowania następnych) wówczas stopy WIBOR ponownie „zbliżą się” do siebie.

Ile może wynosić 3-miesięczny WIBOR za 6 czy 9 miesięcy? Można tu skorzystać z prognozy rynku kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Kontrakt FRA 6/9, który mówi nam o tym jakiego poziomu WIBOR 3M rynek spodziewa się za 6 miesięcy notowany jest obecnie na poziomie 6,85 proc. FRA 9/12 (WIBOR 3M za 9 miesięcy) kosztuje 7,2 proc. Takie są prognozy rynku. Czy się spełnią? Nie wiadomo.

Co bank to obyczaj

Wpływ podwyżek stóp procentowych na WIBOR będzie wiec dość złożony. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej jeśli przenalizujemy stosowane przez banki mechanizmy kalkulowania oprocentowania. Najczęściej nie jest tak, że koszt kredytu to aktualny WIBOR (1-, 3 lub 6-miesięczny) powiększony o marżę.

Na przykład w PKO Banku Polskim w każdym kolejnym kwartale oprocentowanie liczone jest w oparciu o tzw. WIBOR S-3M. Jest to średnia z notowań WIBOR-u 3M między 25. dniem drugiego miesiąca poprzedniego kwartału a dniem 24. miesiąca trzeciego. Do końca czerwca obowiązuje więc WIBOR S-3M wyliczony na podstawie danych z lutego i marca kiedy 3-miesięczy WIBOR był trochę niższy – średnio wyniósł ok. 5,49 proc. Obecnie WIBOR 3M to ok. 5,9 proc. Jeśli na takim poziomi utrzyma się do końca czerwca wówczas oprocentowanie w PKO BP od lipca będzie o 0,4 pkt proc. wyższe. Wskaźnik zmienności, czyli procent o jaki musi spaść WIBOR S-3M z kwartału na kwartał, by znalazło to odbicie w oprocentowaniu kredytu wynosi w tej chwili 0,2 pkt proc.

Inaczej jest w Banku BPH. Bank licząc oprocentowanie dla klienta zaciągającego kredyt bierze pod uwagę aktualny WIBOR – jednak nie 3-, a 6-miesięczny. Stawka ta wynosi obecnie ok. 6,4 proc., czyli o 0,9 pkt proc. więcej niż stopa bazowa w PKO BP. Bank BPH aktualizuje oprocentowanie rzadziej niż PKO BP – raz na sześć miesięcy.

Ciekawą „sztuczkę” zastosował Bank Millennium. Oprocentowanie kredytów w PLN ustala on na podstawie 3-miesięcznego WIBOR-u. Oprocentowanie aktualizowane jest często, bo raz na miesiąc. W kolejnym miesiącu obowiązuje stopa bazowa z ostatniego dnia miesiąca poprzedniego. Jest jednak pewien haczyk – różnica między stopą obowiązująca np. a marcu (czyli z ostatniego dnia lutego) a stopą, która miałaby obowiązywać w kwietniu (z ostatniegi dnia marca) musi być przynajmniej równa określonemu przez bank wskaźnikowi zmienności.

Jeszcze rok temu, gdy kończył się cykl obniżek stóp procentowych wskaźnik zmienności był wysoki – wynosił +/- 1 pkt proc. Oznaczało to, że oprocentowanie kredytów nie spadało, gdy stopy procentowe z miesiąca na miesiąc spadły o mniej niż 1 pkt proc. Teraz, gdy jest ryzyko wzrostu stóp procentowych wskaźnik zmienności wynosi już +/- 0 pkt proc. Każdy wzrost stóp przekłada się na wzrost oprocentowania w Banku Millennium.

Korzystniejsze zasady ustalania oprocentowanie ma Bank Pekao. W danym miesiącu obowiązuje stopa bazowa równa średniej z notowań WIBOR 3M od 1. do 25. dnia miesiąca poprzedniego (a nie stawka z dnia ostatniego jak w Millennium). Obowiązuje też wskaźnik zmienności, który obecnie wynosi 0,25 pkt proc. Dzięki niemu, stopa bazowa w Banku Pekao utrzymywała się na poziomie 5,66 proc. przez kilka miesięcy (mimo nieznacznych podwyżek WIBOR-u). Niestety między 1. a 25. maja 2004 r. średnia stawka WIBOR 3M wyniosła 5,99 proc., a więc od 1. czerwca tyle właśnie wynosi stopa bazowa w Banku Pekao SA.

Wysokość parametru zmienności jest zapisywana w umowie kredytowej więc nie może być zmieniana w stosunku do umów już zawartych. W Banku Millennium zasady zmiany oprocentowania kredytu opisane są w regulaminie, a wysokość samego parametru w tabeli opłat i prowizji.
Na koniec Nykredyit Bank Hipoteczny. To jedyny bank, który oblicza oprocentowanie na podstawie WIBOR-u rocznego (1Y) Bank aktualizuje oprocentowanie raz na rok – 1 października. We wrześniu ubiegłego roku., gdy bank rozpoczynał działaność, WIBOR 1Y został przyjęty na poziomie 5,4 proc. Było to trochę mniej niż aktualna stopa rynkowa. Marże banku nie należą do wysokich – w efekcie klient ma szanse uzyskać oprocentowanie od 6,45 do 7,25 proc. Co będzie po 1 października? Obecnie roczny WIBOR to ok. 6,9 proc.! Jeśli dodatkowo wzrośnie po podwyżce stóp wówczas klientów Nykredit może czekać w październiku przykra niespodzianka.

A co z frankiem?

Kredytobiorcy nadal chętnie wybierają franka szwajcarskiego. W przypadku tej waluty najważniejszy wpływ na koszt kredytu ma marża banku. A to dlatego, że stopy bazowe, czyli LIBOR dla CHF są bardzo niskie. Mimo to warto zwrócić uwagę co się z nimi dzieje. 6-miesięczny LIBOR dla franka szwajcarskiego wzrósł w ostatnich 3 miesiącach o ponad połowę – z 0,3 proc. do 0,45 proc. Oznacza to, że kredyty mieszkaniowe, których oprocentowanie oparte jest o tę stawkę są teraz droższe.
Mamy też do czynienia ze zjawiskiem podobnym jak przy WIBORze. Stopy krótkotermnowe (do 3 miesięcy) nadal są niskie. Utrzymują się na poziomie 0,2-0,3 proc. Później zaczynają się schody. LIBOR 6M – jak wspomnieliśmy – sięga 0,45 proc., a LIBOR roczny (na szczęście nie wykorzystywany przez banki w przypadku kredytów mieszkaniowych) aż 0,81 proc. Jeszcze 3 miesiące temu stopy 3- i 6-miesięczna były praktycznie takie same (0,3 proc.), a roczna wynosiła 0,45 proc.

Dlaczego oprocentowanie dłuższych depozytów w CHF tak podskoczyło? Winne są oczywiście oczekiwania wzrostu stóp procentowych. Oczekuje się wzrostu stóp na całym świecie, głównie w USA, gdzie są one na poziomie najniższym od wielu lat. Szwajcaria dostosowuje swoją politykę monetarną do sytuacji w Stanach Zjednoczonych. Oczekiwania wzrostu stóp w USA przekładają się więc na prognozy dla Szwajcarii.

Czy jednak stopy w Szwajcarii naprawdę mogą wzrosnąć? Szwajcarski Bank Centralny na razie tego nie zakłada. Mimo sygnałów ożywienia w Kraju Serów i Zegarków bank nadal chce prowadzić ekspansywną politykę monetarną, czyli utrzymywać niskie stopy procentowe. Szwajcarii nie „grozi” w najbliższym czasie szybki wzrost gospodarczy i inflacja – dwaj najwięksi wrogowie niskich stóp. W tym roku prognozowany wzrost cen to 0,4 proc. Wzrost gospodarczy ma wynieść od 1,5 do 2 proc.

Kto zarabia na silnych oczekiwaniach co do wzrostu stóp w Szwajcarii? Osoby, które zaciągnęły lub zaciągają kredyty oprocentowane w oparciu o LIBOR miesięczny (m.in. w PKO BP) lub 3-miesięczny (m.in. w GE Banku Mieszkaniowym). „Tracą” klienci banków korzystających z 6-miesięcznego LIBOR-u (BPH PBK, Bank Millennium). Należy jednak przypomnieć jeszcze raz: w przypadku CHF prawie cały koszt kredytu zależy od marży banku. Bank Millennium, mimo stosowania 6-miesięcznego LIBOR ma generalnie tańszą ofertę w CHF niż PKO BP, który wybrał nieco niższą stawkę miesięczną.
Powrót kredytu Pola?

Pamiętacie kredyt o stałej stopie zwany od nazwiska pomysłodawcy kredytem Pola? Być może produkt ten – obecnie cieszący się śladową popularnościa – triumfalnie powróci. A nawet jeśli – z uwagi na małe zainteresowanie banków komercyjnych jego promocją – klienci nie zaczną go zaciągać, twórca kredytu będzie mógł powiedzieć z satysfakcją: „a nie mówiłem?”.
Kredyt Pola został stworzony po to, by chronić kredytobiorcę przed ryzykiem stopy procentowej. Oprocentowany jest stawką stałą w całym, maksymalnie 25-letnim okresie spłaty. Stawka ta, wynosząca obecnie 6,5 proc., w ubiegłym roku uznawana była za zbyt wysoką. Wszyscy prognozowali dalszy spadek stóp procentowych.

Tymczasem już za kilka miesięcy kredyt Pola może się wydać całkiem atrakcyjny. Chociażby na tle komercyjnych kredytów o stałej stopie dostępnych w ofercie np. Banku BPH. Stałe oprocentowanie obowiązujące przez 10 lat wynosi tam od 8,4 do 9,1 proc. (zależnie od wysokość wkładu własnego klienta).

Polaków czeka kolejna lekcja: stopy procentowe nie zawsze spadają. Po to, by mieć pewność, że wysokość naszej raty nie będzie się wahać raz w dół raz w górę stworzono kredyty o stałej stopie. W Unii Europejskiej i USA cieszą się one ogromnym powodzoniem. Oczywiście różnorodność produktów i konkurencja między nimi jest znacznie wyższa.

Uciec zanim zdrożeje?

Ktoś kto teraz spłaca kredyt w złotówkach może zdecydować się na odważny ruch, który pozwoli mu zaoszczędzić sporo pieniędzy. Chodzi o zmianę kredytu w PLN na tani kredyt we frankach szwajcarskich. Klient, który zdecyduje się skorzystać z oferty ma szanse uzyskać specjalne, obniżone oprocentowanie. W ten sposób można zaoszczędzić kilkaset złotych na miesięcznej racie.
Warunkiem skorzystania z preferencyjnej oferty jest odkładanie zaoszczędzonej nadwyżki w funduszach inwestycyjnych. Dla klienta to bardzo atrakcyjna forma oszczędzania na emeryturę czy studia dzieci. Jednocześnie jest to też ubezpieczenie od wzrostu kursu szwajcarskiej waluty. Analitycy nie przewidują dalszego osłabiania się złotówki jednak zawsze warto dmuchać na zimne.

Co dalej ze stopami?

Wiemy już prawie na pewno, że stopy w tym roku wzrosną. Pytanie tylko: jak bardzo. A co będzie potem? Przecież kredyty mieszkaniowe spłaca się 20 a nawet 30 lat. Jeśli zakładamy, że Polska chce wejść do strefy euro wówczas stopy będą musiały spadać. Jeden z warunków stawianych kandydatom do przyjęcia euro mówi, że jego długoterminowe stopy procentowe nie mogą być wyższe o więcej niż 2 pkt proc. niż średnia z takich stóp dla trzech krajów UE o najniższej inflacji.

Europejski Bank Centralny uważnie obserwuje „rozmiary” stóp krajów UE nie należących do strefy euro. Bierze pod lupę rentowność 10-letnich obligacji skarbowych. W marcu w Polsce było to 6,65 proc. Wyprzedzają nas tylko Węgrzy z rentownością 8,04 proc. Tymczasem w Luxemburgu wynosi ona tylko 2,7 proc., w Niemczech, Holandii i Finalandii 3,9 proc. Musimy więc jeszcze trochę popracować nad swoimi stopami, by zamienić złotówkę na euro.